Wynajem mieszkań na noclegi cieszy się rosnącą popularnością. Inwestorzy liczą na duże zyski i istotnie taka działalność może być znacznie bardziej intratna niż wynajem długookresowy, jednak należy pamiętać, że wysokie są również koszty oraz nakłady pracy i czasu.
Turystyka to coraz istotniejsza gałąź międzynarodowej gospodarki. Ma ona duże znaczenie także na lokalnym podwórku. Polska zyskuje popularność jako kierunek turystyczny. Z roku na rok liczba gości odwiedzających nasz kraj się zwiększa. W zeszłym roku było to rekordowe 19,6 mln osób wobec 18,3 rok wcześniej. W ciągu ostatnich 12 miesięcy obcokrajowcy wykupili u nas około 84 mln noclegów.
W związku z coraz bardziej masowymi odwiedzinami prężnie rozwija się baza noclegowa, zwłaszcza ta prywatna – pokoje i mieszkania do wynajęcia od właścicieli. W dobie internetu i portali zajmujących się tego typu działalnością (np. booking.com, airbnb) dotarcie ze swoją ofertą do masowego, międzynarodowego klienta nie stanowi problemu.
Nie tylko jednak turyści nakręcają rynek noclegowy. Na popyt wpływa też rosnąca mobilność społeczna oraz imigracja zarobkowa do Polski, głównie z kierunków wschodnich. Obecnie Ukraińcy, Białorusini, Gruzini i inni obywatele państw na wschód od Polski stanowią bardzo istotną grupę najemców.
Formalności
Najem na noclegi nie wymaga wielkich formalności. Potwierdzenie transakcji znajduje się na platformach typu booking.com czy airbnb. Przez te serwisy pobierana jest również płatność. Jeśli mamy klientów spoza wielkich serwisów, możemy z nimi podpisać umowę najmu dobowego, która co do zasady nie różni się niczym od zwykłej umowy najmu. Określamy w niej wszystkie najważniejsze kwestie, a więc okres wynajmu, cenę, kaucję, zaliczkę, możliwość anulowania rezerwacji, zwrotu zaliczki, odpowiedzialność finansową najemcy za rzeczy w mieszkaniu (w załączniku powinniśmy mieć listę przedmiotów na wyposażeniu). Oprócz umowy ważnym elementem jest również regulamin, który powinien określać zasady zachowania w domu, terminarz w zakresie odbioru kluczy/zdania mieszkania itp.
Jeśli chodzi o formalności związane z rejestracją działalności polegającej na wynajmie krótkoterminowym, to – zgodnie z orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z zeszłego roku – nie wymaga ona rejestracji działalności gospodarczej. Właściciel nieruchomości może rozliczać się tak jak w przypadku najmu długookresowego, czyli w formie 8,5 proc. ryczałtu.
Przychody i koszty
Na jakie przychody może liczyć nasz „dobowy” wynajmujący? Załóżmy na potrzeby naszego wyliczenia, że właściciel dysponuje 50-metrowym, dwupokojowym mieszkaniem w dużym mieście, w dość dobrej lokalizacji. Mieszkanie wynajmuje dla maksymalnie 4 osobom. Cena za dobę, przy pełnym obłożeniu, to 200 zł, czyli 50 zł od osoby. Załóżmy teraz, że nasz wynajmujący ma wynajęte mieszkanie przeciętnie przez 20 dni każdego miesiąca. W takiej sytuacji jego przychód wyniósłby około 4000 zł co miesiąc. Rocznie z tytułu jednego mieszkania byłoby to 48 tysięcy.
Jak wygląda w takim układzie kwestia kosztów?
Koszty „wejścia”
Zacznijmy od kosztów na sam początek. Mieszkanie pod wynajem musi być oczywiście również urządzone i wykończone – także umeblowane, wyposażone w sprzęt AGD, RTV, komplet naczyń, talerze, ręczniki, pościele itp. Wyposażenie mieszkania przeznaczonego na wynajem dobowy będzie większe od nieruchomości przygotowanej na wynajem długoterminowy. Najemcy na dłuższy czas we własnym zakresie zapewniają sobie np. ręczniki. W przypadku gości, którzy zatrzymują się tylko na noc lub dwie, takie elementy wyposażenia powinien zapewnić właściciel. Można tu wymienić także mydło, szampon, środki chemiczne, papier toaletowy, ale także dobrze mieć w mieszkaniu podstawowe produkty spożywcze, np. kawę, herbatę.
Przeczytaj także
Całość wyposażenia przekłada się na wyższe koszty niż tylko zwykły remont/wykończenie nieruchomości. Uznaje się, że około 700 zł za 1mkw. stanowi średni koszt wykończenia oferowanego przez firmy. Możemy więc założyć, że wraz z całym wyposażeniem nasze koszty wyniosą 1000 zł/mkw.
Próg wejścia w taką inwestycję, czyli kupno, wykończenie i wyposażenie 50-metrowego mieszkania z rynku pierwotnego, zlokalizowanego w dużym mieście, stosunkowo blisko centrum, wyniesie przeciętnie około 350 tys. zł, a więc 7000 zł/mkw., z czego 6000 zł/mkw. będzie stanowił koszt zakupu 1 mkw. nieruchomości. Zakładając, że nasz właściciel posiłkuje się kredytem w wysokości 325 tys. zł (25 tys. to wkład własny), wtedy jego miesięczna rata wyniesie około 1500 zł.
Bieżące wydatki
Podstawowy wydatek to czynsz administracyjny i opłaty za media. Inaczej niż w przypadku najmu długoterminowego płaci za nie właściciel. Na podstawie danych o średnich czynszach w budynkach wielorodzinnych w dużych miastach, z centralnym ogrzewaniem, można założyć, że wraz z całością mediów (prąd, gaz, internet) nasz właściciel zapłaci 600 zł czynszu miesięcznie. Daje to 3600 zł rocznie.
Nasze mieszkanie trzeba będzie sprzątać po każdej wizycie gości, a ręczniki i pościele trafią do prania. Ile na to wyda?
Ciężko przeliczyć koszt prania na własną rękę. Jeśli będziemy korzystać z pralni samoobsługowej, używając 14 kg pralki, zapłacimy wraz z suszeniem około 40 zł za jedno pranie. Zakładając, że pościel jest prana 10 razy w miesiącu (czyli co 3 dni jest świeża), koszt wyniósłby około 400 zł. Można powiedzieć, że to dużo i koszt prania domowego byłby znacznie niższy. Zapewne tak, ale trzeba pamiętać o innych niedogodnościach. Kilka kompletów wypranej pościeli trzeba gdzieś rozwiesić, takie pranie może zajmować sporą część mieszkania, blokuje również pralkę i – co najważniejsze – zabiera nasz czas. Dlatego warto się zastanowić, czy nie lepiej zdać się pralnię i postarać o atrakcyjne rabaty dla stałego klienta.
To samo dotyczy sprzątania i doglądania mieszkań po każdej wizycie gości. Chodzi nie tylko o zamiatanie, mycie podłóg, ale również o wymianę pościeli i ręczników, dostarczenie/odbiór z prania itp. Wynajem firmy sprzątającej i wybór standardowego sprzątania to przeciętny wydatek 150/200 zł. Tu znów pojawia się pytanie – czy zajmować się tym samodzielnie, czy też zlecić fachowcom. Jest jeszcze inna opcja, a więc wynajęcie osoby, która będzie dla nas na bieżąco doglądać mieszkanie, czyli po każdej wizycie gości przychodzić, wymieniać pościel, wyrzucać śmieci, odkurzać, myć podłogę, zawozić poszwy do prania. Zakładając, że taka osoba poświęci na wizytę w mieszkaniu dwie godziny, a wizyt w miesiącu będzie 20, to przy najniższej stawce godzinowej wynoszącej obecnie 14,70 zł, takiej osobie trzeba by płacić niecałe 600 zł.
Koszty bieżącej obsługi biznesu nie są więc niskie. Na potrzeby tego tekstu załóżmy, że początkujący właściciel by je obniżyć, będzie starał się wykonywać całość prac samodzielnie. Posprząta, wymieni pościel, wypierze u siebie w domu lub w pralni. Całość kosztów z tym związanych (wraz chemią gospodarczą, paliwem na dojazdy, innymi drobnymi wydatkami) oszacujemy na około 800 zł miesięcznie. Daje to wydatek rzędu 9600 zł rocznie.
Kolejna sprawa to remonty. Mieszkanie, w którym często zmieniają się najemcy, szybko się zużywa. Tak będzie z całą pewnością w przypadku nieruchomości wynajmowanej na noclegi. Większe naprawy i remonty, takie jak choćby wymiana płytek, paneli podłogowych, dokonywane są raz na kilka lat, ale malowanie/odświeżanie ścian i naprawa usterek, serwis sprzętu AGD, będą konieczne co roku. Możemy przyjąć, że koszt wszystkich takich działań to w sumie około 2000 zł rocznie.
Takie jest orientacyjne wyliczenie kosztów działalności, polegającej na wynajmie noclegowym. Ile więc zostaje nam na czysto?
Jak już mówiliśmy, nasze 50-metrowe mieszkanie generuje średnio 4000 zł przychodu miesięcznie, co daje 48000 zł rocznie. Od tego odliczamy wydatki na czynsz administracyjny i media – 3600 zł rocznie, podatek w formie ryczałtu 8,5 proc., a więc 4080 zł. Odliczamy też 2000 zł kosztów remontów i napraw, 9200 zł kosztów obsługi mieszkania (sprzątanie, wymiana pościeli, pranie, chemia gospodarcza, dojazdy itp.). Ostatecznie „na czysto” zostaje nam 29100 zł, co daje dochód miesięczny wynoszący niecałe 2500 zł.
Oczywiście należy tu powtórzyć zastrzeżenie, że powyższe wyliczenie ma charakter poglądowy. Koszty mogą być mniejsze lub większe w zależności od standardu utrzymania mieszkania, nakładów pracy samego właściciela itp. Poświęcony czas też jest przecież kosztem. Kolejna, niebagatelna sprawa to koszty finansowania. Jeśli mieszkanie kupimy na kredyt, wtedy od 2500 zł miesięcznie trzeba odjąć jeszcze około 1500 zł (rata kredytu w wysokości 325 tys.), a więc w kieszeni zostaje nam 1000 zł miesięcznie, czyli 12 tys. zł rocznie.
Wynajem na krótko a wynajem na długo
Czy 2500 na czysto miesięcznie to dobry interes? Przyjrzyjmy się teraz potencjalnym dochodom wynajmującego mieszkanie na dłuższe okresy. Z danych Amron-Sarfin z raportu za I kw. 2019 wynika, że średni miesięczny czynsz najmu mieszkania dwupokojowego w Warszawie w analizowanym okresie wynosił 1786 zł. Dla realniejszego wyliczenia przyjmijmy, że mieszkanie jest wynajęte przez 11 miesięcy w roku.
Roczny przychód z wynajmu w takim układzie wynosiłby 19646 zł. Od tego trzeba odliczyć 1669zł podatku. Naszym kosztem nie są natomiast media i czynsz administracyjny pokrywane przez najemcę.
Nieco mniej powinnyśmy też wydać na naprawy i remonty. Możemy założyć, że z powodu mniejszego zużycia się mieszkania koszty z tego tytułu wyniosą 1500 zł rocznie. Kolejne 500 zł to dodatkowe wydatki (dojazdy, drobne zakupy do mieszkania itp.). Na czysto zostaje nam w takim układzie 15977 zł, co daje dochód wynoszący 1330 zł miesięcznie.
Nasz dochód, w porównaniu do dochodu z wynajmy na noclegi, okazuje się aż o blisko 50 proc. niższy. I to pomimo faktu, iż wydatków jest znacznie mniej. Jeśli przyjąć, że wynajmujący spłaca kredyt mieszkaniowy w wysokości 330 tys. zł (1500 zł raty miesięcznej), to jego inwestycja nie zbilansuje się. W rzeczywistości po stronie dochodów można zapisać czynsz administracyjny, który właściciel i tak by opłacał, a który ponosi najemca. Jeśli całość opłat wynosi 600 zł (czynsz, media, internet), można założyć, że około 450 zł miesięcznie stanowiłby sam czynsz. Przy jedenastu miesiącach wynajmu daje to 4950 zł. W takim układzie – jeśli wliczyć opłacony czynsz w dochody – najemca rocznie uzyskałby niecałe 21 tys. zł, co daje 1750 zł miesięcznie. Taki zysk jest jednak ciągle o 30 proc. niższy od tego, który można wypracować wynajmując na noclegi.
Oczywiście – tak jak już powiedzieliśmy – choć działalność noclegowa jawi się jako zdecydowanie bardziej opłacalna, wyliczenia nie biorą pod uwagę jednego, zasadniczego kosztu – poświęconego czasu. Nakłady czasu i pracy przy wynajmie na noclegi są znacznie wyższe.
