W IV kw. 2023 r. byliśmy świadkami wyraźnego przyspieszenia wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań i działek budowlanych. Najnowszy odczyt indeksu urban.one wskazuje, że wyraźne wzrosty pozostaną z nami także na początku 2024 r.
W styczniu 2024 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium dla całej Polski wyniósł 111,75 pkt. Był on tym samym o 0,83 pkt. wyższy niż w grudniu. W ujęciu rocznym zanotowano wzrost o 2,65 pkt.
Zdecydowanie mocniej w ujęciu rocznym wzrósł indeks ubran.one liczony dla największych rynków nieruchomości w Polsce. Styczniowy odczyt po raz pierwszy przekroczył 125 pkt. Był tym samym o 0,61 pkt. wyższy w relacji miesięcznej oraz o 5,31 pkt. wyższy niż w analogicznym miesiącu 2023 r.
Odczyt indeksu liczonego dla samej Warszawy wyniósł 123,61 pkt. i był o 1,41 pkt. wyższy niż w grudniu oraz o 4,91 pkt. wyższy względem stycznia 2023 r.
Efekt „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” nadal widoczny
– Rynek działa siłą rozpędu i efekty wygaszonego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nadal są widoczne – zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Jak wynika z danych Związku Banków Polskich, 64 proc. umów kredytowych zawartych w styczniu 2024 r. zostało podpisanych w oparciu o „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
– Biorąc pod uwagę średnią wartość kredytu mieszkaniowego zaciąganego w styczniu 2024 r., zobowiązania zaciągane w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” były średnio o 10 proc. wyższe od kredytów udzielanych na zasadach rynkowych. Wciąż odczuwalny był także wpływ programu dopłat na strukturę oferowanych mieszkań. Doprowadziło to do niekorzystnej sytuacji dla osób poszukujących najtańszych i najpopularniejszych metraży. Dodatkowo problem z uzupełnianiem podaży nadal pogłębia nierównowagę rynkową – analizuje Małgorzata Wełnowska.
Inflacja przygalopowała do aktów notarialnych, szybko nas nie opuści
Wysoki popyt i coraz niższa podaż sprawiły, że do głosu doszły wzrosty średnich cen transakcyjnych przekraczające 10 proc. w ujęciu kwartalnym.
Jak dodaje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, nic nie wskazuje, by w najbliższych miesiącach doszło na rynku do przełomu, więc wyraźne wzrosty zarówno stawek ofertowych, jak i kwot faktycznie płaconych za mieszkania, pozostaną z nami także w kolejnych miesiącach.
W opinii Michała Kubickiego, eksperta Komitetu ds Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej i prezes zarządu Omega Asset Management, nowych mieszkań w najbliższym czasie nadal będzie przybywać powoli. Jednym z powodów będzie wejście w życie 1 kwietnia znowelizowanego rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać nowe budynki. Przypomnijmy, że deweloperzy będą musieli budować m.in. place zabaw. Rozporządzenie wprowadzi także obowiązek zachowywania odpowiednich odległości budynków od granic działek.
– Wejście w życie znowelizowanego rozporządzenia będzie skutkowało eliminacją wielu małych i średnich projektów mieszkaniowych w wymiarze 26-50 mieszkań. Wpłynie to bardzo mocno na podaż, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, gdzie nie buduje się setek mieszkań w jednym etapie. Mniejsza podaż z kolei zawsze musi skutkować wyższą ceną. Zwłaszcza, jeśli wejdzie w życie zapowiadany od grudnia program „Mieszkanie na start”, który wygeneruje dodatkowy popyt – mówi Michał Kubicki.
Obecnie problem z podażą występuje także na rynku wtórnym. Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, na nierównowagę popytowo-podażową w przypadku mieszkań z drugiej ręki wskazuje dalszy spadek czasu ekspozycji ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań.
W oczekiwaniu na spadki cen najmu
Problemy z podażą mieszkań, które występują od kilku miesięcy, dotykają nie tylko na rynku pierwotnego, ale również wtórnego. Spadek czasu ekspozycji mieszkań w ogłoszeniach oraz ograniczona podaż są potwierdzeniem dużego zapotrzebowania na lokale. Odmienna sytuacja panuje na rynku najmu, gdzie ofert jest więcej niż chętnych.
– Po pierwsze w IV kw. 2023 r. wielu młodych ludzi, dotychczas wynajmujących mieszkania, skorzystało z dopłat w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i przeniosło się z rynku najmu na rynek sprzedaży. Po drugie w 2023 r. mieliśmy sporo inwestycji na rynku najmu, co siłą rzeczy zwiększyło podaż. Po trzecie zmniejszyła się liczba potencjalnych najemców z Ukrainy. Wszystko to prowadzi do większego wyboru na rynku i zwiększenia możliwości negocjacyjnych potencjalnych najemców – zauważa Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.
Podobnego zdania jest Michał Kubicki, który prognozuje, że po fazie stabilizacji stawek, w której obecnie się znajdujemy, ceny najmu zaczną spadać.
Działki na wagę złota
Ostatnie miesiące 2023 r. przyniosły także zdecydowany wzrost średnich kwot płaconych za działki budowlane. W IV kw. 2023 r. rosły one już w tempie 4-6 proc. k/k, wyznaczając tym samym po raz kolejny historyczne szczyty.
Wyraźne wzrosty powinny towarzyszyć nam także na początku 2024 r. W styczniu indeks urban.one wyniósł 145,78 pkt. Był tym samym o 0,96 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej i o 6,47 pkt. wyższy niż przed rokiem. Tylko w ciągu ostatnich trzech miesięcy wzrósł on o blisko 3,5 pkt.
Jak wynika z obserwacji Cenatorium, wzrosty stawek dotyczą zarówno mniejszych działek kupowanych przez inwestorów indywidualnych, jak i – z uwagi na niską podaż – gruntów nabywanych przez deweloperów.
