Banki stracą monopol - firmy pożyczkowe będą mogły udzielać kredytów hipotecznych

Banki stracą monopol na kolejnym rynku. Projekt ustawy o kredycie hipotecznym zakłada, że pożyczać na cele mieszkaniowe będą mogły także instytucje pożyczkowe. Będą one funkcjonować na innych zasadach, niż firmy oferujące dziś krótkoterminowe finansowanie. Wymagana będzie licencja, wyższy kapitał zakładowy, a działalność pożyczkodawcy nadzorować ma KNF.

Po kredyt na mieszkanie idzie się do banku albo do pośrednika, który zbiera i porównuje oferty wielu kredytodawców – do takiego stanu rzeczy zdążyli już przyzwyczaić się polscy konsumenci. Chociaż kredyty hipoteczne mają w naszym kraju krótką historię, to zdołały się one na dobre utrwalić w świadomości klientów jako produkt oferowany przez banki.

W wielu krajach kredyty hipoteczne oferują, bezpośrednio lub przez brokerów, także instytucje niebankowe. W Stanach Zjednoczonych Quicken Loans jest jednym z najważniejszych hipotecznych graczy i z powodzeniem konkuruje z wielkimi bankami. W Wielkiej Brytanii funkcjonują wyspecjalizowani kredytodawcy, którzy celują w rynkowe nisze – przede wszystkim drobnych przedsiębiorców i klientów z historią kredytową poniżej standardu.

W odróżnieniu od banków, tego rodzaju instytucje nie mają do dyspozycji depozytów zebranych od klientów. Wykorzystują zatem różne mechanizmy finansowania swojej działalności – począwszy od własnego kapitału (pożyczanie „on balance sheet") przez późniejszą odsprzedaż kontraktów kredytowych (w tym np. na rynkach person-to-person).

Nowe prawo otworzy rynek

Projekt ustawy o kredycie hipotecznym przygotowany przez Ministerstwo Finansów i wdrażający do polskiego prawa dyrektywę MCD zakłada, że tego rodzaju produkt będą mogły oferować także instytucje pożyczkowe. Instytucja, która będzie pożyczać na cele mieszkaniowe z zabezpieczeniem hipotecznym będzie musiała posiadać kapitał zakładowy o wysokości co najmniej 5 mln zł pokryty wyłącznie wkładem pieniężnym.

Działalność ma być regulowana – wymagane będzie uzyskanie zezwolenia i wpis do rejestru instytucji pożyczkowych udzielających kredytów hipotecznych. Przedsiębiorstwo będzie musiało mieć formę spółki akcyjnej lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Konieczne będzie również spełnienie szeregu warunków dotyczących kwalifikacji kadry zarządzającej oraz dostarczenie programu działalności i planu finansowego na okres co najmniej trzech lat.

Firmy pożyczkowe są sceptyczne

„Na rynku praktycznie nie ma pozabankowych kredytów na zakup nieruchomości dla konsumentów. Działają za to pożyczki na dowolny cel pod zastaw nieruchomości. Nie przez przypadek jednak żadnej takiej instytucji nie ma w Związku Firm Pożyczkowych. Uważamy, że wokół niebankowych pożyczek zabezpieczonych hipoteką jest bardzo wiele kontrowersji i mogą być to produkty z natury toksyczne, których przeznaczeniem nie jest zarabianie na użyczonym kapitale, a przejmowanie nieruchomości za ułamek wartości” – wskazuje Jarosław Ryba, Prezes Związku Firm Pożyczkowych.

„Wątpliwości wiążą się z faktem kierowania tej oferty głównie do osób z problemami finansowymi, pożyczaniem nie więcej niż 50 proc. rynkowej wartości nieruchomości i bardzo szybkiej egzekucji na majątku zabezpieczonym w przypadku nieterminowej spłaty. W takim modelu całe ryzyko braku spłaty znajduje się po stronie pożyczkobiorcy” – dodaje Ryba.

Instytucje pożyczkowe pozbawione dostępu do taniego źródła finansowania w postaci depozytów nie będą w stanie nawiązać cenowej konkurencji z bankami. To może sprawić, że jeśli w ogóle na polskim rynku ujrzymy „niebankowe hipoteki”, to będą to raczej produkty niszowe, być może zasługujące na miano subprime – droższe i skierowane do klientów o bardziej skomplikowanej historii kredytowej.

Ustawa o kredycie hipotecznym znajduje się obecnie na etapie konsultacji. Wdraża ona do polskiego prawa zapisy dyrektywy MCD, która ma na celu m.in. wzmocnienie pozycji konsumentów korzystających z kredytów mieszkaniowych. Prawdopodobnie prace nad nowym prawem zakończą się w tym roku.

Michał Kisiel