Minimalny wzrost wartości udzielonych kredytów hipotecznych i znacząca zmiana w strukturze sprzedaży na korzyść zobowiązań z dużym wkładem własnym – takie były najważniejsze trendy na rynku w 2016 r. Najnowsza edycja raportu AMRON-SARFiN przynosi potwierdzenie tezy o znaczącej roli zakupów gotówkowych nieruchomości i zapowiada kontynuację stagnacji w tym segmencie rynku bankowego.
W ostatnim kwartale 2016 r. kredyty hipoteczne sprzedawały się słabiej niż w wyjątkowo nieudanych wcześniejszych trzech miesiącach. Z najnowszej edycji raportu AMRON-SARFiN wynika, że w tym czasie zaciągnięto 41,9 tys. nowych zobowiązań – o 1,67 proc. mniej niż w III kwartale minionego roku. Niewielki, jednoprocentowy wzrost odnotowano natomiast w wielkości sprzedanych kredytów hipotecznych – do klientów trafiło 9,78 mld zł finansowania.
Bardzo podobny obraz wyłania się z porównania wyników dla całego 2016 roku z poprzedzającymi go dwunastoma miesiącami. Pod względem liczby podpisanych umów miniony rok był gorszy niż 2015 – liczba nowo udzielonych kredytów wyniosła 178,4 tys. i była o 1,61 proc. niższa niż rok wcześniej. Minimalnie lepiej prezentują się wyniki sektora w ujęciu wartościowym – 39,4 mld zł kontra 39,3 mld zł w 2015 r. (wzrost o 0,45 proc.).
Średnia wartość nowego kredytu hipotecznego udzielonego w złotych wyniosła w 2016 r. 219 tys. zł, ale analitycy wskazują, że w ostatnim kwartale roku wskaźnik ten był o 3,8 proc. wyższy niż w poprzednich trzech miesiącach. Średnia kwota umowy pod koniec 2016 r. wynosiła już 232 tys. zł. Zwiększał się udział kredytów mieszczących się w przedziale od 100 do 200 tys. zł (w IV kw. 2016 r. – 36,6 proc.) oraz od 200 do 300 tys. zł (co czwarta umowa w ostatnim kwartale).
Nadal dominują kredyty z małym wkładem własnym
Stopniowe podnoszenie wymogów dotyczących minimalnego wkładu własnego nie wpłynęło znacząco na preferencje klientów. W dalszym ciągu największa część umów opiewa na kwotę powyżej 80 proc. wartości nieruchomości. W 2016 r. tego rodzaju kredyty stanowiły 45,35 proc. nowych kontraktów. W dłuższych porównaniach widoczny jest jednak spadek udziału zobowiązań z LTV przekraczającym 80 proc. Jeszcze w 2013 r. stanowiły one niemal 53 proc. sprzedaży.
Szczególnie interesująco na tle poprzednich lat przedstawia się popularność kredytów ze wskaźnikiem LTV poniżej 30 proc. W 2016 r. stanowiły one 12,45 proc. nowych umów, a w IV kwartale – 13,06 proc. Dla porównania rok wcześniej udział tej kategorii był niższy o niemal 5 pp. (7,64 proc.). Analitycy AMRON wskazują, że zestawienie wyników sprzedażowych deweloperów i ich aktywności w rozpoczynaniu nowych inwestycji z mizernymi wzrostami na rynku kredytów hipotecznych uzasadnia tezę o istotnej roli zakupów gotówkowych. Część inwestujących oszczędności na rynku nieruchomości zapewne wspiera się również bankowym finansowaniem, ale ogranicza wartość zobowiązania do niezbędnego minimum.
Pod względem okresu kredytowania rok 2016 nie przyniósł zasadniczych zmian. Nadal dominują kredyty udzielane na okres od 25 do 35 lat (64 proc. nowych umów). Nieznacznie, w stosunku do poprzedniego roku, wrósł udział dłuższych umów na okres powyżej 35 lat (z 0,92 proc. do 1,07 proc.).
Warszawa powiększa udział w rynku
W czasach stagnacji na rynku kredytów hipotecznych wyjątkową aktywnością wyróżniają się mieszkańcy Warszawy. Jeszcze w 2014 r. czwarta część finansowania udzielonego w największych miastach Polski przypadała na stolicę. Później znaczenie Warszawy zaczęło dynamicznie rosnąć. W rekordowym pod tym względem II kwartale 2016 r. na stolicę przypadało ponad 43 proc. wartości nowych kredytów.
W całym 2016 r. wartość nowych kredytów udzielonych w największych miastach w Polsce przypadająca na Warszawę wyniosła 41 proc. i wzrosła o niemal 5 pp. w porównaniu z 2015 r. Najbardziej spadł udział Krakowa – o 1,63 pp.
„Pomimo niskich cen transakcyjnych i rekordowo niskiej stopy procentowej złotówki prognozujemy dalszy spadek akcji kredytowej w roku 2017 do poziomu 175 tys. kredytów o łącznej wartości nie przekraczającej 39 mld złotych” – wskazuje we wstępie do raportu dr Jacek Furga, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP. Kolejny rok na rynku hipotecznym nie zapowiada się przełomowo i zapewne wpisze się w obserwowany od kilku lat boczny trend.
