Średnio od 36 do 41 proc. wzrosły w ciągu ostatnich czterech lat średnie ceny ofertowe najmu w Warszawie – wynika z danych Otodom Anatylics. Wbrew pozorom przez większą część tego okresu byliśmy jednak świadkami obniżającej się wyceny czynszów. W tym czasie średnia wycena mieszkań w stolicy rosła dwa razy szybciej.
Stabilizacja na warszawskim rynku najmu, wyrażana rocznym zmianami średnich cen ofertowych od -8 proc. do +5 proc. r/r trwała cztery lata – od 2017 do 2021 r. Szczególnie spadek popytu, który obserwowany był na rynku najmu – nie tylko warszawskim – od wybuchu pandemii COVID-19, wpłynął na to, że pomiędzy wrześniem 2017 a wrześniem 2021 r. mówiliśmy o spadku rentowności najmu. Średnia wycena najmniejszych mieszkań (poniżej 40 mkw.) spadła w tym czasie o blisko 7 proc. Za większe mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw. oraz od 60 do 89 mkw. oczekiwano z kolei średnio o 10 proc. i 6 proc. mniej.
Wojna i uchodźcy katalizatorem wzrostu cen
W przypadku kawalerek najmniej – średnio 1898 zł/m-c – oczekiwano w Warszawie w maju 2021 r., a więc nieco ponad rok od wybuchu pandemii, gdy na dobre już upowszechniła się zdalna praca i nauka. Dołek przeciętnej wyceny większych metraży miał również miejsce wiosną 2021 r. Wówczas średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących najmu mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw. zbliżyły się do 2500 zł/m-c. Za większe mieszkania – ponad 60-metrowe – oczekiwano z kolei średnio nieco poniżej 3900 zł/m-c.
Choć oczekiwania wynajmujących zaczęły rosnąć już latem 2021 r., to prawdziwym katalizatorem wzrostów okazał się – jak zresztą w innych polskich miastach – wybuch wojny na Ukrainie i napływ do Polski uchodźców. Do końca 2022 r. średnie oczekiwania wynajmujących wzrosły – w zależności od metrażu – od 26 do 36 proc. W ujęciu miesięcznym najmocniejsze wzrosty zanotowano w kwietniu 2022 r., gdy średnia wycena najmniejszych kawalerek wzrosła o blisko 8 proc. m/m, a najpopularniejszych mieszkań (40-59 mkw.) o 6,9 proc. m/m.
Podwyżki stawek wpisywanych w ogłoszeniach, choć ze znacznie mniejszą siłą, kontynuowane są także w 2023 r. W ostatnich miesiącach byliśmy jednak świadkami także miesięcy z obniżkami. Tym samym od początku roku do września średnie ceny ofertowe wzrosły od 1,3 proc. w przypadku mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw., przez 2,7 proc. w przypadku kawalerek po 5,6 proc. w ogłoszeniach dotyczących dużych mieszkań (60-89 mkw.).
Biorąc pod uwagę wrześniowe dane, w ujęciu rocznym zanotowano wzrosty odpowiednio o 6,5 proc. (0-40 mkw.), 9,5 proc. (40-59 mkw.) oraz 12,7 proc. (60-89 mkw.). Przypomnijmy, że we wrześniu indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI) był o 8,2 proc. wyższy w porównaniu z analogicznym miesiącem ubiegłego roku.
Oczekiwania sprzedających mieszkania rosną nawet dwa razy szybciej
Jak w tym czasie kształtowały się średnie ceny ofertowe na rynku sprzedaży mieszkań w Warszawie? Zgodnie z danymi Otodom Analytics, w ciągu ostatnich pięciu lat średnie kwoty oczekiwane przez deweloperów wzrosły od 64 proc. (60-89 mkw.) do ponad 89 proc. (0-40 mkw.). Na rynku wtórnym byliśmy w tym czasie świadkami wzrostu rzędu 64-67 proc.
Z kolei zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego za II kw. 2023 r., w ciągu ostatnich pięciu lat średnia cena transakcyjna na warszawskim rynku pierwotnym wzrosła o 60,5 proc. Na rynku wtórnym średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych wzrosła w tym czasie o 45,3 proc.
Na rynku najmu mówiliśmy w tym czasie o wzrostach wahających się od 32,9 proc. w przypadku dużych, ponad 60-metrowych mieszkań, do 41,1 proc. w przypadku kawalerek.
Jak średnie ceny ofertowe mieszkań i najmu wypadają względem siebie? We wrześniu 2018 r. przeciętna wycena nowej kawalerki (0-40 mkw.) była o 350 proc. wyższa od średniego miesięcznego czynszu oczekiwanego za lokal o tym metrażu. W przypadku średniej ceny ofertowej dyktowanej za kawalerki z drugiej ręki różnica wynosiła 400 proc. We wrześniu 2023 r. było to już w obu przypadkach ok. 500 proc.
