Rośnie popularność najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny jest formą wynajmu, która skuteczniej chroni właściciela mieszkania przed ewentualnymi problemami z eksmisją lokatorów. Jednak mimo wzrostu popularności w dalszym ciągu jego udział w najmie ogółem utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie – w zależności od urzędu skarbowego wynosi ok. 2-5 proc.                   

Z danych prezentowanych przez Izby Administracji Państwowej wynika, że coraz więcej osób deklaruje przychody z najmu. Tendencję wzrostową widać niemal we wszystkich regionach Polski. Ma związek m.in. z bogaceniem się społeczeństwa oraz wzrostem zapotrzebowania, głownie w dużych miastach, na mieszkania pod wynajem.

Wynajem lokali mieszkalnych to sposób na dodatkowy zarobek nie tylko dla osób prowadzących działalność gospodarczą. W 2009 r. do polskiego porządku prawnego został wprowadzony najem okazjonalny, który - jako szczególny rodzaj najmu - gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności. Ta forma jest jednak przewidziana wyłącznie dla osób nieprowadzących działalności. Praktyka jednak pokazuje, że rzadko korzystają one z tego rozwiązania.

W 2014 r. Polska Federacja Rynku Nieruchomości przeprowadziła badanie „Bezpieczny najem”, które wskazywało, że wśród najczęściej podpisywanych umów były standardowe. Natomiast konsumenci, chcąc uniknąć dodatkowych kosztów, nie podpisywali umów najmu okazjonalnego. Dodatkowo aż 38 proc. ankietowanych wskazało, że nie posiada wystarczającej wiedzy na temat tego typu umowy, co hamowało ich przed jej zawarciem. Pomimo że ta forma daje większą ochronę właścicielom nieruchomości, 80 proc. badanych przygotowało mniej niż 5 proc. tego rodzaju dokumentów. Postanowiliśmy sprawdzić jak sytuacja wygląda obecnie. W tym celu zapytaliśmy Izby Administracji Państwowej ile zgłoszeń najmu okazjonalnego wpłynęło do urzędów skarbowych w latach 2015-17.

Rośnie znaczenie najmu okazjonalnego

Dane liczbowe spływające do Izb Administracji Skarbowej z podległych im urzędów skarbowym świadczą o systematycznym wzroście liczby osób, które wynajmują swoją nieruchomość na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Przyrost jest widoczny we wszystkich województwach. Przykładowo w woj. mazowieckim w 2015 r. do urzędów skarbowych wpłynęło 1530 zgłoszeń dotyczących najmu okazjonalnego, kiedy w 2017 r. ich liczba wynosiła 4190. Analizując poniższe dane, widać, że w większości województw przyrost najmu okazjonalnego w 2017 r. był co najmniej trzykrotny w stosunku do 2015 r.

Liczba umów najmu okazjonalnego zgłoszonych do Izb Administracji Skarbowych poszczególnych województw za lata 2015-17
Izba Administracji Skarbowej	Rok
	2015	2016	2017
Białystok	30	71	109
Bydgoszcz	290	554	809
Gdańsk	518	782	1261
Katowice	1025	1763	2215
Kielce*	36	70	104
Kraków	616	934	1505
Łódź	529	837	1323
Olsztyn	16	32	34
Opole	224	358	469
Poznań	598	1406	1528
Rzeszów	120	195	259
Szczecin	270	594	849
Warszawa	1530	2833	4190
Wrocław	442	645	1088
Zielona Góra	115	132	251
Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji pozyskanych z Izb Skarbowych, stan na 12.06.2018 r. * dane zebrane z dwóch największych urzędów skarbowych woj. Świętokrzyskiego, tj. Pierwszego i Drugiego US w Kielcach

I choć coraz więcej osób decyduje się na wynajęcie lokalu mieszkalnego na zasadach najmu okazjonalnego, to okazuje się, że w dalszym ciągu jego udział w najmie ogółem jest znikomy.

Jak wskazuje Anita Kruczkowska-Lassak z Izby Administracji Skarbowej w Bydgoszczy, udział najmu okazjonalnego w najmie ogółem, w zależności od urzędu skarbowego, najczęściej kształtuje się na poziomie od 2 do 5 proc. Na jeszcze mniejszy udział najmu okazjonalnego wskazuje Izba Administracji Skarbowej w Gdańsku – w 2015 r. stanowił 1,31 proc. opodatkowanego najmu ogółem, w 2016 r. - 1,83 proc., w 2017 r. - 2,76 proc. W poznańskiej Izbie Administracji Skarbowej udział ten kształtuje się na poziomie ok. 2 proc. Natomiast Izba Administracji Skarbowej w Zielonej Górze informuje, że zgłoszenia najmu okazjonalnego stanowią ok. 5 proc. ogółu zgłoszeń dotyczących najmu.

Ponadto osoby decydujące się na tego typu formę najmu najczęściej wybierają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – ok. 90 proc. zgłaszających. – Podatnicy, którzy zawarli umowy najmu okazjonalnego, najczęściej opodatkowują osiągane z tego tytułu dochody ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – wskazuje Marta Tarnowska z Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu.

Najem okazjonalny, czyli co w praktyce oznacza dla właściciela

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną będącą właścicielem lokalu mieszkalnego. Dodatkowo nie może ona prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Wykluczone jest również wykorzystywanie niniejszej umowy w celu podnajmu lokalu bądź jego części.

Sama umowa najmu okazjonalnego natomiast ma za zadanie łagodzenie wymogów ustawy o ochronie praw lokatorów. Nakłada bowiem na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. W związku z czym w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel nieruchomości ma możliwość wszczęcia postępowania egzekucyjnego niemal natychmiast w przeciwieństwie do zwykłej umowy, która wiąże się z procesem sądowym czy oczekiwaniem na decyzję w kwestii przyznania przez gminę lokalu tymczasowego.

Aby jednak można było mówić o umowie najmu okazjonalnego, musi zostać spełniony podstawowy warunek, a mianowicie właściciel musi dokonać zgłoszenia jej zawarcia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce jego zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Dodatkowo, w odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny musi być zawarty na czas określony nie dłuższy niż 10 lat.

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego jest alternatywą dla osób, które wahają się przed wynajęciem lokalu w związku z obawą przed ewentualnymi problemami z eksmisją lokatora. Jednak rygorystyczne wymogi co do zabezpieczenia innego miejsca zamieszkania, wykluczają pewną grupę potencjalnych najemców. Nie każdy bowiem posiada lokal, który może wskazać jako mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia wynajmowanej nieruchomości.

Osoby, które rozważają zawarcie umowy najmu okazjonalnego, powinny pamiętać o poniższych kwestiach:

• umowa powinna zachować formę pisemną pod rygorem nieważności,
• do umowy powinno zostać dołączone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu przez niego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego),
• najemca powinien wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu,
• do umowy powinno zostać dołączone oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu,
• zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu można uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej, nie może jednak przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

W praktyce umowa najmu okazjonalnego ułatwia pozbycie się uciążliwego lokatora. Zawierając zwykłą umowę najmu, właściciel nie może wyrzucić lokatora, który nie chce dobrowolnie opuścić wynajmowanego mieszkania. Ponadto musi on mieć zapewniony lokal socjalny, co powoduje częstą nieskuteczność wyroków eksmisyjnych. Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Jednak, jak pokazują dane z Izb Administracji Skarbowych, właściciele nieruchomości mieszkalnych w dalszym ciągu chętniej zawierają standardową umowę niż najmu okazjonalnego. Powodem takiego stanu rzeczy mogą być przede wszystkim dodatkowe formalności oraz koszty, jakie trzeba ponieść zawierając tego typu umowę. Ponadto umowa najmu okazjonalnego wyklucza jako najemców osoby, które nie są w stanie wskazać lokalu, w którym będą mogli zamieszkać w razie wykonana egzekucji obowiązku opróżnienia i opuszczenia wynajmowanej nieruchomości, co znacznie zawęża grono potencjalnych lokatorów.

Katarzyna Rostkowska