Wprowadzenie poprzednich czterech Rekomendacji S wiązało się z poważnymi zmianami na rynku kredytów mieszkaniowych. Trudno się zatem dziwić, że projekt kolejnej rekomendacji KNF dotyczącej finansowania nieruchomości wzbudza spore zainteresowanie mediów i ekspertów.
Wspomniany projekt do pewnego czasu jest dostępny na stronie internetowej Komisji Nadzoru Finansowego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl dokładnie przeanalizowali ten dokument i postanowili odpowiedzieć na pytanie, czy kolejna (już piąta) Rekomendacja S może zrewolucjonizować polski rynek kredytów mieszkaniowych.
KNF chce popularyzować stałe oprocentowanie „hipotek”
Nowa Rekomendacja S podobnie jak jej poprzednie odsłony będzie pakietem zaleceń adresowanym wyłącznie do banków. Właśnie dlatego w projekcie nowej rekomendacji znajdziemy sporo wskazówek o charakterze typowo organizacyjnym. Wspomniany dokument zawiera również zalecenia, które wydają się bardziej ciekawe z punktu widzenia obecnych i przyszłych kredytobiorców hipotecznych. Dwie szczegółowe rekomendacje są związane z ważnymi celami Komisji Nadzoru Finansowego. KNF chciałby spopularyzować kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem lub okresowo stałą stawką procentową.
Taka zmiana ma zmniejszyć poziom ryzyka dla konsumentów związany z przyszłymi wzrostami oprocentowania „hipotek”. Obecnie polski rynek kredytów mieszkaniowych jest ewenementem w skali całej Europy, ponieważ 100% nowych umów dotyczących finansowania nieruchomości, przewiduje całkowicie zmienną stopę procentową (aktualizowaną zwykle w odstępach kwartalnych lub półrocznych).
Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl takie kredyty mieszkaniowe o całkowicie zmiennej stopie procentowej są o wiele mniej popularne w innych krajach Starego Kontynentu. Dane Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (ang. European Mortgage Federation - EMF) z 2017 r. wskazują, że „hipoteki” o oprocentowaniu aktualizowanym przynajmniej raz w roku, stanowiły następującą część nowych kredytów mieszkaniowych:
- Austria - 60%
- Belgia - 2%
- Czechy - 20%
- Chorwacja - 30%
- Dania - 19%
- Estonia - 6%
- Grecja - 18%
- Hiszpania - 42%
- Holandia - 13%
- Irlandia - 51%
- Niemcy - 11%
- Portugalia - 60%
- Szwecja - 72%
- Węgry - 43%
- Wielka Brytania - 12%
- Włochy - 33%
Wśród krajów analizowanych przez EMF, tylko Finlandia, Bułgaria oraz Rumunia cechuje się podobną jak Polska popularnością nowych „hipotek” z całkowicie zmiennym oprocentowaniem.
W odpowiedzi na opisywany problem, Komisja Nadzoru Finansowego zamierza zobligować banki do wyczerpującego przedstawiania klientom oferty kredytu mieszkaniowego ze stałą stawką oprocentowania (patrz Rekomendacja 26 z opisywanego projektu). Projekt nowej Rekomendacji S mówi o „hipotekach” ze stałą stopą procentową (przez cały okres spłaty) i okresowo stałą stopą procentową.
Można przypuszczać, że krajowe banki ograniczą się do zaproponowania kredytów ze stawką oprocentowania ustaloną przez okres wynoszący 2 lata - 5 lat. Wg portalu RynekPierwotny.pl oferowanie bardziej bezpiecznych „hipotek” wydaje się mało prawdopodobne ze względu na dwa ograniczenia. Pierwszym z nich jest niedostateczny rozwój krajowego rynku listów zastawnych. Drugi problem stanowiłoby znacząco wyższe oprocentowanie kredytów ze stawką „zamrożoną” na długi okres. Istnieją wątpliwości, czy w przyszłości klienci rodzimych banków będą zainteresowani nawet „hipotekami”, których stawka oprocentowania jest stała przez 2 lata - 5 lat. Obecnie takie kredyty znajdują się w ofercie kilku banków i są rzadko wybierane przez nabywców mieszkań (ze względu na wyższy koszt).
Opcja „kluczy za dług” może być bardzo ekskluzywna…
W ramach projektu nowej Rekomendacji S, nadzór finansowy sygnalizuje, że jest zainteresowany wprowadzeniem jeszcze jednego ciekawego rozwiązania na polski rynek hipoteczny. Mowa o opcji „klucze za dług” zakładającej możliwość uwolnienia się od zobowiązań wobec kredytodawcy po przeniesieniu na niego prawa własności mieszkania (domu lub lokalu).
Ta opcja zakładająca ograniczenie zakresu odpowiedzialności kredytobiorcy do samej nieruchomości, na razie ma być tylko jednym z wariantów. Komisja Nadzoru Finansowego wskazuje, że bank oferujący kredyty z mechanizmem „klucze za dług”, powinien spełniać dodatkowe wymogi bezpieczeństwa. Chodzi o akceptowanie tylko wniosków kredytowych od osób posiadających ponadprzeciętny poziom wynagrodzenia i ograniczenia maksymalnego wskaźnika DtI (DtI = suma rat/dochód netto gospodarstwa domowego) do poziomu 35%. Dodatkowy wymóg ma dotyczyć minimalnej wysokości wkładu własnego przy opcji „klucze za dług” (przynajmniej 30%).
Można mieć wątpliwości, czy krajowe banki w ogóle będą zainteresowane wprowadzeniem nowego rodzaju kredytów (tym bardziej, że projekt Rekomendacji S V nie obliguje do oferowania opcji „klucze za dług”). Jeżeli kredyty ze wspomnianą opcją rzeczywiście pojawia się w krajowych bankach, to zasady ich udzielania mogą być bardziej restrykcyjne niż wymogi ustalone przez KNF.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
