O wysokości marży w kredycie hipotecznym decyduje m.in. kwota zobowiązania i wysokość wkładu własnego. Na cenę pożyczanych środków wpłynąć mogą jednak także inne czynniki pośrednio związane z ryzykiem, jakie bierze na siebie bank. Sprawdziliśmy, czy dla kredytodawców liczy się nie tylko wysokość dochodu, ale także to, na ilu filarach oparty jest domowy budżet.
W październikowej edycji rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl banki przygotowały oferty dla trzyosobowej rodziny kupującej mieszkanie w Krakowie. Klienci zamierzają zapłacić za lokal 360 tys. zł. Poprosiliśmy kredytodawców o przygotowanie symulacji dla dwóch przypadków różniących się niewielkim szczegółem.
W pierwszej opcji małżonkowie są aktywni zawodowo. Oboje pracują w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony i otrzymują co miesiąc po 3500 zł netto. W drugim przypadku pracuje tylko mężczyzna, zarabiając 7000 zł netto.
Jedno źródło dochodu to wyższa marża
Większość instytucji biorących udział w rankingu zaproponowała w obu przypadkach (przy 20-proc. wkładzie własnym) takie same warunki cenowe. W kilku bankach jednak klienci, których dochody opierają się tylko na jednym źródle, muszą liczyć się z gorszymi parametrami kredytu.
W Banku BGŻ BNP Paribas marża kredytowa wyniesie 2,49 pp. zamiast 1,8 pp. Kredytodawca będzie wymagał dodatkowego pakietu ubezpieczeń dla jedynego żywiciela rodziny. Koszt usługi pokrywany jest poprzez podniesienie marży, co przekłada się na wzrost łącznego kosztu zobowiązania o 40 tys. zł.
Eurobank zastosuje marżę wyższą o 0,2 pp. Wskaźnik ten dla jednego źródła dochodu wynosi 2,24 pp., a dla współkredytobiorców dysponujących dwoma źródłami – 2,04 pp. Przy założeniu zachowania dzisiejszego poziomu oprocentowania oznaczać to będzie wzrost łącznego kosztu kredytu o 12 tys. zł.
|
Różnica w łącznym koszcie kredytu przy jednym i dwóch źródłach dochodu kredytobiorców (kwota 288 tys. zł, LTV 80 proc., łączny dochód netto 7 tys. zł) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Bank |
Marża przy 2 źródłach dochodu |
Łączny koszt przy 2 źródłach dochodu * |
Marża przy 1 źródle dochodu |
Łączny koszt przy 1 źródle dochodu * |
Różnica w łącznym koszcie |
|
Alior Bank |
2,49% |
262 038 zł |
2,49% |
287 817 zł |
+ 25 779 zł |
|
Bank BGŻ BNP Paribas |
1,80% |
180 847 zł |
2,49% |
221 792 zł |
+ 40 945 zł |
|
Bank BPS |
1,70% |
179 218 zł |
1,70% |
179 218 zł |
brak |
|
Bank Millennium |
2,20% |
216 953 zł |
2,20% |
216 953 zł |
brak |
|
Bank Pekao |
1,70% |
179 991 zł |
1,70% |
179 991 zł |
brak |
|
BOŚ |
2,00% |
203 176 zł |
2,00% |
203 176 zł |
brak |
|
BZWBK |
2,19% |
205 851 zł |
2,19% |
205 851 zł |
brak |
|
Citi Handlowy |
1,69% |
181 007 zł |
1,69% |
181 007 zł |
brak |
|
Credit Agricole |
2,20% |
223 775 zł |
2,10% |
217 767 zł |
- 6 008 zł |
|
Deutsche Bank |
2,10% |
207 157 zł |
2,10% |
207 157 zł |
brak |
|
Eurobank |
2,04% |
208 843 zł |
2,24% |
220 721 zł |
+ 11 878 zł |
|
ING Bank Śląski |
1,55% |
179 190 zł |
1,55% |
179 190 zł |
brak |
|
PKO BP ** |
1,79% |
187 334 zł |
1,79% |
187 334 zł |
brak |
|
Raiffeisen Bank |
1,89% |
193 751 zł |
1,89% |
193 751 zł |
brak |
|
* Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. ** W pierwszych 12 miesiącach obniżona marża, podano marżę po 12. miesiącu. Oferta dostępna również w PKO Banku Hipotecznym. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji z banków (11-18.10.2017). |
|||||
W Alior Banku klienci polegający na jednym źródle dochodu również muszą liczyć się z droższym finansowaniem mieszkaniowej inwestycji. Łączny koszt zobowiązania będzie wyższy o 25 tys. zł.
Na tle pozostałych instytucji zdecydowanie wyróżnia się Credit Agricole. W tym banku klienci posiadający dwa źródła dochodów otrzymają mniej korzystną propozycję, niż gdy jeden kredytobiorca może pochwalić się ponadprzeciętnymi zarobkami, a drugi nie pracuje. Różnica w marży wynosi 0,1 pp., co przekłada się na ok. 6 tys. zł w koszcie kredytu.
Słowo-klucz – ryzyko
Z punktu widzenia banku sytuację, w której kredytobiorcy oboje pracują, można uznać za mniej ryzykowną, niż gdy jedynym źródłem spłaty kredytu jest aktywność zawodowa jednej osoby. Istotne będą jednak także inne czynniki – np. wysokość wpływów, posiadanie przez klienta ubezpieczenia na życie itp. Część instytucji decyduje się, by premiować mniej ryzykownych kredytobiorców niższą marżą, ale nie jest to praktyka powszechna. Co więcej przykład Credit Agricole pokazuje, że skupienie większych dochodów w jednym ręku może przełożyć się na lepsze warunki cenowe.
