Problem z lokatorami może zniechęcić do inwestowania w mieszkania z przeznaczeniem na wynajem, ale na umowę najmu okazjonalnego, która podnosi przynajmniej w teorii komfort psychiczny właściciela, nadal decyduje się niewielu.
W badaniu Bankier.pl: „Czy warto inwestować w wynajem mieszkań” nasi czytelnicy wskazywali najgorsze ich zdaniem ryzyka ciążące na takich inwestycjach w nieruchomości. W czołówce znalazły się wysokie obecnie ceny mieszkań czy oczekiwane podwyżki stóp procentowych, które zwiększą koszty finansowania zakupu nieruchomości mieszkalnych. Wśród nich niewiele rzadziej wskazywano jeszcze jeden czynnik, który już nie jest uzależniony od koniunktury gospodarczej – problematycznych lokatorów.
Lokatorzy – ciemna strona inwestowania w wynajem?
Nietrudno się domyślić, że chodzi o lokatorów na gapę. Sytuacja, w której najemca przestaje płacić i nie mamy ani zysku z najmu w danym momencie, ani możliwości jego uzyskania w przyszłym (bo mieszkanie nadal jest zajęte), jest dla niektórych zbyt przerażająca.
Prawo obowiązujące w Polsce chroni takiego lokatora na wielu płaszczyznach. Przede wszystkim nie można uzyskać natychmiastowego nakazu eksmisji, chociażby ze względu na okres ochronny (okres od później jesieni do wczesnej wiosny). Sprawy sądowe dążące do nabycia tego prawa również nie trwają tygodniami, a miesiącami.
Żeby częściowo ograniczyć ryzyko niewypłacalnego lub działającego na niekorzyść właściciela najemcy powstała instytucja najmu okazjonalnego. Dzięki poświadczonej notarialnie umowie najmu, wynajmujący mieszkanie otrzymuje w teorii większe prawo do pozbycia się uciążliwego lokatora. O zaletach takiej formy umowy pisaliśmy już w artykule: „Rośnie popularność najmu okazjonalnego”.
Mało kto decyduje się na najem okazjonalny
Choć ta popularność rośnie, to jednak baza i tempo tych zmian jest na tyle niskie, że nie robi to w zasadzie na nikim wrażenia. W grupie badawczej obejmującej 897 czytelników Bankier.pl, którzy czerpią dochody z najmu, zaledwie 157 zadeklarowało, że podpisało z lokatorami notarialnie poświadczoną umowę najmu okazjonalnego. Stanowi to zaledwie 18 proc. wszystkich respondentów.
To i tak częściej niż w przypadku całej populacji Polski. Jak donosiliśmy, według stanu na poprzedni rok udział umowy najmu okazjonalnego na rynku najmu wynosi od 2 do 5 proc. w zależności od urzędu skarbowego.
|
Jaki rodzaj umowy wiąże cię z najemcami? |
|
|---|---|
|
Rodzaj umowy |
Liczba odpowiedzi |
|
„Zwykła” umowa najmu w formie pisemnej |
677 |
|
Notarialnie poświadczona umowa najmu okazjonalnego |
157 |
|
Umowa słowna |
45 |
|
Inna |
18 |
|
Źródło: Badanie Bankier.pl: „Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem” (N=897) |
|
Trudno wskazać powód takiego stanu rzeczy. Niewątpliwie umowa najmu okazjonalnego przysparza dodatkowych obowiązków i kosztów – należy udać się z umową do notariusza i go opłacić (która strona umowy ponosi te koszty to już kwestia do ustalenia). Może to zniechęcić nie tylko samych właścicieli, ale też i najmujących – zamiast szybkiego załatwienia lokum, trzeba uzyskać notarialne poświadczenie (lub oświadczenie złożone osobiście) od rodziny lub znajomego, który będzie właścicielem mieszkania i zapewni lokatorowi miejsce zamieszkania na wypadek niewywiązywania się z umowy wobec wynajmującego.
Czy skorzystałbyś z umowy najmu okazjonalnego jako właściciel mieszkania? Wypowiedz się w poniższej ankiecie Bankier.pl. Jeśli nie widzisz formularza, znajdziesz go tutaj.
Z drugiej strony (choć to już oczywiście ocena teorii, a nie praktyki), taka umowa wymaga zgłoszenia faktu wynajmowania mieszkania do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania. Chętni do tego, żeby ukryć ten fakt przed fiskusem, mogą nie być zadowoleni z takiego obroty sprawy przy najmie okazjonalnym.
Najem okazjonalny ogranicza pulę chętnych na wynajem?
Dodatkowe formalności wydłużające proces i koszty mogą zniechęcić pewnych potencjalnych najemców do podpisania umowy. Oczywiście niektórym właścicielom faktycznie może to ograniczyć popyt (jeśli np. mieszkanie jest niezbyt atrakcyjne), ale nie ma co się oszukiwać – nabywca dobrej oferty znajdzie się nawet pomimo umowy najmu okazjonalnego.
Nie brakuje też głosów, że sam najem okazjonalny nie jest tak dobrym zabezpieczeniem interesów właściciela, na jaki jest kreowany. Nadal obowiązuje kilkumiesięczny okres na uzyskanie ewentualnego prawa do eksmisji problematycznego lokatora (3 miesiące musi zalegać ze spłatą, potem ma 1 miesiąc na uregulowanie zadłużenia – dopiero wtedy właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę z przynajmniej 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia). Jeśli jednak najemca uzna dodatkowo, że wypowiedzenie jest bezprawne i zgłosi sprawę do sądu, problem właściciela stanie się jeszcze większy.
Pierwszą część raportu „Czy warto inwestować w wynajem”, w której publikujemy wnioski dotyczące opłacalności inwestycji w wynajem w obecnych warunkach gospodarczych i nastrojów naszych czytelników wobec tego typu inwestycji można przeczytać tutaj.
