Propozycja PO rozczaruje frankowiczów

Partia rządząca uprzedziła opozycję i jako pierwsza przedstawiła konkretną propozycję pretendującą do miana rozbrojenia „hipotecznej bomby z opóźnionym zapłonem”.  Wydaje się jednak, że projekt posłów PO nie spełni pokładanych w nim nadziei.

8 lipca posłanka PO Krystyna Skowrońska przedstawiła projekt ustawy pozwalającej na przewalutowanie walutowych (we franku, euro, dolarach, jenach) kredytów mieszkaniowych i wymuszającej na bankach zaabsorbowanie połowy strat z tytułu zrealizowanego ryzyka kursowego. Niestety, propozycja została przedstawiona w sposób tak bełkotliwy, że trudno było z niej cokolwiek zrozumieć.

Co proponuje Platforma?

Dopiero lektura 10-stronicowego projektu pozwala zrozumieć, o co mniej więcej chodzi. Po pierwsze,przewalutowanie kredytów na złote byłoby dobrowolne i możliwe do połowy 2020 roku. Dłużnik miałby prawie 5 lat na podjęcie decyzji i w tym czasie (jeśli by zechciał) mógłby nadal ponosić ryzyko kursowe.

Problem w tym, że algorytm przewalutowania i darowania części długu jest bardzo (i w mojej ocenie zupełnie niepotrzebnie) skomplikowany. W skrócie: bank oblicza saldo zadłużenia we franku (lub w innej walucie obcej) i przelicza je na złote po kursie kupna NBP. Następnie bank oblicza, ile wyniosłoby Twoje zadłużenie, jeśli zamiast kredytu walutowego wziąłbyś kredyt w PLN o „analogicznych” parametrach.  W praktyce te obliczenia są niemal niewykonalne dla klienta i pozostawiają dużą dowolność bankowi, nawet jeśli wysokość marży byłaby taka sama jak dla kredytu walutowego (co zresztą wcale nie musi być dobre dla klienta, bo w niektórych okresach marże na franku były znacznie wyższe niż na kredytach złotowych).

Następnie wyliczana ma być różnica pomiędzy obecnym zadłużeniem w walucie (po przeliczeniu na PLN) a kwotą pozostałą do spłaty w ramach hipotetycznego kredytu złotowego. To jeszcze nie koniec: od tej różnicy trzeba odjąć różnicę sumy spłaconych rat pomiędzy kredytem walutowym a hipotetycznym kredytem złotowym. Dopiero ta kwota byłaby dzielona na pół: jedną połowę bank by umarzał, a drugą zamieniał na niezabezpieczony kredyt oprocentowany po stopie referencyjnej NBP (obecnie to 1,50%, ale w przyszłości stawka ta zapewne wzrośnie). Jeśli nic Państwo z tego nie rozumieją, to nie szkodzi. Sam nie wiem, jak w praktyce działałby algorytm zaproponowany przez PO.

Ustawa dla 10% „frankowców”

Nie każdy zadłużony w CHF zmierzy się z powyższym algorytmem. Projekt zakłada, że z opcji przewalutowania i umorzenia części długu będą mogli skorzystać tylko dłużnicy spełniający łącznie trzy kryteria:

1. Posiadają tylko jedno mieszkanie lub dom i miejsce to użytkować na własne potrzeby
2. Posiadają mieszkanie nie większe niż 75m² lub dom nie większy niż 100 m². Warunek ten nie dotyczy osób, które mają 3 i więcej dzieci
3. Ich dług przekracza 120% wartości zabezpieczenia (wskaźnik LTV)

Przy czym ostatni z warunków byłby zmienny w czasie: w kolejnym roku funkcjonowania ustawy, z restrukturyzacji będą mogły skorzystać osoby z kredytami o LTV 100-120 proc., a później z ponad 80 proc. Powyższe kryteria zostały ustalone arbitralnie i nie wiadomo, dlaczego w wykluczają ok. 99% posiadaczy domów oraz właścicieli mieszkań o metrażu np. 75,5 m². Ustawodawca pozostawił jednak dość specyficzną furtkę pozwalającą obejść ten warunek: wystarczy przez 5 lat dorobić się trójki dzieci.

Autorzy tej propozycji szacują, że będzie mogło skorzystać blisko 60 tys. osób – to 12% liczby kredytów i 21% wartości portfela kredytów frankowych. Takie ograniczenie sprawia, że straty banków oszacowano na 9-9,5 mld złotych, rozłożonych w czasie na 5 lat. Dla sektora bankowego to chyba minimalny wymiar kary za masowe wciskanie ludziom „frankowych hipotek” w szczycie bańki na nieruchomościach i przy ekstremalnie tanim franku.

Na pierwszy rzut oka przypomina to propozycję złożoną przez Andrzeja Jakubiaka podczas marcowego Forum Bankowego. Tyle że propozycja przewodniczącego KNF była prostsza i dotyczyła wszystkich kredytów w CHF, co eliminowałoby ryzyko walutowe w polskim systemie bankowym.

Wady i zalety „walutowego odkupienia”

Jestem zwolennikiem wolnego rynku i zasady indywidualnej odpowiedzialności, więc bardzo nie podobają mi się wszelkie ustawy ingerujące w umowy zawierane swobodnie przez uczestników obrotu gospodarczego. Nawet jeśli bankowcy nagminnie oszukiwali klientów (co niezmiernie trudno udowodnić) i wkładali do umów kredytowych wiele niekorzystnych dla dłużnika zapisów (często uznanych później przez UOKiK za „klauzule abuzywne”), to do unieważniania takich umów uprawnione są TYLKO I WYŁĄCZNIE niezawisłe sądy. W cywilizowanym państwie ani rząd, ani parlament nie mają prawa zmieniać/anulować dobrowolnie zawartych umów. Ponadto propozycja PO łamie inną z fundamentalnych zasad: że prawo nie działa wstecz.

Najważniejszą zaletą projektu PO jest brak partycypacji w stratach przez podatników. Koszty realizacji strat na ryzyku kursowym miałyby zostać po równo podzielone pomiędzy bank i dłużnika, a rząd obiecuje jedynie zwolnienie tych „przychodów” z podatku dochodowego oraz pozwala bankom wrzucić w koszty poniesione straty. Wydaje się to uczciwą propozycją, z którą banki powinny były wystąpić już dawno i to z własnej inicjatywy. Skoro banki same nie potrafiły zadbać o interesy swoje oraz swoich klientów, nie powinny się dziwić, że w końcu wzięli się za to politycy.

Plusem tego rozwiązania jest rozłożenie całej operacji na 5 lat, co z jednej strony pozostawia czas na decyzję dłużnikom, a z drugiej pozwala bankom na uporządkowane rozliczenie swapów na rynku międzybankowym oraz zaabsorbowanie strat bez ryzyka utraty płynności finansowej. Propozycja PO to ratunek dla najbardziej pechowych (lub nierozsądnych) „frankowiczów” uwalniająca ich od ryzyka dalszego wzrostu zadłużenia i zdejmująca połowę strat poniesionych na spekulacji walutowej.

Lista wad jest niestety dłuższa niż zalet. Po pierwsze, ta propozycja nie rozwiązuje problemu systemowego, jakim dla sektora bankowego jest portfel 130 mld złotych w walutowych kredytach mieszkaniowych. Przewalutowanie nawet 20% tych zobowiązań pozostawia nas z problemem pozostałych 80%. Po drugie, dyskryminacja dłużników ze względu na metraż mieszkania wydaje mi się krzywdząca. Z kolei uzależnienie decyzji od kryterium LTV wygląda raczej na próbę pomocy bankom niż „frankowiczom”.

Po trzecie, ustawa sankcjonuje skandaliczną praktykę niektórych banków, jakim było udzielanie kredytów oprocentowanych według uznania zarządu banku. Po czwarte, ustawa przyznaje zbyt dużą dowolność bankom w przedstawieniu oferty i moim zdaniem niepotrzebnie wprowadza do kalkulacji jakiś „hipotetyczny kredyt złotowy” zamiast po prostu podzielić na pół straty zrealizowane po kursie franka z danego dnia.

Zbyt dużo pytań i wątpliwości

Diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach, które mają decydujący wpływ na opłacalność oferty PO. Chodzi tu np. o wysokość marż, o dodatkowe koszty kredytu, opłaty i prowizje czy harmonogram spłaty – czyli wszystko, co pozostaje w gestii banku chcącego jak najmniej stracić na przewalutowaniu kredytu. Kto zleci, zapłaci i dokona wyceny nieruchomości, aby ustalić LtV? Znając życie bank kosztami obciąży dłużnika.

Według wstępnych (i z wymienionych powyżej powodów obarczonych bardzo dużym ryzykiem) szacunków wynika, że rata nowego kredytu będzie najprawdopodobniej wyższa od rat obecnego zobowiązania denominowanego we franku. Sądzę, że jest mało prawdopodobne, aby wielu „frankowiczów” przyjęła ofertę redukcji zadłużenia kosztem wzrostu raty. Tak samo jak kilka lat temu wybrali kierując się głównie wysokością pierwszej raty pomiędzy kredytem walutowym a złotowym.

Wyobraźmy sobie, że propozycja PO jeszcze w tym miesiącu staje się obowiązującym prawem. Początkowo mało kto z niej korzysta, bo ludzie nie chcą płacić wyższych rat, a banki kombinują, aby oferta była jak najmniej korzystna. Po kilku miesiącach Szwajcarzy podnoszą stopy procentowe, co wywołuje umocnienie franka do euro, a w ślad za tym do złotego. Frank szybko zmierza rejon 5 zł i tysiące spanikowanych „frankowiczów” korzysta z rządowej propozycji. Klasyka giełdy: tłumy sprzedają złotego na dołku (w zamian za tanie franki) i odkupują na górce.

Dobry czas na przewalutowanie frankowych hipotek zapewne minął już bezpowrotnie. Teraz można podjąć jedynie decyzje złe lub bardzo złe. Ale co jeśli za kilka lub kilkanaście lat kurs franka spadnie np. do trzech złotych? Czy wtedy „frankowicze” będą się domagać unieważnienia przewalutowania tak, jak teraz niektórzy z nich żądają przeliczenia kredytów po kursie ich zaciągnięcia? Rewidowanie umów kredytowych to otwieranie puszki Pandory: nikt nie przewidzi, jakie mogą być tego konsekwencje.

Źródło: