Zaciągając kredyt hipoteczny, liczymy się z tym, że jego spłata zajmie kilkadziesiąt lat. Zdarza się jednak, że pojawia się większy lub mniejszy przypływ gotówki. Jak najlepiej wykorzystać otrzymane środki? Niektóre banki umożliwiają wówczas wybór pomiędzy skróceniem okresu spłaty a zmniejszeniem comiesięcznej raty kredytu.
W 2022 r. Polacy przeznaczyli na nadpłaty kredytów hipotecznych rekordową kwotę 52 mld zł. Jeszcze rok wcześniej suma nadpłat, zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, była o połowę niższa. Do przyspieszenia spłat zachęcać może wzrost oprocentowania zobowiązań, a także ustawowe wakacje kredytowe, które stworzyły okazję do zgromadzenia rezerw wcześniej pochłanianych przez raty.
W większości scenariuszy zgromadzone przez nas rezerwy trudno jest zaprząc do pracy tak, aby przynosiły bezpiecznie zysk przekraczający oprocentowanie kredytu hipotecznego. Stajemy wówczas przed wyborem, w jakiej formule nadpłacić zobowiązanie. Zobaczmy, jakie kroki warto podjąć przed skorzystaniem z takiej opcji.
Masz kredyt zaciągnięty po lipcu 2017 r.? Sprawdź zasady
Zanim podejmiemy decyzję o wyborze sposobu nadpłacenia kredytu, warto zorientować się, czy nie będą temu towarzyszyły dodatkowe koszty. Nasza sytuacja jest zależna od tego, kiedy podpisaliśmy umowę kredytową. 22 lipca 2017 r. weszły w życie przepisy ustawy o kredycie hipotecznym, co oznacza, że kredyty zaciągnięte po tej dacie objęte są jednolitymi regulacjami. Ustawa wskazuje, że w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem częściowa lub całkowita spłata zobowiązania po 3 latach nie może być obciążona dodatkową opłatą.
Jeśli decydujemy się nadpłacić kredyt przed upływem 36 miesięcy od podpisania umowy, obowiązuje limit opłat. „Rekompensata (…) nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego” – wskazuje ustawa.
Bezpieczny kredyt 2% - najważniejsze fakty
Na czym polega? Kto może skorzystać? Ile kredytu można dostać? Co z wkładem własnym? Czy dopłaty można stracić? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
Inaczej wygląda nasza sytuacja, jeśli po lipcu 2017 r. skorzystaliśmy z kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem. Warto pamiętać, że również refinansowanie kredytu po tym momencie (czyli „przeprowadzka” do innego banku) oznacza zresetowanie momentu, od którego liczony jest upływ czasu po podpisaniu umowy.
Bank może żądać rekompensaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania (lub nadpłatę kredytu) w całym okresie obowiązywania stałej stopy. „Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą” – wskazuje dość enigmatycznie ustawa. Musimy zatem sięgnąć do umowy i sprawdzić, czy nasz bank z tej możliwości skorzystał. Większość instytucji jednak nie sięgnęła po tę opcję i umożliwia nadpłaty bez opłat.
W starszych kredytach hipotecznych mogą kryć się niespodzianki
Zanim na scenę weszła ustawa o kredycie hipotecznym, banki miały dowolność w ustalaniu zasad naliczania opłat za nadpłatę lub całkowitą wcześniejszą spłatę zobowiązania. Część ustalała „okienko czasowe”, w którym taka opłata jest pobierana, a część życzyła sobie rekompensaty przez cały okres kredytowania.
Na łamach Bankier.pl zebraliśmy najważniejsze informacje dla klientów „starego portfela” hipotek. Warto także sięgnąć do umowy, by sprawdzić, czy nie kryją się w niej inne niż standardowe warunki. Dotyczy to zwłaszcza kredytów najstarszych.
Skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty kredytu?
Załóżmy, że spłacamy 30-letni kredyt zaciągnięty na 350 tysięcy złotych. Od momentu rozpoczęcia spłat minęło 5 lat, czyli 60 miesięcy. Zobowiązanie jest obecnie oprocentowane na poziomie 9%. Do spłaty pozostało jeszcze 300 rat równych, a dług wynosi 325 tysięcy złotych. Dzisiejsza rata to ok. 2727 złotych.
Dysponujemy kwotą 50 tysięcy złotych i możemy wybierać pomiędzy:
- dalszym spłacaniem raty równej w tej samej wysokości i skróceniem okresu kredytowania,
- obniżeniem raty kredytu i pozostawieniem okresu kredytowania na niezmienionym poziomie.
Zakładamy, że bank nie pobiera już opłaty za wcześniejszą częściową spłatę zobowiązania. Które wyjście jest bardziej opłacalne? Przedstawmy ten dylemat na przykładzie dwóch kredytobiorców: pana Kowalskiego i pana Nowaka.
Kilkadziesiąt tysięcy kasuje kilka lat kredytu
Z czysto finansowego punktu widzenia sprawa jest jasna – im szybciej spłacimy zobowiązanie, tym mniej odsetek zapłacimy bankowi. Dlatego pozostając przy obecnej wysokości raty, sporo zyskamy. Załóżmy dla uproszczenia, że oprocentowanie kredytu nie zmieni się w przyszłości. Po nadpłaceniu kredytu do spłaty pozostanie 275 tysięcy złotych.
Pan Kowalski decyduje się utrzymać ratę na poziomie zbliżonym do obecnego i skrócić okres kredytowania. Kredytu pozbędzie się po 188 miesiącach, czyli o 112 miesiące wcześniej (to 9 lat i 4 miesiące!). Suma odsetek spłaconych przez niego w tym czasie wyniesie 238 tys. zł.
Refinansowanie kredytu mieszkaniowego krok po kroku
Co trzeba wiedzieć o kredytowej przeprowadzce do innego banku? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 20 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
Obniżenie raty kredytu – drożej, ale lżej
Pan Nowak zdecydował się na drugie rozwiązanie – obniżenie raty. Może dzięki temu liczyć na odczuwalną ulgę dla portfela. Nowa rata równa, zakładając niezmienione oprocentowanie, wyniesie 2307 złotych. To o prawie 420 zł mniej niż poprzednio – taka kwota pozostanie w jego domowym budżecie co miesiąc, aż do końca spłaty kredytu.
Za tę ulgę pan Nowak zapłaci jednak w inny sposób. Przez kolejne 25 lat bank zarobi na odsetkach od jego zobowiązania ponad 417 tysięcy złotych, czyli o 178 tysięcy zł więcej niż w przypadku pana Kowalskiego. Warto też pamiętać, że pan Kowalski znacznie wcześniej uwolni się od spłat. Jeśli już jako wolny człowiek zdecyduje się odkładać co miesiąc np. tyle, ile Nowak będzie nadal płacił bankowi (2307 zł), to przez 9 lat i 4 miesiące uzbiera 258 tysięcy złotych.
Niska rata czy szybka spłata kredytu?
Wybór pomiędzy sposobami nadpłacenia kredytu sprowadza się przede wszystkim do odpowiedzi na pytanie o to, czy stać nas na spłacanie raty w jej dotychczasowej wysokości. Jeśli nie sprawia nam to problemu, to warto podążyć śladami pana Kowalskiego i wybrać skrócenie czasu kredytowania. Jeśli natomiast priorytetem jest ulżenie domowemu budżetowi, to obniżenie raty okaże się najlepszym rozwiązaniem. Niezależnie od decyzji warto jednak wcześniej sprawdzić dokładnie, czy nadpłacie nie będą towarzyszyć dodatkowe koszty, i ewentualnie uwzględnić je w kalkulacjach.
Warto także pamiętać, że rezerwy, które mamy, można spożytkować w inny sposób. Kredyt hipoteczny jest zazwyczaj najtańszą z form pożyczania pieniędzy. Jeśli mamy „na głowie” np. kredyt gotówkowy, dług w karcie kredytowej czy inne zobowiązania, to pozbycie się ich w pierwszej kolejności jest zdecydowanie dobrym pomysłem.
Dla korzystających z hipotecznych wakacji kredytowych przygotowaliśmy finansową mapę drogową, czyli zestaw pytań, które pozwolą podjąć racjonalną decyzję dotyczącą wykorzystania zaoszczędzonych środków.
