REKLAMA

Mniejsze miasta liderami wzrostu cen mieszkań. Raport o cenach w 39 miastach Polski

Marcin Kaźmierczak2022-05-23 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2022-05-23 06:00
Mniejsze miasta liderami wzrostu cen mieszkań. Raport o cenach w 39 miastach Polski
Mniejsze miasta liderami wzrostu cen mieszkań. Raport o cenach w 39 miastach Polski
fot. Patryk Kosmider / / Shutterstock

Nie w Warszawie, Gdańsku, czy Krakowie, a w Chorzowie, Wałbrzychu, Rudzie Śląskiej i Płocku średnie ceny ofertowe mieszkań rosły w ciągu ostatniego roku najmocniej – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom. Wyraźniejsze podwyżki dotykały ogłoszeń sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym.

Sprawdźmy zatem, jakie kwoty wpisują sprzedający mieszkania w 39 największych polskich miastach – od Warszawy przez Zieloną Górę, po Legnicę i Tarnów.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek pierwotny

W kwietniu 2022 r. w pięciu polskich miastach deweloperzy oczekiwali średnio powyżej 10 tys. zł/mkw. Oprócz czterech stolic województw: Warszawy, Krakowa, Gdańska i Wrocławia, taka kwota widniała w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań w Gdyni, która w tym zestawieniu – ze średnią ceną transakcyjną na poziomie 12 700 zł/mkw., uległa jedynie Warszawie.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w kwietniu 2022 r. – rynek pierwotny

Miasto

Województwo

Średnia cena ofertowa

[w zł/mkw.]

Zmiana m/m

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

Białystok

podlaskie

8362

+0,9

+29,4

Bielsko-Biała

śląskie

7849

+0,2

+19,7

Bydgoszcz

kujawsko-pomorskie

7819

+1,7

+11,2

Bytom

śląskie

5587

-1,8

+14,8

Chorzów

śląskie

7657

+0,4

+59,8

Częstochowa

śląskie

7229

+3,6

+24,5

Dąbrowa Górnicza

śląskie

6818

-1,2

+17,1

Elbląg

warmińsko-mazurskie

7270

+0,3

+11,0

Gdańsk

pomorskie

11 445

+3,7

+11,7

Gdynia

pomorskie

12 700

-0,3

+23,0

Gliwice

śląskie

8018

+0,2

+17,7

Gorzów Wlkp.

lubuskie

6549

+1,3

+26,3

Kalisz

wielkopolskie

6520

+2,4

+28,7

Katowice

śląskie

8974

-0,3

+12,9

Kielce

świętokrzyskie

7921

+3,5

+19,7

Koszalin

zachodniopomorskie

7205

+0,3

+20,3

Kraków

małopolskie

11 675

+1,9

+15,3

Legnica

dolnośląskie

6355

+9,5

+18,3

Łódź

łódzkie

8186

+0,3

+13,8

Lublin

lubelskie

8235

+0,5

+10,7

Olsztyn

warmińsko-mazurskie

8132

+1,2

+25,3

Opole

opolskie

7190

+0,5

+21,2

Płock

mazowieckie

7381

+2,0

+13,8

Poznań

wielkopolskie

9393

+0,9

+15,7

Radom

mazowieckie

7127

+3,6

+26,6

Ruda Śląska

śląskie

7418

+2,4

+31,1

Rybnik

śląskie

6080

-0,9

+8,9

Rzeszów

podkarpackie

7520

-0,3

+24,3

Sosnowiec

śląskie

6722

-1,4

+6,7

Szczecin

zachodniopomorskie

9290

+1,0

+16,5

Tarnów

małopolskie

5881

+2,0

+22,6

Toruń

kujawsko-pomorskie

8038

+1,2

+13,5

Tychy

śląskie

8182

+0,8

+19,0

Wałbrzych

dolnośląskie

6165

-15,7

+51,4

Warszawa

mazowieckie

13 700

+2,6

+24,0

Włocławek

kujawsko-pomorskie

6025

+2,3

+17,9

Wrocław

dolnośląskie

10 375

-0,2

+16,4

Zabrze

śląskie

6680

+2,6

+26,3

Zielona Góra

lubuskie

7473

+0,6

+33,2

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis Otodom.pl

Wspomnianych miast trudno jednak szukać na liście tych, w których oczekiwania deweloperów w ciągu ostatniego roku skoczyły najmocniej. Względem kwietnia 2021 r. najmocniej – o blisko 60 proc. – wzrosła średnia cena ofertowa notowana w Chorzowie. Próg +50 proc. r/r przekroczony został także w Wałbrzychu.

W aż 17 spośród 39 największych polskich miast wzrost średnich oczekiwań deweloperów przekroczył 20 proc. Wśród nich tylko Warszawa liczyła więcej niż 300 tys. mieszkańców. Wśród miast wojewódzkich podwyżkę w ogłoszeniach wyższą niż 20 proc. zanotowano jeszcze w pięciu innych ośrodkach, choć zdecydowanie mniejszych – Zielonej Górze, Gorzowie Wlkp., Białymstoku, Olsztynie i Opolu.

W kolejnych 16 miastach wzrost średnich cen ofertowych był wyższy niż kwietniowa inflacja CPI w ujęciu rocznym (12,3 proc.).

Mniejsze miasta, z uwagi na mniejszą liczbę prowadzonych inwestycji, są bardziej podatne na zmiany podaży, a tym zmiany stawek. We wspomnianym Chorzowie do blisko 60-procentowego wzrostu średniej ceny ofertowej w ujęciu rocznym przyczyniła się przede wszystkim sytuacja z maja 2021 r., gdy zanotowano podwyżkę w ujęciu miesięcznym aż o 37 proc. Miała ona związek z wejściem na rynek 90 nowych mieszkań, które zwiększyły podaż o 243 proc. względem kwietnia 2021 r.

Liczba ofert sprzedaży mieszkań – kwiecień 2022 r.

Miasto

Województwo

Rynek pierwotny

Zmiana r/r

[w proc.]

Rynek wtórny

Zmiana r/r

[w proc.]

Białystok

podlaskie

672

+15,9

1373

-8,0

Bielsko-Biała

śląskie

454

-19,8

521

+41,2

Bydgoszcz

kujawsko-pomorskie

1709

-11,7

3853

-6,7

Bytom

śląskie

54

-27,0

753

+12,2

Chorzów

śląskie

371

+902,7

435

+20,8

Częstochowa

śląskie

723

-15,2

1340

-6,4

Dąbrowa Górnicza

śląskie

144

+18,0

383

+0,5

Elbląg

warmińsko-mazurskie

101

+24,7

295

+28,8

Gdańsk

pomorskie

2846

-1,0

4495

-2,0

Gdynia

pomorskie

624

-33,5

1881

-9,4

Gliwice

śląskie

1956

+20,7

755

-6,2

Gorzów Wlkp.

lubuskie

133

-41,2

645

-24,9

Kalisz

wielkopolskie

102

+59,4

292

+25,3

Katowice

śląskie

2447

-21,0

1819

-1,8

Kielce

świętokrzyskie

446

-11,3

1193

-8,7

Koszalin

zachodniopomorskie

234

+58,1

443

-4,3

Kraków

małopolskie

7103

-22,2

8360

-8,6

Legnica

dolnośląskie

312

-63,5

724

+2,4

Łódź

łódzkie

1753

+16,7

3573

+2,9

Lublin

lubelskie

1904

+32,2

2360

+5,8

Olsztyn

warmińsko-mazurskie

255

-44,3

716

-14,1

Opole

opolskie

102

-52,3

595

-23,3

Płock

mazowieckie

12

+200,0

139

+10,3

Poznań

wielkopolskie

3264

-16,7

3045

-16,3

Radom

mazowieckie

91

-57,7

737

+15,0

Ruda Śląska

śląskie

25

+92,3

506

+47,5

Rybnik

śląskie

97

-47,8

342

+15,5

Rzeszów

podkarpackie

3066

-19,9

1291

-23,6

Sosnowiec

śląskie

1723

+39,5

1047

+27,1

Szczecin

zachodniopomorskie

847

+2,9

2294

-2,4

Tarnów

małopolskie

25

+92,3

140

+2,2

Toruń

kujawsko-pomorskie

464

+28,5

1352

-2,7

Tychy

śląskie

641

+252,2

349

+33,2

Wałbrzych

dolnośląskie

11

+57,1

509

+17,6

Warszawa

mazowieckie

6753

-43,8

16349

-19,3

Włocławek

kujawsko-pomorskie

14

-68,9

477

+70,4

Wrocław

dolnośląskie

11427

-38,5

7217

-13,8

Zabrze

śląskie

157

+241,3

570

+7,3

Zielona Góra

lubuskie

614

+35,2

650

-2,5

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis Otodom.pl

W kwietniu 2022 r. liczba dostępnych ofert na chorzowskim rynku pierwotnym była o ponad 900 proc. wyższa niż rok wcześniej. Nominalnie zanotowano o 334 więcej nowych mieszkań na sprzedaż niż w kwietniu 2021 r.

Biorąc pod uwagę wszystkie 39 największych polskich miast, liczba dostępnych ofert w kwietniu 2022 r. była jednak o 6,2 proc. niższa niż w marcu 2022 r. oraz jednocześnie o 22,5 proc. niższa niż rok wcześniej.

Wyłączając z analizy miasta wojewódzkie, najwyższą wycenę nowych mieszkań zanotowano we wspomnianej już Gdyni (średnio 12 700 zł/mkw.). Po niej, jednak z wyceną niższa średnio o ok. 40 proc. uplasowała się koalicja pięciu miast z województwa śląskiego: Tychy, Gliwice, Bielsko-Biała, Chorzów i Ruda Śląska.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek wtórny

Na rynku wtórnym w kwietniu 2022 r. obserwowane były niższe wzrosty średnich stawek ofertowych niż w przypadku nowych mieszkań. W ujęciu miesięcznym najmocniej – o niespełna 3 proc. wzrosły oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w Kaliszu. W najstarszym polskim mieście zanotowano także jedną z mocniejszych podwyżek w ujęciu rocznym – o 25 proc. Względem kwietnia 2021 r. najmocniej jednak wzrosła średnia wycena używanych mieszkań w Płocku i Wałbrzychu (odpowiednio +36,5 proc. r/r i +32,8 proc. r/r).

Średnie ceny ofertowe mieszkań w kwietniu 2022 r. – rynek wtórny

Miasto

Województwo

Średnia cena ofertowa

[w zł/mkw.]

Zmiana m/m

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

Białystok

podlaskie

8445

+1,4

+22,9

Bielsko-Biała

śląskie

7400

+1,8

+22,8

Bydgoszcz

kujawsko-pomorskie

6917

+0,9

+11,1

Bytom

śląskie

4006

-1,4

+14,5

Chorzów

śląskie

5402

+0,3

+15,3

Częstochowa

śląskie

5832

+2,4

+12,7

Dąbrowa Górnicza

śląskie

5608

+0,5

+17,1

Elbląg

warmińsko-mazurskie

6198

+2,4

+15,7

Gdańsk

pomorskie

12 724

+1,2

+18,2

Gdynia

pomorskie

11 806

+1,6

+17,8

Gliwice

śląskie

6073

+1,9

+15,9

Gorzów Wlkp.

lubuskie

5868

+2,8

+20,3

Kalisz

wielkopolskie

5920

+2,9

+23,5

Katowice

śląskie

7281

+0,8

+12,2

Kielce

świętokrzyskie

7254

+1,6

+19,6

Koszalin

zachodniopomorskie

7086

+1,4

+21,2

Kraków

małopolskie

12 210

+1,7

+13,2

Legnica

dolnośląskie

5401

+2,7

+20,1

Łódź

łódzkie

7131

+1,2

+16,9

Lublin

lubelskie

8461

+0,4

+16,1

Olsztyn

warmińsko-mazurskie

7527

+0,4

+17,1

Opole

opolskie

6985

+0,4

+16,4

Płock

mazowieckie

6532

+2,8

+36,5

Poznań

wielkopolskie

9173

+0,8

+16,4

Radom

mazowieckie

6481

+1,9

+19,9

Ruda Śląska

śląskie

4812

+0,9

+20,0

Rybnik

śląskie

4899

+2,2

+17,6

Rzeszów

podkarpackie

8420

+2,5

+16,4

Sosnowiec

śląskie

5326

+1,0

+14,1

Szczecin

zachodniopomorskie

8212

+0,2

+18,1

Tarnów

małopolskie

6336

+1,4

+21,6

Toruń

kujawsko-pomorskie

7711

+0,8

+14,9

Tychy

śląskie

6732

+1,4

+13,8

Wałbrzych

dolnośląskie

4479

-0,3

+32,8

Warszawa

mazowieckie

13 927

+1,3

+12,6

Włocławek

kujawsko-pomorskie

5740

+2,4

+19,5

Wrocław

dolnośląskie

10 402

+1,9

+16,5

Zabrze

śląskie

4787

+2,3

+13,6

Zielona Góra

lubuskie

7025

+1,2

+23,3

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis Otodom.pl

W większości analizowanych miast podwyżki kwot wpisywanych w ogłoszeniach sprzedaży wahały się w relacji rocznej od 10 do 20 proc. O więcej niż 20 proc. wycena mieszkań z drugiej ręki wzrosła w 11 miastach. Wśród nich nie było żadnego, którego populacja przekroczyłaby 300 tys. osób. Jedynie trzy z nich były miastami wojewódzkimi. Tak jak w przypadku rynku pierwotnego były to: Zielona Góra, Gorzów Wlkp. oraz Białystok.

Jeśli porównamy wzrosty średnich kwot oczekiwanych za mieszkania nowe i te z drugiej ręki w ujęciu rocznym, w 14 spośród 39 największych polskich miast różnice nie przekroczyły 2 pp. Największą różnicę na korzyść rynku wtórnego zanotowano w Chorzowie (+44,5 pp.), z kolei w Płocku wzrost średnich oczekiwań deweloperów był o blisko 23 pp. niższy niż wzrost średniej wyceny mieszkań na płockim rynku wtórnym.

W dwunastu miastach jednak nowe mieszkania były wyceniane średnio o ponad 20 proc. wyżej od tych z rynku wtórnego. Co ciekawe, wśród nich znalazło się aż 11 miast z woj. śląskiego oraz dolnośląski Wałbrzych. W większości są to obecne lub byłem (jak choćby Wałbrzych) miasta górnicze – m.in. Ruda Śląska, Chorzów, Zabrze, Bytom, Gliwice czy Katowice.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor prowadzący działu Twoje Finanse - Biznes w Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim. Tel. 71 748 95 14.

Tematy
Otwórz konto, które samo oszczędza na 2,2% i zgarnij nawet 300 zł

Otwórz konto, które samo oszczędza na 2,2% i zgarnij nawet 300 zł

Komentarze (36)

dodaj komentarz
dareku87
Niestety, ale sadze, ze duże miasta pojda jeszcze sporo w gore. Teraz to zainteresowanie instytucji, zaraz spadnie liczba aktywnych budów i wszystko się znormalizuje. Naiwni są ludzie, którzy uwazaja, ze „banka peknie” i nagle za 2 tysiace kupia metr. Nie – ja osobiście cisne w kierunku zakupu mikroapartament uModern Space.
kazikwaw
Coraz więcej ofert sprzedaży nieruchomości jest aktualizowanych z niższą ceną. Innymi słowy większość ofert tanieje w ogłoszeniach: https://zametr.pl/statystyki/warszawa
Sekcja: „liczba ofert, które zmieniły swoją cenę”.

A podaż cały czas rośnie: https://olxdata.azurewebsites.net/wszystkie/mieszkania
ehud
Szkoda oczu dla tych tabelek, ale ta fota mi się podoba - czy to Amsterdam?
szprotkafinansjery odpowiada ehud
To Lubartów przed wojną, szalom!
hfjdj
W Amsterdamia w okolicach takich budynków gdzieś musiałby być kanał. Najprawdopodobniej to skandynawia.
andybrandy
Czary mary hokus pokus deweloper chłonny pokus..Pokażcie misie jak wygląda faktyczny rynek transakcyjny po rekomendacji S czyli po 5 kwietnia 2022.
ehud
Dziadek Makreli też nazywał się Kaźmierczak - przypadek?
druzjan
To co pan Marcin nam tu prezentuje, to są bajki. Jest taki ładny raport "Rynek mieszkaniowy 1q22: Wyraźny spadek popytu, niepewność po stronie podaży" napisany przez Departament Analiz Ekonomicznych PKO BP.
Należy zachować spokój i cierpliwie zaczekać na uzupełnienie przez NBP raportu "Baza cen nieruchomości mieszkaniowych".
To co pan Marcin nam tu prezentuje, to są bajki. Jest taki ładny raport "Rynek mieszkaniowy 1q22: Wyraźny spadek popytu, niepewność po stronie podaży" napisany przez Departament Analiz Ekonomicznych PKO BP.
Należy zachować spokój i cierpliwie zaczekać na uzupełnienie przez NBP raportu "Baza cen nieruchomości mieszkaniowych". Pojawią się tam ceny transakcyjne za II kwartał 2022. Na informację o wolumenie trzeba będzie poczekać trochę dłużej. W poprzednich latach raporty szczegółowe za II kwartał ukazywały się we wrześniu.

Powiązane: Bankier.pl i Otodom.pl - raport z rynku nieruchomości

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki