W marcu średnie kwoty transakcyjne płacone za mieszkania w największych polskich miastach wzrosły – taki wniosek płynie z najnowszego odczytu indeksu urban.one. Inna sytuacja panuje w mniejszych miastach, co pokazuje odczyt indeksu liczonego dla całej Polski, który znalazł się na najniższym poziomie od lipca 2021 r.
W marcu 2023 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł 107,97 pkt i był o 1,59 pkt niższy niż w lutym oraz o 2,57 pkt niższy niż przed rokiem. Odczyt indeksu znalazł się także na najniższym poziomie od lipca 2021 r.
Inaczej kształtowała się jednak sytuacja na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź i Gdynia). Odczyt indeksu opisującego sytuację na tych rynkach wyniósł w marcu 120,66 pkt i był o 0,31 pkt wyższy niż w lutym oraz o 2,83 pkt wyższy względem marca 2022 r. Dla porównania jednak przed rokiem mówiliśmy o wzroście r/r o blisko 8 pkt.
Wyższa zdolność i obawa przed podwyżkami zachęciły kupujących
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości, wpływ na wzrosty mogło mieć m.in. odbicie liczby transakcji spowodowane m.in. wzrostem zdolności kredytowej, o którym w artykule „Maruderzy doganiają stawkę – zdolność kredytowa dalej w górę. Można otrzymać nawet ponad 100 tys. zł więcej” pisał Michał Kisiel, analityk Bankier.pl. Większe szanse na otrzymanie kredytu nie były jednak wyłącznym powodem tego stanu.
– Większa sprzedaż wynikała w głównej mierze z finalizacji decyzji zakupowych osób, które liczyły na spadki cen oraz większe rabaty i promocje. Jednak zapowiedź programu wprowadzającego „Bezpieczny kredyt 2 proc.” spowodowała, że na rynku pojawiły się osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości w ramach tego programu a to spowodowało, że część potencjalnych kupujących zaczęła obawiać się powrotu wzrostów cen mieszkań – tłumaczy Małgorzata Wełnowska.
Choć marzec przyniósł wzrost liczby udzielonych kredytów hipotecznych w ujęciu miesięcznym, to w skali roku wciąż mówimy o znaczących spadkach – tym razem było ich o 42,7 proc. mniej niż rok wcześniej. W opinii większości ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, którzy wzięli udział w ankiecie Cenatorium, rządowy program wprowadzający „Bezpieczny kredyt 2 proc.” przyczyni się do wzrostu popytu na rynku i najprawdopodobniej tym samym wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym w kolejnych miesiącach 2023 r.
Promocje wyparowały z cenników
– W materiałach reklamowych deweloperów próżno już teraz szukać informacji o promocjach i rabatach, które były silnie podkreślane jeszcze kilka miesięcy temu – zauważa ekspertka Cenatorium.
Jak wynika z tzw. indeksu szybkiego prowadzonego przez Cenatorium, na siedmiu największych rynkach pierwotnych marzec przyniósł wzrost średniej ceny ofertowej o 3,2 proc. względem lutego. O ile w Gdańsku i Poznaniu średnie oczekiwania deweloperów spadły odpowiednio o 0,1 i 1,1 proc. m/m, o tyle we Wrocławiu, Krakowie i Łodzi średnie stawki widniejące w ogłoszeniach wzrosły od 0,4 do 3,7 proc. m/m.
– W niemal wszystkich miastach widoczny jest trend wzrostu cen ofertowych w trakcje ekspozycji mieszkań. W szczególności tą zależność widać na rynku pierwotnym – mówi Małgorzata Wełnowska.
Mniej mieszkań w Warszawie
W marcu wzrósł także indeks urban.one dla Warszawy. Marcowy odczyt wyniósł 119,51 pkt i był o 0,23 pkt wyższy niż w lutym oraz o 2,03 pkt wyższy niż w marcu 2023 r.
W stolicy w I kw. 2023 r. szczególnie mocno widać było spadek podaży mieszkań, do sprzedaży trafiło bowiem jedynie 1,9 tys. nowych lokali – o ok. 50 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. Przełożyło się to na spadek liczby aktywnych ogłoszeń na rynku pierwotnym o 13 proc. względem końcówki ubiegłego roku.
Choć w całej Polsce liczba mieszkań oddanych do użytku zarówno w marcu, jak i całym I kw. 2023 r. była nieznacznie wyższa niż w analogicznych okresach 2022 r., to wciąż deweloperzy nie wykazują zbytniego zapału do budowy nowych lokali.
W marcu deweloperzy rozpoczęli pracę przy budowie 11 011 mieszkań (-15,4 proc. r/r), a w całym I kw. 2023 r. ruszyli z budową 23 416 lokali (-26,1 proc. r/r). Był to jednocześnie najgorszy pierwszy kwartał roku od sześciu lat pod względem rozpoczynanych budów przez deweloperów.
Po spadkach notowanych na początku 2023 r. w marcu wzrósł za to indeks obrazujący ceny działek budowlanych. W marcu 2023 r. odczyt indeksu wyniósł 140,97 pkt i był o 1,71 pkt wyższy niż w lutym oraz jednocześnie o 1,79 pkt wyższy względem marca 2023 r.
