Wiele osób w najbliższym czasie rozpocznie remont lokalu lub domu. Wyjaśniamy, jakie prace można prowadzić bez urzędowych formalności. Niestety przepisy nie zawsze są jednoznaczne.
Niedawne kolejki w marketach budowlanych sugerują, że wiele osób pomimo niepewnej sytuacji gospodarczej i epidemii koronawirusa postanowiło zacząć mniejsze lub większe remonty. Wzmożonej aktywności remontowej można się także spodziewać w okresie wakacji. Wyniki badań ankietowych wskazują bowiem, że duża grupa Polaków wybierze niedalekie podróże po kraju albo nawet całkowicie zrezygnuje z wyjazdów (np. na korzyść remontu).
Wiele osób planujących remont swojego lokum nawet nie zaprząta sobie głowy kwestiami formalnymi. Warto jednak wiedzieć, że obowiązujące przepisy w pewnych sytuacjach zobowiązują do zgłoszenia prowadzonych prac albo nawet uzyskania na nie pozwolenia. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, kiedy takie formalności będą potrzebne. Niestety okazuje się, że pewne sytuacje są nie do końca jasne, a ustawodawca od lat nie próbuje temu zaradzić.
Remont to coś innego niż przebudowa i konserwacja
Warto wiedzieć, że definicję remontu znajdziemy w ustawie
z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414). Niestety odbiega ona nieco od popularnego rozumienia słowa
„remont”. Według przepisów przez remont należy rozumieć „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych
polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej
konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż
użyto w stanie pierwotnym”. Prawo
budowlane niestety nie podaje definicji bieżącej konserwacji, co jest dość
absurdalne. Prace polegające na bieżącej konserwacji nie mieszczą się w
definicji remontu oraz przebudowy. Wedle ustawy przebudowa skutkuje zmianą
parametrów technicznych lub użytkowych budynku z wyjątkiem kubatury, powierzchni
zabudowy, wysokości, długości, szerokości oraz liczby kondygnacji.
W praktyce przykładem bieżącej konserwacji może być np. malowanie ścian, wymiana kafelków oraz zmiana wanny. Z remontem będziemy mieli do czynienia na przykład wtedy, gdy wymienione zostaną rury łazienkowe (bez istotnej zmiany ich przebiegu). Poważna ingerencja w jakąś instalację budynku lub jego konstrukcję stanowi już przebudowę. To ważna kwestia, ponieważ przebudowa co do zasady wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego. W przypadku remontu często wymagane będzie zgłoszenie. Bieżącą konserwację można natomiast wykonywać bez urzędowych formalności. Od tej ogólnej zasady istnieje kilka ważnych wyjątków. Pozwolenia na budowę nie będzie wymagała przebudowa budynków mieszkalnych, która nie dotyczy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych albo obejmuje wspomniane przegrody/elementy, ale nie powoduje zwiększenia obszaru oddziaływania domu jednorodzinnego. W myśl obecnych przepisów zgłoszenie remontu jest konieczne, jeśli prace obejmą przegrody zewnętrzne lub elementy konstrukcyjne budynku mieszkalnego wymagającego pozwolenia na budowę.
Wątpliwości wzbudza między innymi wymiana okien
Formalne obowiązki dotyczące remontów i przebudów dość często są zaniedbywane przez osoby prywatne. Wynika to nie tylko z nieświadomości prawnej. Problem stanowi również nie do końca jasna definicja remontu, przebudowy i konserwacji w przepisach prawa budowlanego. Brak precyzyjnych regulacji powoduje pewne kłopoty interpretacyjne i spory. Przykładem może być kwestia wymiany okien i drzwi. Zgodnie ze starszym orzecznictwem niektórych krajowych sądów nawet wymiana okien lub drzwi zewnętrznych na nowe o tym samym rozmiarze jest przykładem remontu. Stanowisko Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wskazuje natomiast, że w opisywanej sytuacji mamy do czynienia tylko z bieżącą konserwacją. Kolejną sporną kwestią jest np. zakwalifikowanie wymiany okien związanej ze zmianą ich rozmiaru jako remontu lub przebudowy.
W ramach podsumowania warto odnieść się do tematu zmian prawa budowlanego, które wejdą w życie 19 września 2020 r. Po przeanalizowaniu ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. (Dz.U. 2020 poz. 471) wprowadzającej te zmiany okazuje się, że sytuacja prawna osób planujących prace remontowe w domach i mieszkaniach nie ulegnie zasadniczej zmianie. Wspomniana nowelizacja prawa budowlanego dość mocno zmieniła brzmienie kilku przepisów dotyczących remontu budynków mieszkalnych, ale jednocześnie nie wprowadziła żadnych istotnych ułatwień lub bardziej precyzyjnych sformułowań. Jeżeli chodzi o przebudowę przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych, to będzie ona podlegała nowym przepisom dotyczącym projektu budowlanego.
Andrzej Prajsnar
