Rok z najsilniejszymi wzrostami cen na rynku działek. Wzrosty mocniejsze poza stolicami województw

Ostatni kwartał 2021 r. przyniósł zwiększenie dynamiki wzrostów cen działek budowlanych położonych poza stolicami województw – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Wyższy popyt na parcele i coraz szybciej rosnące ceny zaowocowały dwucyfrowymi, nierzadko przekraczającymi 20 proc. podwyżkami w skali roku.

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne działek budowlanych (czyli te, za które grunty budowlane faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie oraz w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, pomorskim, małopolskim, wielkopolskim, łódzkich, warmińsko-mazurskich i lubelskim.

Czwarty kwartał 2021 r. przyniósł najwyższe historycznie średnie ceny transakcyjne działek budowlanych w niemal wszystkich analizowanych miastach i województwach. Jedynie w Poznaniu, a wśród województw na Mazowszu notowano wcześniej wyższe stawki – w obu przypadkach w II kw. 2020 r., a więc na początku pandemii koronawirusa.

Stolicę Wielkopolski w IV kw. 2021 r. dotknął także najniższy wzrost średniej ceny transakcyjnej zarówno w ujęciu kwartalnym (+1,1 proc. k/k) oraz rocznym (+2,1 proc. r/r). Na podobnym poziomie w skali rocznej wzrosła także średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży działek budowlanych w Warszawie (+2,2 proc. r/r).

W pozostałych największych polskich miastach wzrosty w skali roku wahały się jednak od blisko 8 proc. we Wrocławiu i Lublinie, po 19 proc. w Łodzi. Dla porównania, w Łodzi i Lublinie w IV kw. 2020 r. mówiliśmy o spadkach cen w ujęciu rocznym, z kolei we Wrocławiu wzrost wyniósł jedynie ok. 2 proc.

Przyspieszający wzrost cen gruntów pod budowę domu znacznie łatwiej można było dostrzec poza stolicami województw, gdzie podwyżki w skali kwartału wahały się od 2,4 proc. na Mazowszu do 7 proc. w Wielkopolsce. W relacji rocznej względem IV kw. 2020 r. dominowały dwucyfrowe wzrosty stawek, przy czym w dwóch regionach – Małopolsce i Wielkopolsce średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych były o ponad 20 proc. wyższe niż 12 miesięcy wcześniej. W obu województwach podwyżki notowane są nieprzerwanie odpowiednio od trzech i dwóch lat.

Działki w województwach w ciągu ostatniego roku podrożały zdecydowanie mocniej od parcel zlokalizowanych w ich stolicach. Nie zmienia to jednak faktu, że grunty budowlane zlokalizowane poza stolicami województw wciąż pozostają zdecydowanie tańsze od tych znajdujących się w największych miastach. Najmocniej ta różnica uwydatniła się na Pomorzu. O ile za położone tam działki w IV kw. 2021 r. płacono średnio 88,3 zł/mkw., o tyle w stolicy regionu – Gdańsku działki kosztowały średnio 647,4 zł/mkw. Różnica była więc przeszło siedmiokrotna.

Rosnący popyt winduje ceny działek

Na tak dynamiczny wzrost cen gruntów budowlanych wpływ miało przede wszystkim rosnące zainteresowanie budową domów jednorodzinnych.

– Polacy w reakcji na rosnące ceny mieszkań coraz częściej decydują się na budowę własnego domu lub zakup budynku jednorodzinnego od dewelopera. Taki trend widoczny jest na przedmieściach największych miast, a także w mniejszych miejscowościach okalających miasta – komentuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.

Potwierdzają to także dane Głównego Urzędu Statystycznego, z których wynika, że w całym 2021 r. inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę 106 068 domów, co względem 2020 r. dało ponad 17-procentowy wzrost.

W tym samym czasie wzrosła także liczba wydanych pozwoleń uprawniających do budowy domów jednorodzinnych. W 2021 r. inwestorzy indywidualni otrzymali 123,6 tys. dokumentów uprawniających w przyszłości do rozpoczęcia prac budowlanych. Był to wynik o 21,6 proc. wyższy od zanotowanego w 2020 r.

Zupełnie odmienną sytuację przyniósł styczeń, gdy zainteresowanie budownictwem jednorodzinnym znacząco zmalało i to przy wykluczeniu sezonowości. Liczba rozpoczętych budów była bowiem o 8 proc. niższa niż przed rokiem i o 20 proc. niższa niż przed dwoma laty, z kolei polskie urzędy wydały o 21 proc. mniej pozwoleń uprawniających do budowy domów jednorodzinnych niż w styczniu 2021 r.

W styczniu obniżeniu uległ także indeks urban.one liczony dla gruntów budowlanych. Jego odczyt wyniósł 142,79 pkt. i był o 0,86 pkt. niższy niż w grudniu. To pierwsza obniżka od sierpnia 2021 r. W tym przypadku jednak można mówić o sezonowości, bowiem styczeń w ostatnich latach regularnie przynosił spadek indeksu. W skali roku był on wyższy o 5,36 pkt.

Działki drożeją szybciej od mieszkań? To zależy gdzie

Tym razem trudno pokusić się o jednoznaczne stwierdzenie, że parcele pod budowę domów jednorodzinnych drożeją mocniej od mieszkań. Owszem, w kilku z analizowanych miast taka sytuacja miała miejsce. W ostatnim kwartale 2021 r., patrząc na wzrosty w ujęciu rocznym, taką zależność odnotowano jedynie w Łodzi, Gdańsku i Olsztynie, a więc tych miastach, w których kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży działek budowlanych wzrosły o ponad 10 proc.

W Warszawie i Poznaniu wzrosty średnich cen transakcyjnych w przypadku wszystkich analizowanych metraży wzrosły mocniej od średnich kwot płaconych za parcele, z kolei w Krakowie działki podrożały mocniej od najmniejszych kawalerek (0-35 mkw.), a we Wrocławiu wręcz odwrotnie - mocniej niż w przypadku działek względem IV kw. 2020 r. wzrosły średnie kwoty płacone za mieszkania większe niż 35-metrowe.

Źródło: