Wybierający dziś kredyt hipoteczny mają przed sobą nie lada dylemat. Wybór formuły oprocentowania nie jest możliwy bez przyjęcia co najmniej kilku założeń. Są jednak dodatkowe czynniki, które mogą przechylić szalę.
Przez lata kredyty hipoteczne oparte na zmiennym oprocentowaniu nie miały w zasadzie konkurencji. Alternatywa, oferująca stałą stawkę przez kilka lat, była dostępna w pojedynczych bankach i niezbyt popularna. Wszystko zmieniło się w 2021 r., gdy zbiegły się w czasie dwa ważne wydarzenia – narzucenie bankom obowiązku oferowania „stałoprocentowych” produktów oraz początek serii podwyżek stóp.
Dopóki stopy procentowe rosły, nieliczni kredytobiorcy, którzy mogli liczyć na otrzymanie finansowania w trudnych czasach, chętnie wybierali okresowo stałe oprocentowanie. Później dominację tej formuły wzmocnił jeszcze „Bezpieczny kredyt 2 procent”, gdzie nie było wyboru, a w pierwszych 10 latach stała stawka była obowiązkowa.
Dziś otoczenie jest inne, a na horyzoncie widać szanse na obniżki stóp procentowych. Wprawdzie prognozowanie, kiedy one nastąpią i jaką mogą przybrać skalę, nadal przypomina wróżenie ze szklanej kuli (najnowsze oczekiwania ekonomistów zebrał ostatnio Krzysztof Kolany), ale kierunek „w dół” jest zdecydowanie bardziej prawdopodobny niż odwrotny. Byłby to istotny argument za wyborem zmiennego oprocentowania.
Ile zapłacimy za „zakład o niższą ratę”?
W czasach rekordowo niskich stóp procentowych kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem były droższe niż ich zmiennoprocentowe odpowiedniki. Kredytobiorca musiał sobie wówczas zadać pytanie, czy gotów jest zapłacić o kilkaset złotych więcej w każdej racie w zamian za pewność stałości obciążeń przez kilka lat. Można było tę premię porównać z ubezpieczeniem od wzrostu raty.
Dziś sytuacja jest odwrotna – oprocentowanie zmiennych hipotek jest początkowo wyższe niż tych z okresowo stałą stopą. W ostatnim z rankingów Bankier.pl różnica ta wynosiła, w zależności od banku, od 0,54 pp. do nawet 1,16 pp. Można zatem powiedzieć, że wybierając taki produkt płacimy za opcję spadku raty w przyszłości.
Różnice w stawkach przekładają się na odczuwalne wartości w płaconych ratach. Przy 25-letnim kredycie na 500 tys. zł:
- W banku o najmniejszym „spreadzie” oprocentowania za zmienną stawkę trzeba było zapłacić ratę wyższą o 156 zł niż za taki sam kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem.
- W banku o największym rozstrzale stawek różnica w racie wynosiła 385 zł.
Jeśli porównywać, biorąc pod uwagę cały rynek, najtańszą ofertę ze stałą stopą i najniżej oprocentowany kredyt ze zmienną stopą, to nadal różnica w racie wynosiłaby ponad 250 zł na niekorzyść zmiennoprocentowego produktu. Aby ta luka została zniwelowana, zmienne oprocentowanie musiałoby spaść o 0,78 pp., co odpowiadałoby, przyjmijmy, trzem „typowym” obniżkom stóp (o 0,25 pp.) w całości przeniesionym na wskaźnik WIBOR.
Aby definitywnie odpowiedzieć na pytanie, która z opcji jest bardziej opłacalna w czysto finansowym wymiarze, musielibyśmy nie tylko wiedzieć, kiedy dojdzie do zmian stóp i w jakim wymiarze, ale także uwzględnić zmienną wartość pieniądza w czasie („zyskanie” powiedzmy 200 zł na racie dziś kontra za 4 lata to przecież nie to samo, tu niewiadomą jest przyszła inflacja) i ewentualnie dodatkowo wpływ wahań oprocentowania na tempo spłaty długu (w przypadku rat równych). Rozstrzygnięcie dylematu na zimno, czysto ilościowo, jest zatem niemożliwe.
Plusy i minusy zmiennej stopy
Dla wahających się istotne znaczenie mogą mieć dodatkowe, godne przypomnienia różnice pomiędzy kredytami z okresowo stałą i zmienną stopą. W dzisiejszych rynkowych realiach warto podkreślić, że:
- Hipotek ze zmienną stopą nie oferuje w ogóle kilka liczących się banków. W tej grupie są ING Bank Śląski, Bank Millennium, BNP Paribas Bank oraz Velo Bank. Ponieważ wybór kredytu to nie tylko porównanie stawek oprocentowania, ale także m.in. dodatkowych kosztów, produktów sprzedawanych w pakiecie, wymagań wobec aktywności klienta, to mniejszy wybór może mieć tu znaczenie.
- Wybierając zmienną stopę nierzadko obniżamy swoją zdolność kredytową. Część banków różnicuje maksymalną dostępną kwotę w zależności od formuły spłaty oraz szczegółów pakietu (np. ubezpieczeń itp.). Więcej finansowania można uzyskać, gdy wybieramy okresowo stałe oprocentowanie.
- Przejście ze stałej stopy na zmienną nie jest możliwe w pierwszych latach spłaty. To wynik zaleceń nadzoru, o których pisaliśmy szerzej na łamach Bankier.pl. Co ważne, ruch w drugą stronę jest jak najbardziej dopuszczalny. Nie powinniśmy zatem łudzić się, że „w razie czego” można będzie łatwo refinansować kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem.
- Kredyty ze stałą stopą stają się zmiennoprocentowymi „z automatu” po upływie pierwszego okresu (zwykle 5 lat). To domyślne rozwiązanie, chyba że odpowiadać nam będzie zaproponowana przez bank stawka na kolejny stałoprocentowy okres.
Ostatecznym pytaniem, które warto sobie zadać, jeśli zawiodą inne kryteria wyboru, jest „jak się czuję z niepewnością?”. Akceptujący ryzyko w inwestowaniu i innych dziedzinach życia, zapewne będą czuć się dobrze z szansą na zaoszczędzenie na ratach i przełkną ewentualną gorzką pigułkę, gdyby okazało się, że „przepłacili”. W dłuższym okresie przed ryzykiem nie ma zresztą ucieczki – hipotek z niezmienną przez 30 lat ratą nadal w Polsce nie znajdziemy.
