Koszt wykończenia mieszkania - czy banki go skredytują razem z zakupem?

Odpowiedź brzmi - tak. Banki skredytują zakup mieszkania wraz z kosztem prac wykończeniowych. Podstawą zabezpieczenia będzie tutaj docelowa wartość nieruchomości, po przeprowadzeniu robót. Kupujący, który się stara o takie finansowanie, będzie musiał przedstawić kosztorys, terminarz i udokumentować przeprowadzenie prac.

(fot. Viktor Cap / YAY Foto)

W polskich warunkach finansowanie wykończenia nieruchomości to jedna z ważniejszych kwestii. W odróżnieniu od większości krajów Zachodu, w Polsce podstawowym wariantem mieszkań oddawanych przez deweloperów jest tzw. "standard deweloperski". Co oznacza to pojęcie? Ponieważ nie ma żadnego z góry ustalonego kanonu cech, jakie musi spełnić takie mieszkanie, klient każdorazowo powinien zapoznać z ofertą konkretnej firmy. Najogólniej mówiąc, na standard deweloperski składają się takie elementy, jak: wylewka betonowa na podłodze, drzwi wejściowe, parapety, okna, tynk gipsowy na ścianach, doprowadzone wszystkie instalacje, zamontowane grzejniki.

Resztę kupujący musi zrobić sobie sam. Oczywiście - jak już wspomniano - w praktyce deweloperzy stosują różne warianty owego podstawowego wykończenia. W ofertach spotyka się np. "standard deweloperski podwyższony". Jest wreszcie wykończenie pod klucz, które powinno wiązać się z tym, że po sprowadzeniu mebli i urządzeń, nieruchomość będzie gotowa do zamieszkania.

Choć popularność wykończenia pod klucz rośnie, ciągle jednak zdecydowanie dominuje standard deweloperski. Wg szacunków nawet około 90 proc. nowych mieszkań jest oddawanych w ten sposób. Klienci, którzy kupują nieruchomość, muszą mieć więc na starcie świadomość, że by cieszyć się z "własnego kawałka podłogi", trzeba będzie wyłożyć kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ile dokładnie? To oczywiście zależy od indywidualnych oczekiwań, jakości materiałów, kosztów robocizny, ale przyjmuje się, że średni koszt wykończenia metra kwadratowego mieszkania w przeciętnym standardzie to około 700 zł. Oznacza to, że do ceny zakupu 50 - metrowego mieszkania trzeba by było doliczyć kolejne przynajmniej 35 tysięcy.

Wykończenie a wskaźnik LTV

Jak już mówiliśmy, wykończenie można skredytować razem z zakupem. Jednym z podstawowych wskaźników, który określa, na jaki kapitał możemy liczyć, jest LtV (loan to value), który mówi o relacji wysokości kredytu do wysokości zabezpieczenia - wartości nieruchomości. Z punktu widzenia banku im niższy jest ten wskaźnik, tym kredyt jest bezpieczniejszy.

Przypomnijmy, że obecnie na mocy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego kredyty nie powinny być udzielane jeśli wskaźnik LtV przekracza 80 proc. Kupujący powinien przynajmniej 20 proc. ceny wyłożyć z własnej kieszeni. Tak jest - teoretycznie. W praktyce większość banków udziela kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości, pod warunkiem wykupienia przez klienta dodatkowego ubezpieczenia.

Wracając jednak do kredytu na zakup i remont. W takiej sytuacji bank, obliczając wskaźnik LtV, będzie starał się oszacować przyszłą wartość mieszkania, po przeprowadzeniu prac wykończeniowych. Jeśli odpowiednio się ona podniesie, możemy liczyć na finansowanie - oczywiście w zakresie odpowiadającym polityce kredytowej banku.

Tak więc - jeśli banki udzielają kredytu maksymalnie na 90 proc. wartości nieruchomości, to tyle możemy dostać. Eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net tłumaczą jednak, że nie oznacza to, iż będzie to 90 proc. z ceny zakupu plus kosztów remontu, o których finansowanie się staramy. Będzie to 90 proc. z wartości, którą zdaniem banku (a szczegółowo: rzeczoznawcy powołanego przez bank) będzie mieć ta nieruchomość, gdy remont zostanie zakończony.

Może się okazać, że rzeczoznawca określi przyszłą wartość mieszkania na znacznie wyższą niż suma kredytu i kosztów prac, ale może być też tak, że uzna, iż poniesione koszty nie podniosą o tyle wartości mieszkania i w takiej sytuacji nie dostaniemy kwoty, na jaką liczyliśmy.

Wyższy wkład własny

Na tym nie koniec różnic w porównaniu do "zwykłego" kredytu hipotecznego. W naszym przypadku osoba starająca się o kredyt na zakup i remont musi dysponować odpowiednim procentowo wkładem własnym i na jedno, i na drugie. Czyli - zakładając, że kupujemy mieszkanie za 300 tys. zł i kolejne 50 tys. zł potrzebujemy na remont, przy wymaganym, minimalnym 10 proc. wkładzie powinniśmy w sumie dysponować kwotą 35 tys. zł.

W tym miejscu należy dokonać ważnego zastrzeżenia. Kwota, którą uzyskamy na remont, może być wydana tylko konkretnie na prace wykończeniowe, a więc elementy trwale związane z nieruchomością - podłogi, kafelki, malowanie itp. Bank nie skredytuje z tych pieniędzy kupna telewizora, firanek czy mebli. Powinniśmy natomiast uzyskać finansowanie zabudowy kuchni z wbudowanym sprzętem AGD czy też białego montażu w łazience.

Formalności

Klient, który stara się o kredyt na dwa cele, pieniądze przeznaczone na remont dostanie na swoje konto, natomiast środki na zakup zostaną wpłacone na konto sprzedającego. Rzadko się zdarza, żeby banki wypłacały środki na remont w całości. Zazwyczaj robią to w dwóch lub więcej transzach. Po wpłacie części bank kontroluje zakres wykonanych prac.

Podstawą ubiegania się o kredyt wraz z finansowaniem prac jest przedstawienie kosztorysu. Powinien być on jak najbardziej szczegółowy i przede wszystkim - realistyczny. Bank może zakwestionować wyliczenia, jeśli uzna, że koszty są zaniżone, czy też odwrotnie - przeszacowane. Do kosztorysu dołączamy harmonogram remontu. To ważna kwestia - ewentualne niedotrzymanie terminów może wiązać się z koniecznością podpisania aneksu do umowy kredytowej, a nawet karą pieniężną. Banki będą też od nas wymagały udokumentowania przeprowadzenia robót, poprzez przedłożenie odpowiednich faktur i rachunków. Niewykluczona jest też wizyta pracownika banku, wraz z dokumentacją fotograficzną.

Czy warto?

Czy kredyt na zakup i remont to dobre rozwiązanie? Na takie pytanie ciężko odpowiedzieć jednoznacznie. Jeśli nie mamy innych możliwości finansowania, nie mamy wyjścia. Oczywiście najlepiej finansować remont ze środków własnych, wtedy nie przekłada się to na wyższy, a więc droższy kredyt. Z drugiej jednak strony, jeśli ktoś kupuje mieszkanie na kredyt, a dysponuje dodatkowymi środkami, lepszym rozwiązaniem byłoby dołożenie tych pieniędzy do wkładu własnego i w ten sposób zaciągnięcie mniejszego, tańszego czy też krótszego kredytu. Pamiętajmy, że im większy wkład, tym większa szansa uzyskania korzystniejszych warunków ze strony banku, nie mówiąc już o tym, że taki kredyt jest po prostu bezpieczniejszy. Jeśli więc jesteśmy skazani na kredytowanie, na pewno kredyt hipoteczny będzie najlepszym z możliwych. Należy zapomnieć o kredytach gotówkowych. Są one najdroższe.

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 3 bmiara

Dadzą?! Dadzą?! Jeżeli już, to pożyczą. Co samo w sobie nie jest złe, bo akurat kredyt hipoteczny jest stosunkowo tani, ale nie za darmo...

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl