Średnia marża kredytu hipotecznego ze „standardowym”, 20-procentowym wkładem własnym spadła poniżej granicy 1,86 pp. Kredytobiorcy dysponujący mniejszymi oszczędnościami muszą się jednak liczyć z gorszymi warunkami finansowania niż na początku roku.
Od początku 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych w 15 bankach dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Chociaż kredyty mieszkaniowe nie są polem tak ostrej walki konkurencyjnej jak np. kredyty gotówkowe czy lokaty, to nie oznacza to, że banki nie dokonują zmian w cennikach i założeniach badania zdolności kredytowej. HipoTracker Bankier.pl pokazuje trendy panujące na rozgrzanym w ostatnim czasie rynku hipotek.
Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl założyliśmy, że o finansowanie stara się:
- bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
- kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
- zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
- posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.
Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.
Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:
- z 10-procentowym wkładem własnym,
- z 20-procentowym wkładem własnym.
W zestawieniu przygotowanym po trzech kwartałach 2018 r. dokonaliśmy drobnych korekt. Wykluczyliśmy z listy banków-kredytodawców Deutsche Bank, który zostanie przejęty przez Santander Bank Polska, a od sierpnia jego miejsce w panelu badania zajął Pekao Bank Hipoteczny.
Co to jest HipoTracker Bankier.pl?
W badaniu HipoTracker Bankier.pl co miesiąc zbieramy oferty 15 banków dla tego samego profilu kredytobiorców dla dwóch scenariuszy - 10- i 20-procentowego wkładu własnego. Sprawdzamy maksymalną szacowaną przez bank zdolność kredytową, marżę, wysokość raty równej i łączny koszt kredytu. Co kwartał publikujemy raporty o średnich parametrach z ofert banków, co pozwala śledzić zmiany na rynku kredytów hipotecznych.
Kredyty z minimalnym wkładem własnym – marże lekko w górę
Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Kilka instytucji nie oferuje kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 10 proc. Dlatego też w tym scenariuszu analizowaliśmy mniejszą liczbę banków – łącznie 11 instytucji.
Marża kredytowa jest jednym z najważniejszych wyznaczników łącznej ceny, jaką kredytobiorca zapłaci za pożyczany pieniądz. Na jej podstawie, po dodaniu wskaźnika WIBOR 3M lub 6M, obliczane jest oprocentowanie zobowiązania.
We wrześniu 2018 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym była najwyższa od początku roku. Wskaźnik ten osiągnął poziom 2,1175 pp. – o ponad 0,02 pp. wyższy niż w kwietniu.
Średnia maksymalna zdolność kredytowa nieznacznie spadła w analizowanym przez nas okresie. W styczniu profilowi klienci mogli pożyczyć średnio 606 tys. zł. We wrześniu średnia z szacunków banków wynosiła 593,3 tys. zł, a więc była niższa o 13 tys. zł – odpowiednik ok. 2 mkw. profilowego mieszkania.
Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1474 zł w styczniu i 1433 zł we wrześniu 2018 r.
Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości, pozostawał stabilny. W styczniu 2018 r. był zbliżony do 221,2 tys. zł, a we wrześniu wynosił 222,3 tys. zł. Przypomnijmy, że łączny koszt kredytu podawany przez banki wyliczany jest przy założeniu, że wskaźnik WIBOR pozostanie przez cały okres spłaty (30 lat) na poziomie odnotowanym w momencie tworzenia symulacji. W badanych miesiącach ulegał on minimalnym zmianom.
Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym nieco tańsze niż na początku roku
W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 15 banków w styczniu wynosiła 1,9033 pp. We wrześniu 2018 r. ten wskaźnik był sporo niższy – 1,8594 pp.
Średnia maksymalna zdolność kredytowa również obniżyła się na przestrzeni dziewięciu miesięcy 2018 r. Profilowi kredytobiorcy w styczniu mogli liczyć średnio na 631,2 tys. zł kredytu. We wrześniu wskaźnik ten wyniósł 624,7 tys. zł.
Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 15 bankach wyniosła w styczniu 1264 zł. We wrześniowych symulacjach średnia wartość była o 36 zł niższa – 1228 zł.
Średni łączny koszt kredytu podążał za trendami widocznymi w korektach marż kredytowych. W styczniu sięgał 192,8 tys. zł, a we wrześniu 2018 r. był o ponad 10 tys. zł niższy – 181,4 tys. zł.
Jesień w hipotekach – będą promocje?
Za zmiany w hipotecznych cennikach banków w części odpowiadają czasowo obowiązujące promocje. Kredytodawcy obniżają marże, licząc na przyciągnięcie klientów zainteresowanych finansowaniem zakupu nieruchomości. Akcje promocyjne pełnią jednak nie tylko rolę „wabika” zwiększającego sprzedaż, pozwalają przy okazji skłonić kredytobiorców do zakupu dodatkowych produktów.
Przykładem może być program reklamowany obecnie przez mBank, w którym niższe oprocentowanie zobowiązania uzależnione jest od przystąpienia klienta do ubezpieczenia na życie oraz otwarcia regularnie zasilanego rachunku bankowego. Ostatni kwartał roku zapewne będzie czasem ożywionej rywalizacji banków o potencjalnych kredytobiorców – można spodziewać się, że na konkurujący rynku kredytodawcy będą chętnie sięgać po różne narzędzia promocyjne.
