Z jednej strony rosnące od siedmiu miesięcy stopy procentowe i drożejące kredyty hipoteczne, z drugiej wciąż rosnące ceny działek budowlanych i kosztów budowy – współoddziaływanie tych czynników wyznaczy w najbliższych miesiącach kierunek, w którym podąży polski rynek sprzedaży mieszkań. Czy czekają nas dalsze wzrosty cen, czy spowolnienie, które przyczyni się do ich wyhamowania, a nawet spadku?
Odczyt indeksu cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł w lutym 110,56 pkt. i był o 0,4 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej oraz jednocześnie o 6,93 pkt. wyższy niż w lutym 2021 r. Tym samym był to najmocniejszy wzrost w relacji rocznej od początku pomiarów.
Trudniej o kredyt, więc popyt słabnie
Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez Cenatorium, zdecydowana większość przepytanych ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości (82 proc.) twierdzi, że w najbliższym półroczu sytuacja na rynku mieszkaniowym ulegnie pogorszeniu.
Na obserwowane w pierwszych miesiącach 2022 r. spowolnienie popytu wśród klientów wspomagających się kredytami największy wpływ mają podnoszone od siedmiu miesięcy stopy procentowe i tym samym drożejące kredyty hipoteczne. Podczas kwietniowego posiedzenia Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o podniesieniu referencyjnej stopy procentowej znacznie mocniej niż zakładał rynkowy konsensus – z 3,50 proc. do 4,50 proc.
I choć w marcu – według informacji Biura Informacji Kredytowej – o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 53,45 tys. potencjalnych kredytobiorców, co było wynikiem o 75,7 proc. wyższym niż w lutym, to w relacji rocznej, podobnie jak w poprzednich miesiącach zanotowano spadek. Tym razem o blisko 6 proc.
Wzrost liczby wniosków względem lutego mógł z kolei wynikać z nowych zaostrzonych wymagań Komisji Nadzoru Finansowego co do liczenia zdolności kredytowej, które weszły w życie 1 kwietnia. Potencjalni kredytobiorcy, według analizy BIK-u mogli więc „rzutem na taśmę” składać wnioski kredytowe zgodne z dotychczasowymi wymogami.
– Na rynku nowych mieszkań w najbliższych miesiącach może nastąpić zmniejszenie podaży, które przy ograniczonym popycie, przełoży się na mniejszą liczbę zawieranych transakcji, a także wydłuży czas sprzedaży całych inwestycji – ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Ceny mieszkań w kleszczach inflacji
Oprócz drożejących kredytów hipotecznych, na stawki dyktowane na rynku pierwotnym w najbliższych miesiącach będą oddziaływały rosnące ceny działek budowlanych, ale także ceny materiałów budowlanych i tzw. robocizny podnoszące koszty budowy mieszkań.
– Po trzecie będą to rosnące koszty pracy i brak wykwalifikowanej kadry budowlanej. Przypomnę tylko, że w związku z wojną w Ukrainie część pracowników budowlanych opuściła swoje miejsca pracy i udała się, aby bronić swojej ojczyzny, co spowodowało duży niedobór pracowników i wpływ na terminowość realizowanych robót budowlanych. Czwartym czynnikiem będą stale rosnące ceny nośników energii – analizuje Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. – Co najmniej do połowy roku będziemy mieli bardzo dynamicznie zmieniająca się sytuację, która może unormować się dopiero jesienią. Wówczas zobaczymy, jak branża deweloperska poradziła sobie z tymi przejściowymi kłopotami – kontynuuje.
Rozgrzany rynek najmu może wzmóc popyt na mieszkania
W lutym wzrósł także odczyt indeksu urban.one liczonego dla największych polskich miast. Wyniósł on 117,52 pkt. i był o 0,53 pkt. wyższy niż w styczniu oraz o 7,53 pkt. wyższy względem lutego 2021 r.
Niemal identyczny był odczyt indeksu liczonego dla Warszawy. W lutym 2022 r. wyniósł on 117,51 pkt. – co było wynikiem o 0,43 pkt. wyższym w relacji do stycznia oraz o 3,05 pkt. wyższym względem ubiegłego roku.
Jak informuje Małgorzata Wełnowska, z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach tzw. indeksu szybkiego, widać, że wysoka inflacja i rosnące ceny materiałów budowlanych znajdują odbicie w średnich cenach ofertowych mieszkań dyktowanych na rynku pierwotnym.
– Sytuacja na lokalnych rynkach jest różna. Największe wzrosty średnich stawek ofertowych odnotowaliśmy w Krakowie (+11,8 proc. m/m). Spory wzrost, bo na poziomie 5,5 proc. w skali miesiąca odnotowano w Gdyni. W mniejszym stopniu, bo o niespełna 3 proc. m/m wzrosły średnie stawki we Wrocławiu i Poznaniu – wymienia ekspertka Cenatorium.
Na rynku wtórnym sytuacja wygląda zgoła inaczej. Jak wynika z danych Cenatorium, we wszystkich dużych miastach ceny ofertowe spadły w relacji miesięcznej.
– Na popularności zyskały mieszkania położone w mniejszych miejscowościach, ale wokół większych ośrodków miejskich. Wzmożone zainteresowanie przełożyło się na spadek dostępnej podaży nawet o kilkadziesiąt procent. Na tak drastyczny spadek podaży wpływ miało kilka czynników. Przede wszystkim była to większa liczba zawartych umów najmu – ocenia Małgorzata Wełnowska.
Jak zauważa z kolei Bartosz Wałecki, analityk Michael / Ström Dom Maklerski S.A., rosnące stopy procentowe prowadzą do sytuacji, w której coraz więcej osób jest zmuszonych do odłożenia planów zakupu własnego mieszkania i przejścia na rynek najmu. Na rozgrzanie popytu na rynku najmu znaczący wpływ mieli także szukających mieszkań na wynajem uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy, co przełożyło się na przetrzebioną ofertę i wzrosty oczekiwań wynajmujących.
– Wydaje się, że wspomniane czynniki również w kolejnych tygodniach będą się utrzymywać, tym samym popyt nie będzie równoważony podażą. Prowadzić to może do dalszego wzrostu średnich stawek najmu – zwraca uwagę Bartosz Wałecki.
Zdaniem Michała Kubickiego, prezesa CMP Ceneter Management Polska, podaż zrównoważyć będą mogły za to osoby posiadające zapasy gotówki, które będą zainteresowane wycofaniem ich z banków na rynek mieszkań, w celu skorzystania z rosnących stawek najmu.
I właśnie klienci inwestycyjni będą mogli być przeciwwagą na rynku sprzedaży mieszkań dla osób wspomagających się kredytami, którzy zostaną z niego wypchnięci przez drożejące hipoteki. Większość przepytanych przez Cenatorium ekspertów zajmujących się rynkiem mieszkaniowym (73 proc.) prognozuje jednak spadki sprzedaży mieszkań w najbliższych miesiącach.
Zimowe spowolnienie czy oznaka spadającego popytu?
Jak wspomnieliśmy na początku, wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym i stawki dyktowane przez deweloperów będą miały w najbliższych miesiącach także ceny działek budowlanych, mające wpływ na ostateczne koszty inwestycji. Te w dalszym ciągu drożeją. Jak jednak pokazuje odczyt indeksu urban.one, który w lutym wyniósł 141,92 pkt., luty był drugim miesiącem z rzędu, kiedy to odnotowano jego obniżkę – tym razem o 0,87 pkt. W skali roku był on jednak o 4,29 pkt. wyższy.
– Spadki cen transakcyjnych, które odnotowujemy w odczytach indeksu z ostatnich dwóch miesięcy mogą wskazywać na przejściowe spowolnienie wynikające z czynników statystycznych, ale mogą być także sygnałem ostrzegającym o spowolnieniu na rynku działek – twierdzi Małgorzata Wełnowska. – Część osób zainteresowanych do tej pory kupnem działki i postawieniem wymarzonego domu mogła wycofać się z rynku ze względu na drastyczny wzrost kosztów zarówno budowy jak i kredytu. Zmniejszenie popytu doprowadziło do większych negocjacji cenowych, a w konsekwencji do nieznacznego spadku cen gruntów – dodaje ekspertka Cenatorium.
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w lutym Polacy rozpoczęli budowę 6202 domów jednorodzinnych, co było wynikiem o 14,1 proc. wyższym niż przed rokiem. Obniżeniu w ujęciu rocznym uległa natomiast liczba otrzymanych pozwoleń na przyszłe budowy domów. Było ich 7699 – o 12 proc. mniej niż w lutym 2021 r.
Jak z kolei zauważa Michał Kubicki, sytuacja na rynku domów zaczęła się zmieniać już od późnej jesieni, wraz z pierwszymi zmianami stóp procentowych.
– Ostatnie podwyżki dramatycznie wpłynęły na ruch na rynku nowych domów, ponieważ rosnące stopy obniżyły zdolność kredytową o połowę, w porównaniu do tego samego okresu ubiegłego roku. Klienci szukający domu pod miastem najczęściej posiłkują się kredytami hipotecznymi. Nie stać ich na rekordowe stawki dyktowane za mieszkania w miastach, szukają więc możliwości na rynkach podmiejskich. Jednak wobec obniżającej się zdolności kredytowej będą raczej odkładać zakup, powracając tym samym na rynek najmu – prognozuje.
