Mniejsze miasta liderami wzrostu cen mieszkań. Raport o cenach w 39 miastach Polski

Nie w Warszawie, Gdańsku, czy Krakowie, a w Chorzowie, Wałbrzychu, Rudzie Śląskiej i Płocku średnie ceny ofertowe mieszkań rosły w ciągu ostatniego roku najmocniej – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom. Wyraźniejsze podwyżki dotykały ogłoszeń sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym.

Sprawdźmy zatem, jakie kwoty wpisują sprzedający mieszkania w 39 największych polskich miastach – od Warszawy przez Zieloną Górę, po Legnicę i Tarnów.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek pierwotny

W kwietniu 2022 r. w pięciu polskich miastach deweloperzy oczekiwali średnio powyżej 10 tys. zł/mkw. Oprócz czterech stolic województw: Warszawy, Krakowa, Gdańska i Wrocławia, taka kwota widniała w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań w Gdyni, która w tym zestawieniu – ze średnią ceną transakcyjną na poziomie 12 700 zł/mkw., uległa jedynie Warszawie.

Wspomnianych miast trudno jednak szukać na liście tych, w których oczekiwania deweloperów w ciągu ostatniego roku skoczyły najmocniej. Względem kwietnia 2021 r. najmocniej – o blisko 60 proc. – wzrosła średnia cena ofertowa notowana w Chorzowie. Próg +50 proc. r/r przekroczony został także w Wałbrzychu.

W aż 17 spośród 39 największych polskich miast wzrost średnich oczekiwań deweloperów przekroczył 20 proc. Wśród nich tylko Warszawa liczyła więcej niż 300 tys. mieszkańców. Wśród miast wojewódzkich podwyżkę w ogłoszeniach wyższą niż 20 proc. zanotowano jeszcze w pięciu innych ośrodkach, choć zdecydowanie mniejszych – Zielonej Górze, Gorzowie Wlkp., Białymstoku, Olsztynie i Opolu.

W kolejnych 16 miastach wzrost średnich cen ofertowych był wyższy niż kwietniowa inflacja CPI w ujęciu rocznym (12,3 proc.).

Mniejsze miasta, z uwagi na mniejszą liczbę prowadzonych inwestycji, są bardziej podatne na zmiany podaży, a tym zmiany stawek. We wspomnianym Chorzowie do blisko 60-procentowego wzrostu średniej ceny ofertowej w ujęciu rocznym przyczyniła się przede wszystkim sytuacja z maja 2021 r., gdy zanotowano podwyżkę w ujęciu miesięcznym aż o 37 proc. Miała ona związek z wejściem na rynek 90 nowych mieszkań, które zwiększyły podaż o 243 proc. względem kwietnia 2021 r.

W kwietniu 2022 r. liczba dostępnych ofert na chorzowskim rynku pierwotnym była o ponad 900 proc. wyższa niż rok wcześniej. Nominalnie zanotowano o 334 więcej nowych mieszkań na sprzedaż niż w kwietniu 2021 r.

Biorąc pod uwagę wszystkie 39 największych polskich miast, liczba dostępnych ofert w kwietniu 2022 r. była jednak o 6,2 proc. niższa niż w marcu 2022 r. oraz jednocześnie o 22,5 proc. niższa niż rok wcześniej.

Wyłączając z analizy miasta wojewódzkie, najwyższą wycenę nowych mieszkań zanotowano we wspomnianej już Gdyni (średnio 12 700 zł/mkw.). Po niej, jednak z wyceną niższa średnio o ok. 40 proc. uplasowała się koalicja pięciu miast z województwa śląskiego: Tychy, Gliwice, Bielsko-Biała, Chorzów i Ruda Śląska.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek wtórny

Na rynku wtórnym w kwietniu 2022 r. obserwowane były niższe wzrosty średnich stawek ofertowych niż w przypadku nowych mieszkań. W ujęciu miesięcznym najmocniej – o niespełna 3 proc. wzrosły oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w Kaliszu. W najstarszym polskim mieście zanotowano także jedną z mocniejszych podwyżek w ujęciu rocznym – o 25 proc. Względem kwietnia 2021 r. najmocniej jednak wzrosła średnia wycena używanych mieszkań w Płocku i Wałbrzychu (odpowiednio +36,5 proc. r/r i +32,8 proc. r/r).

W większości analizowanych miast podwyżki kwot wpisywanych w ogłoszeniach sprzedaży wahały się w relacji rocznej od 10 do 20 proc. O więcej niż 20 proc. wycena mieszkań z drugiej ręki wzrosła w 11 miastach. Wśród nich nie było żadnego, którego populacja przekroczyłaby 300 tys. osób. Jedynie trzy z nich były miastami wojewódzkimi. Tak jak w przypadku rynku pierwotnego były to: Zielona Góra, Gorzów Wlkp. oraz Białystok.

Jeśli porównamy wzrosty średnich kwot oczekiwanych za mieszkania nowe i te z drugiej ręki w ujęciu rocznym, w 14 spośród 39 największych polskich miast różnice nie przekroczyły 2 pp. Największą różnicę na korzyść rynku wtórnego zanotowano w Chorzowie (+44,5 pp.), z kolei w Płocku wzrost średnich oczekiwań deweloperów był o blisko 23 pp. niższy niż wzrost średniej wyceny mieszkań na płockim rynku wtórnym.

W dwunastu miastach jednak nowe mieszkania były wyceniane średnio o ponad 20 proc. wyżej od tych z rynku wtórnego. Co ciekawe, wśród nich znalazło się aż 11 miast z woj. śląskiego oraz dolnośląski Wałbrzych. W większości są to obecne lub byłem (jak choćby Wałbrzych) miasta górnicze – m.in. Ruda Śląska, Chorzów, Zabrze, Bytom, Gliwice czy Katowice.

Źródło: