Pierwsze półrocze na rynku kredytów hipotecznych upłynęło pod znakiem doraźnego „majstrowania” przez banki w cennikach. W efekcie stawki falowały w dość wąskim przedziale, a spadki stawek okazały się chwilowym dołkiem.
Po gorączce związanej z programem „Bezpieczny kredyt 2 procent” nie ma już śladu, a zapowiedziany w kwietniu „Kredyt na start” okazał się na razie mirażem i polityczną kością niezgody. Stopy procentowe stoją w miejscu, podczas gdy perspektywy potencjalnej obniżki przesuwają się raczej na dalszą niż bliższą przyszłość. W takim otoczeniu można byłoby się spodziewać, że na rynku kredytów hipotecznych zapanuje marazm. Pierwsze półrocze 2024 r. nie wyglądało jednak wcale tak posępnie – zarówno pod względem sprzedażowych słupków, jak i istotnych wydarzeń.
Próbując opisać erę „post-BK2”, sięgamy ponownie do danych z comiesięcznych rankingów Bankier.pl. Przez ostatnie pół roku banki przygotowywały symulacje dla tego samego profilu kredytobiorców. To para z dzieckiem, mieszkająca w Warszawie, zaciągająca kredyt na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym i podsuwanym przez bank pakietem sprzedaży krzyżowej. Bardzo zbliżony typ klienta śledziliśmy wcześniej, od połowy 2022 r. A to pozwala spojrzeć z dalszej perspektywy na ostatnie cenowe trendy.
Cenniki zbliżyły się do siebie
Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego, wyliczane z propozycji banków uczestniczących w rankingach, w II kw. 2024 r. ruszyło lekko w górę. Dołek, który obserwowaliśmy w pierwszych trzech miesiącach, okazał się płytki i tymczasowy. Był on efektem nałożenia się korekt w cennikach kilku banków. Takie „przypływy i odpływy” mają w dużej mierze przypadkowy charakter.
Warto jednak odnotować, że przestrzeń dzieląca uśrednione stawki kredytów ze zmiennym i okresowo stałym oprocentowaniem nieco się zmniejszyła. W maju 2024 r. różnica średnich była najniższa od dwóch lat. W dalszym ciągu oprocentowanie stałe jest (na początku) niższe niż zmienne, chociaż i w tym obszarze pojawił się indywidualny wyjątek.
Ponowna „mijanka” marż
Spojrzenie na poziom oprocentowania nowych kredytów hipotecznych warto uzupełnić o rzut oka na marże. Przypomnijmy, że jesienią zeszłego roku obniżono stopy procentowe. Przewidywany przez rynek ruch (chociaż zaskoczeniem była skala cięcia) odpowiadał za spadek oprocentowania kredytów.
Tymczasem marże stopniowo wspinały się coraz wyżej niezależnie od ruchów w polityce pieniężnej czy koniunktury na hipotecznym rynku. Pierwszy sygnał końca tego trendu pojawił się w I kw. 2024 r., ale okazał się zwodniczy, zwłaszcza w przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym. Jeśli spojrzymy na ten parametr z dalszej perspektywy, widać skalę zmian. W połowie 2022 r. średnia marża była zbliżona do 1,9 pp. Obecnie takie warunki to wyjątki, spotykane w promocyjnych ofertach (lub wariantach dla stałych klientów). Średnia marża zbliża się do 2,4 pp.
W II kwartale doszło do ponownej „mijanki” marż w obu wariantach śledzonych przez nas kredytów hipotecznych. Średnia marża dla zmiennoprocentowych hipotek znalazła się powyżej analogicznego wskaźnika dla stałoprocentowych kredytów. Przypomnijmy, że w tym ostatnim przypadku mówimy o marży obowiązującej po okresie obowiązywania stałego oprocentowania. Jest to parametr umykający zapewne przynajmniej części klientów porównujących bankowe propozycje.
Najważniejsze hipoteczne zdarzenie półrocza
Pomijając spekulacje o ewentualnym następcy „Bezpiecznego kredytu 2 procent”, tematem numer jeden dla rynku był bez wątpienia problem schedy po wskaźniku WIBOR. Ponowny przegląd kandydatów do roli wskaźnika referencyjnego rozpoczęto w marcu. Rekomendacje poznamy zapewne w lipcu lub sierpniu.
Jest prawdopodobne, że WIRON odejdzie w zapomnienie. Zwrot akcji już wpłynął na ofertę dla kredytobiorców. Pod koniec czerwca ING Bank Śląski, jedyny proponujący hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem bazujące na WIRON 1M, wycofał swój produkt z menu. Propozycji zmiennoprocentowych nie ma nadal Bank Millennium, Velo Bank i BNP Paribas Bank. Zamieszanie wokół wskaźników oddala moment, w którym instytucje te mogłyby zaprezentować nowe wersje hipotek.
