Co odstrasza od inwestowania w mieszkania na wynajem? [Raport]

redaktor Bankier.pl

Problem z lokatorami może zniechęcić do inwestowania w mieszkania z przeznaczeniem na wynajem, ale na umowę najmu okazjonalnego, która podnosi przynajmniej w teorii komfort psychiczny właściciela, nadal decyduje się niewielu.

W badaniu Bankier.pl: „Czy warto inwestować w wynajem mieszkań” nasi czytelnicy wskazywali najgorsze ich zdaniem ryzyka ciążące na takich inwestycjach w nieruchomości. W czołówce znalazły się wysokie obecnie ceny mieszkań czy oczekiwane podwyżki stóp procentowych, które zwiększą koszty finansowania zakupu nieruchomości mieszkalnych. Wśród nich niewiele rzadziej wskazywano jeszcze jeden czynnik, który już nie jest uzależniony od koniunktury gospodarczej – problematycznych lokatorów.

(fot. Rafał Meszka / FORUM)

Lokatorzy – ciemna strona inwestowania w wynajem?

Nietrudno się domyślić, że chodzi o lokatorów na gapę. Sytuacja, w której najemca przestaje płacić i nie mamy ani zysku z najmu w danym momencie, ani możliwości jego uzyskania w przyszłym (bo mieszkanie nadal jest zajęte), jest dla niektórych zbyt przerażająca.

Prawo obowiązujące w Polsce chroni takiego lokatora na wielu płaszczyznach. Przede wszystkim nie można uzyskać natychmiastowego nakazu eksmisji, chociażby ze względu na okres ochronny (okres od później jesieni do wczesnej wiosny). Sprawy sądowe dążące do nabycia tego prawa również nie trwają tygodniami, a miesiącami.

Żeby częściowo ograniczyć ryzyko niewypłacalnego lub działającego na niekorzyść właściciela najemcy powstała instytucja najmu okazjonalnego. Dzięki poświadczonej notarialnie umowie najmu, wynajmujący mieszkanie otrzymuje w teorii większe prawo do pozbycia się uciążliwego lokatora. O zaletach takiej formy umowy pisaliśmy już w artykule: „Rośnie popularność najmu okazjonalnego”.

Mało kto decyduje się na najem okazjonalny

Choć ta popularność rośnie, to jednak baza i tempo tych zmian jest na tyle niskie, że nie robi to w zasadzie na nikim wrażenia. W grupie badawczej obejmującej 897 czytelników Bankier.pl, którzy czerpią dochody z najmu, zaledwie 157 zadeklarowało, że podpisało z lokatorami notarialnie poświadczoną umowę najmu okazjonalnego. Stanowi to zaledwie 18 proc. wszystkich respondentów.

To i tak częściej niż w przypadku całej populacji Polski. Jak donosiliśmy, według stanu na poprzedni rok udział umowy najmu okazjonalnego na rynku najmu wynosi od 2 do 5 proc. w zależności od urzędu skarbowego.

Jaki rodzaj umowy wiąże cię z najemcami?

Rodzaj umowy

Liczba odpowiedzi

„Zwykła” umowa najmu w formie pisemnej

677

Notarialnie poświadczona umowa najmu okazjonalnego

157

Umowa słowna

45

Inna

18

Źródło: Badanie Bankier.pl: „Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem” (N=897)

Trudno wskazać powód takiego stanu rzeczy. Niewątpliwie umowa najmu okazjonalnego przysparza dodatkowych obowiązków i kosztów – należy udać się z umową do notariusza i go opłacić (która strona umowy ponosi te koszty to już kwestia do ustalenia). Może to zniechęcić nie tylko samych właścicieli, ale też i najmujących – zamiast szybkiego załatwienia lokum, trzeba uzyskać notarialne poświadczenie (lub oświadczenie złożone osobiście) od rodziny lub znajomego, który będzie właścicielem mieszkania i zapewni lokatorowi miejsce zamieszkania na wypadek niewywiązywania się z umowy wobec wynajmującego.

Czy skorzystałbyś z umowy najmu okazjonalnego jako właściciel mieszkania? Wypowiedz się w poniższej ankiecie Bankier.pl. Jeśli nie widzisz formularza, znajdziesz go tutaj.

Z drugiej strony (choć to już oczywiście ocena teorii, a nie praktyki), taka umowa wymaga zgłoszenia faktu wynajmowania mieszkania do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania. Chętni do tego, żeby ukryć ten fakt przed fiskusem, mogą nie być zadowoleni z takiego obroty sprawy przy najmie okazjonalnym.

Najem okazjonalny ogranicza pulę chętnych na wynajem?

Dodatkowe formalności wydłużające proces i koszty mogą zniechęcić pewnych potencjalnych najemców do podpisania umowy. Oczywiście niektórym właścicielom faktycznie może to ograniczyć popyt (jeśli np. mieszkanie jest niezbyt atrakcyjne), ale nie ma co się oszukiwać – nabywca dobrej oferty znajdzie się nawet pomimo umowy najmu okazjonalnego.

Nie brakuje też głosów, że sam najem okazjonalny nie jest tak dobrym zabezpieczeniem interesów właściciela, na jaki jest kreowany. Nadal obowiązuje kilkumiesięczny okres na uzyskanie ewentualnego prawa do eksmisji problematycznego lokatora (3 miesiące musi zalegać ze spłatą, potem ma 1 miesiąc na uregulowanie zadłużenia – dopiero wtedy właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę z przynajmniej 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia). Jeśli jednak najemca uzna dodatkowo, że wypowiedzenie jest bezprawne i zgłosi sprawę do sądu, problem właściciela stanie się jeszcze większy.

Pierwszą część raportu „Czy warto inwestować w wynajem”, w której publikujemy wnioski dotyczące opłacalności inwestycji w wynajem w obecnych warunkach gospodarczych i nastrojów naszych czytelników wobec tego typu inwestycji można przeczytać tutaj.

Mateusz Gawin

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
5 1 klarapl

jak do tej pory nie miałam problemu z lokatorami w wynajmowanym mieszakniu. Uważam że to dobre pieniąde które co miesiąc zasilają twoje konto Ocywiście trzeba uważać ale do tego stopnia jestem zadowolona że zastanawiam się nad kupnem kolejnego mieskania. Pierwsze kupiłam w Warsawie od Robyga drugie chyba też od niego wezmę bo szykuje się kilka nowych inwestycji.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 luckow

Może w Warszawie są bardziej światłe prawnie wspólnoty. Bo w Kielcach inwigilują najemców
ile osób mieszka ,ile, jakich i o której przychodzi do nich gości. A na zebraniu jest samosąd , i w/g opinii np: przewodniczącego naliczają nowy czynsz nie uwzględniając wyjaśnień właściciela mieszkania i nie dając do wypełnienia druku /oświadczenia ,który się na tą okoliczność wypełnia . Właścicielowi pozostaje tylko sąd ,ale to jest odległe w czasie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 10 sel

To nie są czasy zaraz po wojnie i komuna żeby właściciel musiał się cackać z przestępcami nie płacącymi czynszu , jest tysiące lokali do wynajmu w każdym mieście i jak właściciel chce zrezygnować z najmu to powinien mieć prawo w każdej chwili a co dopiero zapewniać za darmo wodę gaz prąd itd przecież może być biedniejszy od tych złodziei nawet jak ma własnościowe mieszkanie. Jak długo prawo własności było jest i będzie gwałcone w Polsce tak długo będzie bieda w porównaniu z tymi krajami co je należycie szanują .Przytułki sĄ od udzielania pomocy potrzebującym I CAŁA ARMIA POMOCY SPOŁECZNEJ.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
6 4 sel

O jeszcze większej armii za wiele miliardów rocznie czarnych sukienek " pomagającym " biednym , otrzymującym ogromne ilości od pracujących i państwa nieruchomości tylko przy takiej okazji wspomnę.

! Odpowiedz
0 0 luckow

Bardzo dobra wypowiedź . A za taką sytuację są odpowiedzialni ludzie konstruujący prawo ,którzy powinni się na tym znać , bo biorą odpowiedzialność za to co ustalają .

! Odpowiedz
0 47 qqryk

Jest tylko jeden powód braku mieszkań i wysokich cen najmu: Ustawa o ochronie lokatorów.

! Odpowiedz
0 18 trooper

Jak każdy populistyczny bubel prawny, który w założeniu ma chronić konkretną grupę społeczną a w rzeczywistości odcina tą grupę od dostępności usług/towaru/pracy.

Tak samo z ochronkami kobiet w ciąży czy matek, jako że są nie do zwolnienia, to nikt rozsądny nie zatrudnia młodych kobiet wogóle, bo po co brać na siebie takie ryzyko? Oczywiście rykoszetem dostają właśnie te same kobiety, które w założeniu miały być chronione.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
5 3 tiaa

serio, uważasz, że nagle ceny by spadły gdyby ten bubel zniknął? Nie sądzę. Wiadomo, może ma to delikatny wpływ, ale na pewno nie jakiś ogromny. Ja wynajmując mieszkania wiem jak się dobrze zabezpieczyć, przed nieuczciwymi lokatorami.
1. kaucja
2. płatność z góry za miesiąc (najpóźniej do 5)
3. regularne spisywanie liczników (co miesiąc)
4. dobre relacje z sąsiadami (dzięki temu można naprawdę sporo zyskać)
5. odwiedziny co jakiś czas :)
6. klucze do zamków tylko firm, z których nie można dorobić bez specjalnej karty (i to też lepszej firmy, bo da radę to obejść, ale raczej mało który student się pokusi, jak dorobienie kluczy kosztuje koło 100 zł).

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 2 old_x odpowiada tiaa

Nawet nie wiesz jak dużo jest mieszkań po dziadkach trzymanych dla niedorosłych wnucząt.
Nie są wynajmowane z obawy o dewastację lub niewypłacalnego lokatora.
Sam bym chętnie do swojego "portfela emerytalnego" dorzucił mieszkanie na wynajem.
Ale się obawiam z przyczyn jw. Kasa leży na lokacie i..... tracę.

! Odpowiedz
0 0 s1lusar3k odpowiada tiaa

tiaa bardzo sensowne podejście do tematu zabezpieczenia. Mam u siebie podobne rozwiązanie w mieszkaniu we Wrocławiu i to się sprawdza. Chociaż mam jeszcze jeden mały dodatek. U mnie mieszkaniem zarządza DJN (bo już nie mieszkam we Wrocławiu) i oni dodatkowo stosują ubezpieczenie OC od końcowego najemcy na poczet ewentualnych strat. Rozważ jeszcze takie jedno, małe rozwiązanie. Kosztowo to nie jest dużo, a jednak ubezpieczyciel to większe bezpieczeństwo.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz