Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest w fazie ożywienia, ale w na kilku lokalnych rynkach można już mówić o boomie. Sytuacja jest jednak dość niezwykła – ceny pozostają stabilne, a kredyty hipoteczne nie notują rekordów. Zgodnie z szacunkami banku centralnego w 7 największych miastach w I kw. tego roku za gotówkę kupowano nawet dwa na trzy nowe mieszkania.
Narodowy Bank Polski opublikował cykliczny raport o rynku nieruchomości. Podsumowując 2015 r. specjaliści z banku centralnego podkreślają odmienny charakter obserwowanego obecnie ożywienia od ostatniego boomu notowanego w latach 2005-2008. Mimo niskich stóp procentowych, wzrostu wynagrodzeń i teoretycznie wysokiej dostępności kredytowej mieszkań, na rynku kredytowym eksplozji zainteresowania finansowaniem nie widać. Wysoki zasób gotowych mieszkań powoduje też, że ceny lokali niemal stoją w miejscu.
„Lata 2009-2013 to okres stagnacji, natomiast od początku 2014 r. ma miejsce ożywienie, które w sześciu największych miastach (zwłaszcza w Krakowie i Wrocławiu) w 2015 r. przechodzi w boom (podkr. red.), natomiast w Warszawie nie obserwujemy poziomów wskaźników z poprzedniego cyklu. Poprzedni boom powodowany był głównie wypłatami kredytów, których portfele szybko rosły, zaś obecny w znacznej mierze finansowany jest z oszczędności gospodarstw domowych” – czytamy w opracowaniu NBP.
Gotówka płynie na rynek
„Finansowanie inwestycji w nieruchomość mieszkaniową odbywa się obecnie ze znaczącym udziałem oszczędności, czyli kapitału własnego, co osłabia skłonność inwestorów do ryzyka. Dlatego w 2015 r., a zwłaszcza na początku 2016 r., pomimo boomu na rynku deweloperskim w niektórych miastach, podobnie jak rok wcześniej, obserwowano tylko niewielką, dodatnią dynamikę akcji kredytowej, a nie boom kredytowy, jak w latach 2006-2008” – wskazują eksperci banku centralnego. Dodają jednocześnie, że zadziałały tu inne czynniki hamujące napływ kredytu – regulacje nadzoru dotyczące wkładu własnego i ostrożna postawa banków zaostrzających politykę kredytową (m.in. w wyniku oczekiwań związanych z rozwiązaniem kwestii zobowiązań walutowych).
„Coraz większą rolę odgrywa popyt inwestycyjny, realizowany z wykorzystaniem własnych oszczędności. Oszczędzający porównują stopy zwrotu z oszczędności z tymi, które mogliby otrzymać wynajmując mieszkanie. Ponieważ poziom czynszów był w ostatnich latach stabilny, z lekką tendencją wzrostową, spadek stóp procentowych, a więc również oprocentowania oszczędności, zwiększa opłacalność inwestycji mieszkaniowych. Czynnik ten w ciągu ostatnich dwóch lat nabiera znaczenia i w opinii wielu analityków jest istotną przyczyną przyspieszenia popytu w ostatnim okresie” – podkreślono w raporcie.
NBP podkreśla, że nie jest w stanie bezpośrednio wychwycić, jaką część środków wypływających z depozytów bankowych przeznacza się na zakup nieruchomości. Bazując jednak na szacunkach dotyczących kwot wypłat kredytów i wartości transakcji na rynku pierwotnym, eksperci banku centralnego pokusili się o określenie udziału zakupów gotówkowych na siedmiu największych rynkach w Polsce. W I kwartale tego roku wskaźnik ten wyniósł 65 proc. – dwa na trzy nowe mieszkania są zatem kupowane z oszczędności.
Dlaczego ceny mieszkań nie rosną?
Rosnącemu popytowi na mieszkania w 2015 r. nie towarzyszył wzrost cen. Jak wskazują specjaliści NBP, stawki pozostają stabilne. „Ponieważ obecnie na rynku największych miast jest duży zasób niesprzedanych mieszkań, ich ceny nie rosną, pomimo wzrostu popytu. Drugim czynnikiem ograniczającym wzrost cen jest brak bodźców do spekulacji, czemu sprzyjają złe doświadczenia z poprzedniego cyklu (zakupy mieszkań po istotnie zawyżonych cenach). Ponadto zauważalna jest konkurencja pomiędzy deweloperami, a przede wszystkim dominacja dużych, silnych firm, które na wzrost popytu szybko reagują wzrostem podaży” – wskazują eksperci banku centralnego.
Zdaniem analityków NBP brak popytu spekulacyjnego jest charakterystyczny dla obecnie obserwowanego ożywienia. „Mechanizm spekulacji działa jak samosprawdzająca się prognoza. Wzrost cen mieszkań powoduje zyski z zakupu, tak więc pojawiają się nowi kupujący, którzy podbijają ceny. Czynnikiem sprzyjającym zachowaniom spekulacyjnym są niskie stopy procentowe i aprecjacja waluty krajowej, gdyż oznaczają one niższe koszty kredytu lub koszty alternatywne i dodatkowe zyski kapitałowe. Tak rozumiane zyski spekulacyjne wystąpiły tylko w latach 2005-2007, kiedy obserwowano rosnącą skalę spekulacji (podkr. red.). Jako miernik przybliżający oddziaływania tego czynnika można stosować zyskowność sprzedaży zakupionego przed rokiem mieszkania pomniejszoną o koszty kredytu. Obecnie czynnik spekulacyjny nie działa, co również wpływa na stabilizację cen mieszkań” – wskazano w opracowaniu.
