REKLAMA

Stała, ale wyższa rata. O ile droższe są kredyty ze stałym oprocentowaniem?

Michał Kisiel2021-08-25 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2021-08-25 06:00
Stała, ale wyższa rata. O ile droższe są kredyty ze stałym oprocentowaniem?
Stała, ale wyższa rata. O ile droższe są kredyty ze stałym oprocentowaniem?
fot. Andrey_Popov / / Shutterstock

„Stałoprocentowe” kredyty hipoteczne znajdziemy w ofertach wszystkich dużych banków finansujących nieruchomości. Bankier.pl porównuje stawki, zmienne i stałe, proponowane klientom kupującym mieszkanie za 750 tys. zł.

W sierpniowej edycji rankingu kredytów hipotecznych przedstawiliśmy oferty banków z oprocentowaniem zmiennym. Kredytobiorcy mają dziś jednak wybór – mogą zdecydować się na zobowiązanie z okresowo stałą stopą. To efekt wejścia w życie wymagań narzuconych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Jeszcze pół roku temu ofert „stałoprocentowych” było zaledwie kilka. Teraz znajdziemy je u każdego z aktywnych na rynku kredytodawców.

Większość banków sięgnęła wprost do minimalnych wymogów nadzoru i serwuje klientom kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem przez 5 lat. Po tym okresie kredytobiorca może ponownie zdecydować się na taką samą formułę (ze stopą określoną na nowo) lub przejść na oprocentowanie zmienne. W dwóch bankach, Alior Banku i Credit Agricole, okres obowiązywania niezmiennej raty jest jednak dłuższy – wynosi 7 lat.

Porównujemy kredyty hipoteczne – stała kontra zmienna stopa

Banki biorące udział w sierpniowym rankingu przygotowały symulacje dla dwóch scenariuszy – stałego i zmiennego oprocentowania. Przyjęliśmy, że o kredyt składa wniosek para 30-latków wychowująca jedno dziecko. Klienci mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 10 tys. zł. Oboje uzyskują dochody z umów o pracę na czas nieokreślony i mają ponad roczny staż zatrudnienia w obecnym miejscu.

Para nie spłaca obecnie żadnych kredytów. Nie ma również opóźnień w spłacie w przeszłości odnotowanych w Biurze Informacji Kredytowej.

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Poradnik

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Pobierz poradnik bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na [email protected]

Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Jeśli chcesz fakturę, to wypełnij dalszą część formularza:
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Podaj kod w formacie xx-xxx!
Pole wypełnione niepoprawnie!

Klienci chcą kupić 75-metrowe mieszkanie z rynku pierwotnego. Nieruchomość mieści się w Szczecinie i kosztuje 750 tys. zł. Klienci rozważają dwie opcje – zaciągnięcie jak największego kredytu oraz finansowanie ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym.

Porównanie hipotek – stała kontra zmienna stopa przy 10-procentowym wkładzie własnym

W przypadku kredytu hipotecznego z minimalnym wkładem własnym profilowi klienci musieliby wykorzystać 75 tys. zł z własnych oszczędności. Kwota kredytu wynosi wówczas 675 tys. zł. BNP Paribas Bank, Citi Handlowy oraz ING Bank Śląski nie będą gotowe skredytować nieruchomości na takich warunkach – oczekują wyższej wpłaty. Bank BPS nie ma natomiast „stałoprocentowej” oferty dla 10-procentowego wkładu własnego.

Porównanie kredytów ze stałym i zmiennym oprocentowaniem (kredyt na 675.000 zł, na 30 lat, LTV 90 proc.,
symulacja dla tego samego profilu kredytobiorców)

Bank

Oprocentowanie kredytu ze STAŁYM oprocentowaniem

Rata równa (1)

Oprocentowanie kredytu ze ZMIENNYM oprocentowaniem

Rata równa (1)

Przy jakiej wartości WIBOR stawki oprocentowania się zrównają?

Alior Bank

5,45% (3)

3 811 zł

2,26% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 2,05 pp.)

2 589 zł

3,40% (WIBOR 3M)

Bank BPS

Brak oferty

-

2,19% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,98 pp.)

2 559 zł

-

Bank Millennium

4,65%

3 480 zł

3,11% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 2,90 pp.)

2 886 zł

1,75% (WIBOR 3M)

Bank Pekao

3,90%

3 188 zł

3,00% (SBKM 6M  (2) 0,25 proc. + marża 2,75 pp.)

2 923 zł

1,15% (SBKM (2)  6M)

BNP Paribas Bank

Brak oferty

-

Brak oferty

-

-

BOŚ

3,95%

3 207 zł

2,54% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,29 pp.)

2 689 zł

1,66% (WIBOR 6M)

Citi Handlowy

Brak oferty

-

Brak oferty

-

-

Credit Agricole

3,45% (3)

3 017 zł

2,26% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 2,05 pp.)

2 589 zł

1,39% (WIBOR 3M)

ING Bank Śląski

Brak oferty

-

Brak oferty

-

-

mBank

5,07%

3 652 zł

3,71% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 3,50 pp.)

3 110 zł

1,57% (WIBOR 3M)

PKO BP (4)

4,19%

3 385 zł

2,97% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,72 pp.)

2 914 zł

1,47% (WIBOR 6M)

PKO BP (4) (5)

4,14%

3 365 zł

2,92% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,67 pp.)

2 897 zł

1,47% (WIBOR 6M)

Santander Bank

3,84%

3 161 zł

3,10% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 2,89 pp.)

2 883 zł

0,95% (WIBOR 3M)

(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.

(2) Wskaźnik wyliczany jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR 6M, publikowanych w okresie ostatniego miesiąca kalendarzowego poprzedzającego okres obrachunkowy, dla którego jest ustalany.

(3) Bank umożliwia zastosowanie stałej stopy przez 7 lat.

(4) W pierwszych 12 miesiącach bank stosuje obniżone oprocentowanie, podano stawki po 12. miesiącu.

(5) Oferta dla klienta stałego, posiadającego rachunek od min. 6 miesięcy.

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 12-19.08.2021 r.

W każdym z banków oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą jest niższe niż jego odpowiednika z okresowo stałą stawką. W ostatniej kolumnie tabeli pokazujemy „punkt równowagi” – wyznaczanym przez poziom, do którego musiałby wzrosnąć WIBOR, by nastąpiło zrównanie się pomiędzy oprocentowaniem w kredycie ze stałą stopą i ze zmienną stopą.

Podobnie jak w lipcowym porównaniu najbliżej punkt równowagi znajduje się w Santander Banku – podwyżka stopy o 0,74 pp. (z 0,21 proc. dziś do 0,95 proc.) sprawiłaby, że kredyt ze stałą ratą byłby niżej oprocentowany niż zmiennoprocentowy. Ta „odległość” jest jednak większa niż miesiąc temu (0,6 pp.), co wskazuje na oczekiwania banku dotyczące kształtowania się ceny pieniądza w przyszłości. Takie zjawisko („oddalanie się punktu równowagi”) zaobserwowaliśmy także w przypadku mBanku i PKO BP.

Porównanie kredytów hipotecznych – stała kontra zmienna stopa przy 20-procentowym wkładzie własnym

W drugim scenariuszu sprawdziliśmy propozycje banków przy 20-procentowym wkładzie własnym. Kwota kredytu wyniesie wówczas 600 tys. zł, a wpłata własna klientów 150 tys. zł. Lista dostępnych produktów wydłuża się o kilka pozycji.

Porównanie kredytów ze stałym i zmiennym oprocentowaniem (kredyt na 600.000 zł, na 30 lat, LTV 80 proc.,
symulacja dla tego samego profilu kredytobiorców)

Bank

Oprocentowanie kredytu ze STAŁYM oprocentowaniem

Rata równa (1)

Oprocentowanie kredytu ze ZMIENNYM oprocentowaniem

Rata równa (1)

Przy jakiej wartości WIBOR stawki oprocentowania się zrównają?

Alior Bank (3)

5,25%

3 387 zł

2,06% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,85 pp.)

2 240 zł

3,40% (WIBOR 3M)

Bank BPS

4,09%

2 895 zł

2,19% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,98 pp.)

2 275 zł

2,11% (WIBOR 3M)

Bank Millennium

3,85%

2 812 zł

2,31% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 2,10 pp.)

2 373 zł

1,75% (WIBOR 3M)

Bank Pekao

3,70%

2 765 zł

2,29% (SBKM 6M (2) 0,25 proc. + marża 2,04 pp.)

2 309 zł

1,66% (SBKM (2) 6M)

BNP Paribas Bank

3,75%

2 782 zł

2,11% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,90 pp.)

2 255 zł

1,85% (WIBOR 3M)

BOŚ

3,95%

2 851 zł

2,34% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,09 pp.)

2 325 zł

1,86% (WIBOR 6M)

Citi Handlowy

4,10%

3 146 zł

2,20% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,99 pp.)

2 499 zł

2,11% (WIBOR 3M)

Credit Agricole (3)

3,25%

2 616 zł

2,06% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,85 pp.)

2 240 zł

1,40% (WIBOR 3M)

ING Bank Śląski

4,16%

2 917 zł

2,50% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,25 pp.)

2 369 zł

1,91% (WIBOR 6M)

mBank

4,17%

2 923 zł

2,81% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 2,60 pp.)

2 468 zł

1,57% (WIBOR 3M)

PKO BP (4)

3,52%

2 697 zł

2,30% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,05 pp.)

2 304 zł

1,47% (WIBOR 6M)

PKO BP (4) (5)

3,47%

2 681 zł

2,25% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,00 pp.)

2 290 zł

1,47% (WIBOR 6M)

Santander Bank

3,04%

2 543 zł

2,20% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,99 pp.)

2 278 zł

1,05% (WIBOR 3M)

(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.

(2) Wskaźnik wyliczany jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR 6M, publikowanych w okresie ostatniego miesiąca kalendarzowego poprzedzającego okres obrachunkowy, dla którego jest ustalany.

(3) Bank umożliwia zastosowanie stałej stopy przez 7 lat.

(4) W pierwszych 12 miesiącach bank stosuje obniżone oprocentowanie, podano stawki po 12. miesiącu.

(5) Oferta dla klienta stałego, posiadającego rachunek od min. 6 miesięcy.

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 12-19.08.2021 r.

Wybór stałego oprocentowania przy dzisiejszym poziomie stóp procentowych oznacza w tym scenariuszu ratę wyższą, w zależności od banku, od 265 do ponad 1100 zł. Podobnie jak w przypadku 10-procentowego wkładu własnego, najmniejsza przestrzeń dzieli stawki w Santander Banku. Punkt równowagi (zrównania się oprocentowania stałego i zmiennego) miałby miejsce przy dojściu wskaźnika WIBOR 3M do poziomu 1,05 proc. (obecnie, przypomnijmy, 0,21 proc.).

Banki przodujące w rankingu kredytów ze zmiennym oprocentowaniem w większości przypadków proponują nieco gorsze warunki „stałoprocentowych” hipotek niż konkurenci. Klienci stający dziś przed wyborem kredytu powinni zatem w pierwszej kolejności, zanim udadzą się do pośrednika lub doradcy, podjąć decyzję, czy chcą zabezpieczyć się przed wzrostem raty w najbliższych latach, czy też może pozostać przy zmiennych stawkach.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Zamów kartę flotową BP Komfort Prepaid i odbierz 200 zł w prezencie

Zamów kartę flotową BP Komfort Prepaid i odbierz 200 zł w prezencie

Komentarze (5)

dodaj komentarz
dareku87
Droższe teraz, a potem nagle okaże się, że są dużo tańsze. Ludzie, nie patrzcie na obecne raty kredytu – to wszystko pójdzie drastycznie w górę, mam wrażenie, że ludzie specjalnie to pomiajja. Osobiście jak kupwałem mieszkanie na Forum Wola, to bardzo dokładnie wszystko obliczyłem i chętnie przekonwertowałbym swój kredyt na stałe Droższe teraz, a potem nagle okaże się, że są dużo tańsze. Ludzie, nie patrzcie na obecne raty kredytu – to wszystko pójdzie drastycznie w górę, mam wrażenie, że ludzie specjalnie to pomiajja. Osobiście jak kupwałem mieszkanie na Forum Wola, to bardzo dokładnie wszystko obliczyłem i chętnie przekonwertowałbym swój kredyt na stałe oprocentowanie…
dolar36
uwaga, udzielam darmowego kredytu + dodaje gratis 100zł w każdym miesiącu przez pierwsze 5 lat potem prze kolejne 25 lat RRSO wynosi 100%

W ŚWIETLE POLSKIEGO ZWIĄZKU MAFI BANKOWEJ to się nazywa kredyt za darmo z dopłatą?
dolar36
jesteście oszustami! żaden bant nie udziela obecnie kredytu ze stałą stopą procentową!
demeryt_69
Naganianie powinno być karalne. Amen!
po_co
Oj racja.
Dołożyłbym do tego wsparcie banków przez mafijny aparat państw.

W regionach gdzie działała mafia metody gangsterów były łagodniejsze niż metody polityków na całym świecie. Rzekomo wolnorynkowa gospodarka polega na tym, że tak długo jak długo klient płaci za zawartą umowę tak długo może użytkować wynajmowane od
Oj racja.
Dołożyłbym do tego wsparcie banków przez mafijny aparat państw.

W regionach gdzie działała mafia metody gangsterów były łagodniejsze niż metody polityków na całym świecie. Rzekomo wolnorynkowa gospodarka polega na tym, że tak długo jak długo klient płaci za zawartą umowę tak długo może użytkować wynajmowane od banku mieszkanie.

Jak tylko coś pójdzie nie tak to bank mieszkanie legalnie sprzeda na poczet długów klienta, a klient legalnie zostanie zamknięty w więzieniu. Wszystko to jest przecież legalne i ma służyć przeciwdziałaniu przestępczości, a w szczególności zrachowaniom klientów które doprowadzają do oszustw.

Takim podstawowym oszustwem mającym na celu zatajanie przed bankiem dochodów są:
- rzekome mniejsze wpływy przez inflacje - kłamstwo!
- rzekome mniejsze wpływy przez rosnące podatki - kłamstwo!
- rzekome problemy ze spłatą raty ze względu na regulowanie stóp procentowych przez polityków - kłamstwo, perfidne!
- rzekoma utrata pracy przez jak to mówią zamykanie biznesu w czasie lockdown - kłamstwo!

To ostatnie jest wręcz ohydny przykładem próby wyłudzenia przez klienta gotówki. Każdy przecież wie, że prawdziwy przedsiębiorca, a w szczególności taki który właśnie zaczął prowadzić np. malutki salonik prasowy, powinien dysponować budżetem na co najmniej 10 lat pracy przy zatrudnieniu 3 pracowników z założeniem rosnących pensji. To jest oczywiste.

Oczywiste jest też to, że regulacja stóp procentowych pozostawiona w rękach polityków jest narzędziem pewnym i bezpiecznym co dobitnie pokazuje obecna sytuacja i genialne, a wręcz pionierskie rozwiązania stosowane przez oświeconą RPP.

---------

Jak ktoś nie załapał to był cynizm. Jeżeli ktoś nadal twierdzi, że państwo dba o obywateli to gratuluję wytrwałości.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki