Styczeń przyniósł „hipoteczną mijankę”, a luty potwierdza, że najlepsze stawki na rynku zaczynają się mocniej rozjeżdżać. Gwarancja niezmienności raty oznacza, że trzeba zapłacić nieco wyższą cenę za pożyczony pieniądz.
„Wracamy do czasów premii za pewność” – tak podsumowaliśmy historyczną zmianę zaobserwowaną na rynku hipotek w styczniu. Wówczas to, po raz pierwszy od kilku lat, najniższa stawka oprocentowania zmiennego okazała się niższa niż najniższa dostępna stawka oprocentowania okresowo stałego. Nazwaliśmy to zjawisko „hipoteczną mijanką”, ponieważ od 2022 r. jedno było pewne – na starcie kredyt z oprocentowaniem „WIBOR plus marża” był droższy niż jego stałoprocentowy odpowiednik. Ta era dobiegła jednak końca.
To, że nie mieliśmy do czynienia z jednorazowym skokiem oprocentowania potwierdzają lutowe wyniki porównań. Na czym polega nasze zestawienie? Dla każdego z rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wybraliśmy ofertę o najniższym oprocentowaniu, osobno w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.).
Od kwietnia 2025 r. różnica pomiędzy najlepszymi stawkami systematycznie się kurczyła. Startowała od lokalnego maksimum (1,2 pp.) i stopniowo zbliżała się do zera. W grudniu 2025 r. dystans był już znikomy. Najlepsze propozycje „zmienne” i „stałe” dzieliło tylko 0,03 pp.
Można było się spodziewać, że lada moment dojdzie do „mijanki” i tak rzeczywiście się stało. W styczniu po raz pierwszy najlepsza stawka zmiennego oprocentowania była niższa niż najniższe dostępne oprocentowanie stałe. Różnica była symboliczna i wynosiła 0,05 pp. W lutym widzimy potwierdzenie wcześniejszych tendencji. Różnica wzrosła do 0,24 pp.
Jak duża może być „premia za niezmienność raty”?
Przez najbliższe miesiące relacje pomiędzy stałą a zmienną stopą mogą fluktuować. O tym, że rynek nie ma jeszcze pewności, kiedy zakończy się ostatecznie cykl obniżek stóp świadczą także utrzymujące się różnice pomiędzy krótszymi i dłuższymi stawkami WIBOR. Na wykresie poniżej pokazujemy historię stawek używanych w rankingowych symulacjach przez banki od pierwszego cięcia RPP z wiosny 2025 r.
W momencie ustabilizowania się podstawowych stóp procentowych wskaźniki WIBOR mocno zbliżą się do siebie. Wówczas także zobaczymy, jak „wyceniana” jest premia za niezmienność raty. Jeśli spojrzymy na odległe czasy, bo jeszcze sprzed rozpowszechnienia się stałoprocentowych hipotek, to w 2018 r. dystans dzielący oba warianty oprocentowania wahał się w przedziale 0,5-1,0 pp. Z kolei w sierpniu 2021 r., tuż przed serią podwyżek stóp procentowych, różnice w bankach mieściły się w granicach od 0,75 do nawet 3,20 pp.
Historyczne analogie nie przydadzą się na wiele zapewne tym razem, gdy okoliczności są diametralnie inne. Banki mocniej konkurują w tej chwili o kredytobiorców i mogą używać cennikowych chwytów, by wzmocnić swoją pozycję wobec pozostałych graczy. Dodatkowym czynnikiem, w pewnej mierze wpływającym na strategię kredytodawców, jest konieczność „dowiezienia” deklarowanego udziału stałoprocentowych hipotek w portfelu (z czego bankowcy spowiadają się KNF).
Wreszcie, zaczynamy widzieć stopniowy „rozjazd” w ofertach kredytowych. Coraz więcej banków wprowadza osobne propozycje dla refinansujących zobowiązania, mocno różniące się (in plus) od tych skierowanych do nowych kredytobiorców. Refinanse stają się ważną areną konkurencyjnej walki, gdzie cennikowe tendencje mogą się zmierzać w innym kierunku niż w innych segmentach rynku.
