Można było oczekiwać, że koniec programu „Bezpieczny kredyt 2 procent” oznaczać będzie załamanie popytu na rynku hipotek. Pierwszy kwartał roku stał jednak jeszcze pod znakiem „sterydowej kroplówki BK2”, wynika z najnowszej edycji raportu AMRON-SARFiN.
Końcówka 2023 r. zasłużyła na miano hipotecznej hossy – banki udzieliły wówczas 68,8 tys. kredytów hipotecznych na ponad 28 mld zł. Znaczący udział w tym sukcesie miał program „Bezpieczny kredyt 2 procent”, który otworzył drzwi do finansowania osobom, które nie mogły liczyć na komercyjną hipotekę lub satysfakcjonującą kwotę kredytu.
Wyczerpanie się środków na dopłaty do kredytów hipotecznych zwiastowało nadejście nowej ery na rynku. Jak wynika z danych zaprezentowanych w najnowszym raporcie AMRON-SARFiN, pierwszy kwartał 2024 r. był jeszcze okresem przejściowym. Wyniki sprzedaży okazały się całkiem niezłe, ale w dużej mierze dzięki „nawisowi” wniosków o kredyty BK2 złożonych w zeszłym roku.
Pomógł poślizg w podpisywaniu umów
W pierwszych trzech miesiącach 2024 r. do kredytobiorców trafiło 26,8 mld zł finansowania. Banki podpisały łącznie 64,5 tys. nowych umów o kredyty hipoteczne. Oznacza to spadek odpowiednio o 4,52 proc. wartościowo i 6,33 proc. ilościowo w porównaniu z rekordowym IV kwartałem 2023 r.
Przyczyną niespodziewanie miękkiego lądowania są wnioski o kredyty preferencyjne. „Spadek niewielki, bowiem w tej liczbie nowo udzielonych kredytów zawiera się liczba ponad 32 tys. kredytów właśnie z programu BK2” – wskazuje w raporcie Jacek Furga ze Związku Banków Polskich. Oznacza to, że za około połowę sprzedaży w I kwartale (ilościowo) odpowiadał program „Bezpieczny kredyt 2 procent”.
Wyniki prezentują się oszałamiająco w porównaniu z analogicznym okresem minionego roku. Przypomnijmy, że trwała wówczas w najlepsze „hipoteczna zima”, czyli załamanie sprzedaży spowodowane wysokimi stopami procentowymi i konserwatywnymi zaleceniami nadzoru dotyczącymi oceny zdolności kredytowej. Na tle okresu styczeń-marzec 2023 r. sprzedaż wzrosła o 193 proc. ilościowo i 259 proc. wartościowo.
Portfele banków coraz chudsze
Od 2021 r. w bankowych statystykach widać zjawisko bez precedensu w najnowszej historii – kredyty hipoteczne spłacane są szybciej niż zaciągane są nowe zobowiązania. W ujęciu ilościowym (liczba aktywnych umów o kredyt hipoteczny) w I kw. 2024 r. portfele banków „odchudziły się” o prawie 1,5 tys. umów. Dziś czynnych jest 2,29 mln kontraktów, podczas gdy na koniec 2021 r. było ich 2,54 mln.
W ujęciu wartościowym (stanu zadłużenia kredytobiorców hipotecznych) odnotowano niewielki przyrost. Całkowity stan zadłużenia polskich gospodarstw domowych z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych na koniec I kwartału 2024 roku wyniósł 483,98 mld zł wobec 479,26 mld zł na koniec poprzedniego kwartału.
Stała stopa miażdży konkurencję
Chociaż stopy procentowe znajdują się na relatywnie wysokim poziomie i spekuluje się o terminach najbliższych obniżek, w nowej sprzedaży hipotek stale rośnie odsetek umów z okresowo stałym oprocentowaniem. W I kw. 2024 r. wskaźnik ten osiągnął historyczny rekord – 82,5 proc. nowych kontraktów stanowiły tego rodzaju produkty.
Wynik ten jest w części efektem konstrukcji programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Przypomnijmy, że kredytobiorcy korzystający z dopłat nie mają swobody wyboru formuły oprocentowania – w pierwszych 10 latach zobowiązanie musi bazować na stałej stopie.
W portfelach banków stałoprocentowe kredyty stanowią nadal niewielką część. „Czynne umowy o okresowo stałym oprocentowaniu stanowiły ok. 16,63 proc. wszystkich czynnych umów kredytowych. Stan zadłużenia o okresowo stałym oprocentowaniu stanowił ok. 22,59 proc. stanu zadłużenia ogółem” – czytamy w raporcie.
Średnia kwota i LTV w górę
Przeciętna kwota kredytu mieszkaniowego udzielonego w I kw. 2024 r. wyniosła 417,3 tys. zł. Oznacza to wzrost o prawie 10 tys. zł (2,32 proc.) w porównaniu z poprzednim kwartałem. W zestawieniu ze wskaźnikami sprzed roku zmiana jest zdecydowana – średnia wartość kredytu wzrosła o 22,9 proc., czyli nominalnie o 77,9 tys. zł.
Zmianie nie uległ również trend rosnącego znaczenia kredytów z niskim wkładem własnym. W I kw. 2024 r. umowy z relacją długu do wartości nieruchomości (LTV) przekraczającą 80 proc. stanowiły 38,3 proc. sprzedaży. Dla porównania, rok wcześniej odsetek ten wynosił zaledwie 18,7 proc.
„To oczywisty skutek kolejnego produktu poprzedniego rządu – gwarancji rządowej dla brakującego wkładu własnego kredytobiorcy. Ale to jednocześnie jeden z sygnałów psucia rynku kredytów hipotecznych. Wkład własny kredytobiorcy pełnił i powinien pełnić nadal istotną rolę dotyczącą oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy” – komentuje we wprowadzeniu do raportu ekspert ZBP.
Drugi kwartał pokaże kondycję rynku
Wyniki sprzedaży w kolejnym kwartale będą już oczyszczone z efektów wprowadzenia „Bezpiecznego kredytu 2 procent”. Z tego względu godne będą szczególnej uwagi, zwłaszcza przy porównaniach rok do roku.
Niepewność wokół losów „Kredytu na start” utrudnia prognozy na 2024 r. Jacek Furga w raporcie nie przedstawia ilościowych perspektyw i jednoznacznie negatywnie opiniuje ideę nowego schematu. „Tymczasem nowy rząd, pomimo totalnej krytyki wyborczego hitu poprzedniego rządu, jakim był BK2, postanowił powielić ten produkt w nieco zmienionej oprawie. Użyłem sformułowaniu `produkt`, a nie `program` celowo. Początkowy powszechny zachwyt zaproponowanym przez nowy rząd produktem na szczęście stopniowo stygnie. Pojawiają się wręcz sygnały, że nie doczeka się realizacji” – wskazuje ekspert.
