REKLAMA

Koniec tanich hipotek, czyli jak zdrożały kredyty [HipoTracker]

Michał Kisiel2022-01-24 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2022-01-24 06:00
Koniec tanich hipotek, czyli jak zdrożały kredyty [HipoTracker]
Koniec tanich hipotek, czyli jak zdrożały kredyty [HipoTracker]
fot. Lerbank-bbk22 / / Shutterstock

Przez ostatnie 4 lata Bankier.pl zbierał dane o ofertach banków dla tego samego profilu kredytobiorców. W tym czasie uchwyciliśmy kilka ważnych etapów – okres rekordowo niskich rat, reakcje kredytodawców na pandemię i początek serii podwyżek stóp procentowych. Historyczne dane pokazują również, że banki mogłyby mieć przestrzeń do obniżek marż.

Ostatnie pół roku pokazało, jak wiele może się zmienić w otoczeniu kształtującym cenę kredytu hipotecznego. Jeszcze jesienią 2021 r. wskaźniki z rynku międzybankowego znajdowały się na najniższych poziomach w historii. Kredyt hipoteczny był stosunkowo tani i łatwo dostępny. Rozpoczęta w październiku seria podwyżek stóp procentowych przemeblowała krajobraz. Raty zaczęły piąć się w górę, a zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców zanurkowała.

„Stopy 4 proc. albo wyżej” – na jakie raty się przygotować?

Jeszcze jesienią uznalibyśmy to za czarny scenariusz. Teraz prognozy o stopie referencyjnej NBP na poziomie 4 proc. to już element powtarzający się w wielu analizach. Sprawdzamy, co oznaczałoby to dla kredytobiorców hipotecznych.

Od początku 2018 r. w ramach panelu HipoTracker śledzimy oferty kredytodawców. Dokładne dane zgromadzone dla czterech pełnych lat pozwalają spojrzeć z szerszej perspektywy na przemiany, które zaszły na rynku. Przyjrzyjmy się, jakie były najważniejsze etapy ewolucji parametrów kredytów mieszkaniowych w ostatnim czasie.

W raportach od stycznia 2018 r. przedstawiamy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl założyliśmy, że o finansowanie stara się:

  • bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
  • kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 mkw.),
  • zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
  • posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.

Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Poradnik

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Pobierz poradnik bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na [email protected]

Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Jeśli chcesz fakturę, to wypełnij dalszą część formularza:
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Podaj kod w formacie xx-xxx!
Pole wypełnione niepoprawnie!

Marże wciąż wyższe niż przed czterema laty

1,90 pp. – tyle wynosiła średnia marża wyliczona z symulacji 14 banków w styczniu 2018 r., gdy rozpoczynaliśmy badanie. Przez ponad rok pozostawała na zbliżonym poziomie, by osiągnąć minimum (1,85 pp.) w lutym 2019 r. Wówczas rozpoczął się trend stopniowego podnoszenia tego parametru. W styczniu 2020 r. znalazł się on już na poziomie zbliżonym do 2 pp.

Bankier.pl

Kolejny etap, charakteryzujący się szybkimi podwyżkami, rozpoczął się wraz z pierwszą falą pandemii. W ciągu niecałego półrocza średnia marża podskoczyła do 2,17 pp., blisko odnotowanego dla czterech lat maksimum. Do kwietnia wskaźnik ten wahał się w niewielkim stopniu, by dotrzeć do poziomu 2,18 pp.

W ostatnich miesiącach banki obniżyły nieco marże, ale średnia nie powróciła jeszcze do przedpandemicznych poziomów. Można postawić hipotezę, że jesteśmy świadkami początku spadkowego trendu. Byłaby to jedyna dobra wiadomość dla rozważających skorzystanie z kredytu w najbliższym czasie. Jedyna, bo pozostałe wskaźniki pokazują zdecydowanie niekorzystne dla nich tendencje.

Zdolność kredytowa – sporo mniej i kiepskie perspektywy

W przypadku szacunkowej maksymalnej zdolności kredytowej wyliczanej przez banki dla profilowych klientów pierwszy odczyt był jednocześnie najwyższym w 4-letnim okresie panelu HipoTracker. W styczniu 2018 r. kredytobiorcy mogli liczyć na średnio 631 tys. zł finansowania.

Bankier.pl

Wskaźnik ten stopniowo obniżał się, a trend przyspieszył zwłaszcza w II kw. 2020 r. Na początku pandemii banki nie tylko z większą rezerwą szacowały zdolność, ale nierzadko decydowały się na odrzucanie wniosków całych kategorii kredytobiorców powiązanych z branżami dotkniętymi ograniczeniami.

Rekordowo niskie stopy (przypomnijmy, obniżono je w trzykrotnie w 2020 r.) sprzyjały później bardziej liberalnym szacunkom. Średni wskaźnik powrócił w okolice 600 tys. zł na przełomie 2020 i 2021 r.

Wkrótce jednak w zdolność kredytową uderzyły jeden po drugim dwa czynniki – nowe zalecenia nadzoru (dla 30-letniego kredytu przeprowadza się badanie przy założeniu o 5 lat krótszej spłaty) oraz wzrost stóp procentowych. W efekcie na koniec grudnia 2021 r. wskaźnik znalazł się na najniższym odnotowanym przez nas poziomie – 491 tys. zł. To jednak zapewne dopiero początek trendu, rosnące raty przekładają się bowiem na spadek finansowej wydolności klientów.

Raty kredytu poprawiają rekordy

Średnia rata równa po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej to kolejny z parametrów, które obliczaliśmy od 2018 r. na podstawie symulacji przygotowywanych przez banki. Wahania wskaźnika do marca 2020 r. były stosunkowo niewielkie. Profilowi klienci musieli w tym czasie liczyć się z obciążeniem na poziomie 1230-1260 zł miesięcznie.

Bankier.pl

Cięcie stóp procentowych po początku pandemii sprowadziło średnią ratę na poziom o 200 zł niższy. Minimum (1051 zł) odnotowaliśmy we wrześniu 2021 r., gdy na nadal niski poziom wskaźników z rynku międzybankowego nałożył się lekki spadek marż. Była to jednak ostatnia chwila tanich hipotek. W ciągu kolejnych 3 miesięcy rata przeskoczyła z 4-letniego minimum na maksimum (1389 zł).

Warto podkreślić, że dane nie odzwierciedlają jeszcze w pełni wzrostu wskaźników WIBOR, który dokonał się w ostatnich miesiącach. Już w styczniu miała miejsce kolejna podwyżka stóp procentowych, a zatem rata modelowego zobowiązania z pewnością wzrośnie. Ta sama uwaga dotyczy kolejnego parametru śledzonego przez nas kredytu – łącznego kosztu.

Łączny koszt – formacja „koryto z klifem”

Odsetki, prowizje, opłaty i dodatkowe koszty – to składa się na pozycję łączny koszt kredytu, który prezentują banki w przygotowywanych symulacjach. Średni łączny koszt podążał za tendencjami widocznymi w przypadku rat. Uformował się w obraz, który można nazwać „korytem rzeki z klifem”.

Bankier.pl

Do marca 2020 r. średni wskaźnik nie wahał się znacząco, mieszcząc się w przedziale od 192 do 187 tys. zł. Po obniżkach stóp spadł do ok. 120 tys. zł, a odnotowane przez nas minimum to 119 tys. zł w październiku 2021 r. W kolejnych miesiącach wzrósł aż o 100 tys. zł – do 219 tys. zł w grudniu. To jednocześnie maksimum odnotowane w czteroletnim okresie badania.

Nowa hipoteczna rzeczywistość

Rosnący koszt kredytu, spadająca zdolność kredytowa, mniejszy popyt – to najważniejsze czynniki kształtujące rynek hipotek na początku 2022 r. Spojrzenie we „wsteczne lusterko” pokazuje, jak duże zmiany miały miejsce w bardzo krótkim czasie. Z tej perspektywy lata 2018-2020 jawią się jako okres spokoju i równowagi. O takiej stabilizacji możemy jednak na jakiś czas zapomnieć.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Kredyt gotówkowy bez porównania opłacalny.

Kredyt gotówkowy bez porównania opłacalny.

Teraz z kodem PROSTY masz 0% prowizji za udzielenie kredytu gotówkowego (RRSO 12,68%).

Komentarze (98)

dodaj komentarz
dareku87
Bez przesady. Kredyty ze stałym oprocentowaniem może zdają się na pierwszy rzut oka droższe, ale prawda jest taka, że kredyty w ostatnich latach były b. b. tanie. Teraz się normalizuje i warto brać stałe oprocentowanie teraz – jak najszybciej, bo mieszkania/stopy wzrosną. Osobiście kupuję mikroapartament Modern Space w Warszawie Bez przesady. Kredyty ze stałym oprocentowaniem może zdają się na pierwszy rzut oka droższe, ale prawda jest taka, że kredyty w ostatnich latach były b. b. tanie. Teraz się normalizuje i warto brać stałe oprocentowanie teraz – jak najszybciej, bo mieszkania/stopy wzrosną. Osobiście kupuję mikroapartament Modern Space w Warszawie (pod wynajem)
loool
Kto nie kupił na kredyt 3 kawalerek na wynajem w 40 letnim bloku w Łodzi ten przegrał życie. Za chwile rata kredytu 2500 zł a wynajem wciąż tylko 1500 zl
men24a
Ach Gierek też postawili na budownictwo, 280 tys w jeden rok oddanych mieszkań, PiSowi już niewiele brakuje do tych rekordów, każdy będzie miał mieszkanie albo i dwa. Jak to się później skończyło za Gierka ? Gierek chociaż postawił kilka zakładów aby ci szczęśliwcy mieli też e pracować a dzisiaj tylko wbijanie łopat czy stępki pod Ach Gierek też postawili na budownictwo, 280 tys w jeden rok oddanych mieszkań, PiSowi już niewiele brakuje do tych rekordów, każdy będzie miał mieszkanie albo i dwa. Jak to się później skończyło za Gierka ? Gierek chociaż postawił kilka zakładów aby ci szczęśliwcy mieli też e pracować a dzisiaj tylko wbijanie łopat czy stępki pod prom albo wycinka lasu pod izere. Wiem jedno znów zacznie się masowa turystyka do sąsiada na szparagi.
marxs
dokładnie tylko że wymagania do pracy na szparagach znacznie wzrosną bo jak planuja Niemcy kandydat do tej pracy musi płynnie zapodać fur Deutschland i jodłować coś tyrolskiego do tego wiek do 25 lat i co najmniej mgr historii
jogibeznogi
Przez ostatnie 5 lat deponent finansował kredyciarzy , skończyła się promocja na tani kredyt .
Poziom długów osiągnął taki poziom , że trzeba zacisnąć pasa i schodzić w dół i nie ma zmiłuj i przebacz .

Centrala w stolicy na minus samorządy na minus obywatele i firmy na minus pytanie jedno :

Kto ma pieniądze
Przez ostatnie 5 lat deponent finansował kredyciarzy , skończyła się promocja na tani kredyt .
Poziom długów osiągnął taki poziom , że trzeba zacisnąć pasa i schodzić w dół i nie ma zmiłuj i przebacz .

Centrala w stolicy na minus samorządy na minus obywatele i firmy na minus pytanie jedno :

Kto ma pieniądze na to wszystko by sprostać zapotrzebowaniom gospodarki bo wrzucanie świeżej gotówki z drukarki banku centralnego ma swoje granice by nie położyć gospodarki na łopatki .

Tylko w zeszłym roku wrzucono na rynek 200 mld zł świeżej gotówki na rynek gdzie wartość całego obiegu przed zwiększeniem podaży oscylowała w okolicach 200 mld zł

Zwiększ podaż pieniądza o 100 procent wartości nominalnej i 10 procent PKB skutek łatwy do przewidzenia .

Teraz , żeby zdjąć nadwyżkę z rynku trzeba by albo ostro podnieść stopy procentowe albo ogłosić kilka przetrgów na obligacje detaliczne z wyższym oprocentowaniem niż depozyt na rachunkach bankowych .

Inaczej cholernie ciężko będzie zdjać nadwyżkę gotówki z rynku
szprotkafinansjery
Czyli nadchodzą piękne czasy dla oszczędzających? :P
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
trolley
Cwana akcja trzeba przyznać. Najpierw zarobili znajomi dewi i rząd. Teraz zarobią banki. A na końcu wydymany kredyciarz i "ynwestor nieruchowy" XD
demeryt_69
Dokładnie, to był sPiSek :)

szprotkafinansjery odpowiada trolley
Na końcu tego pociągu jest jeszcze wydymany peroniarz :P
Sugerujesz, że zamienią się na koniec miejscami?

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki