REKLAMA
TYLKO U NAS

Trudniej o mieszkanie, więc nad rynek mieszkaniowy napłynęło spowolnienie

Marcin Kaźmierczak2022-05-11 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2022-05-11 06:00

Zarówno akcja kredytowa (w tempie kilkudziesięciu procent w skali roku), jak i ruch na budowach prowadzonych przez deweloperów słabnie. Choć oczekiwania sprzedających mieszkania nadal rosną, nie da się ukryć, że nad rynek sprzedaży mieszkań napłynęło spowolnienie. Rozgrzany pozostaje wciąż rynek najmu.

Trudniej o mieszkanie, więc nad rynek mieszkaniowy napłynęło spowolnienie
Trudniej o mieszkanie, więc nad rynek mieszkaniowy napłynęło spowolnienie
/ Shutterstock

Odczyt indeksu cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł w marcu 110,54 pkt i był o 0,02 pkt niższy niż miesiąc wcześniej oraz o 6,78 pkt wyższy niż w marcu 2021 r.

– W marcu największy wpływ na rynek nieruchomości miała wojna w Ukrainie. Napływ uchodźców i związany z tym spadek podaży mieszkań na wynajem, wzrost jego rentowności, a także spadek sprzedaży to główne rezultaty zaistniałej sytuacji – ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Spada ruch na budowach i sprzedaż mieszkań

Zgoła odmienna sytuacja panuje na rynku sprzedaży mieszkań. O ile w marcu liczba wniosków kredytowych w skali roku spadła o niespełna 6 proc., o tyle w kwietniu spadek liczby wniosków kredytowych w relacji rocznej wyniósł już 45 proc.

Miesięczny spadek zapytań może być pochodną zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którym z początkiem kwietnia podwyższeniu o 5 pp. uległa stopa bazowa przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

Jeszcze w I kw. 2022 r. mniejszy ruch było widać także na budowach mieszkań. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w I kw. 2022 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 31 675 mieszkań, co oznaczało spadek o 21,1 proc. względem I kw. 2021 r. Deweloperzy mniej chętnie zdobywali także pozwolenia na budowę mieszkań. W I kw. 2022 r. uzyskali 52 020 pozwoleń – o 8 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 r.

Spadek odnotowano także w przypadku sprzedaży mieszkań przez deweloperów. Według danych JLL, w I kw. 2022 r. deweloperzy w sześciu największych polskich miastach sprzedali 10,4 tys. mieszkań – o 31 proc. mniej niż w IV kw. 2021 r. i o 46 proc. mniej niż rok wcześniej.

Pozostając przy sześciu największych polskich rynkach mieszkaniowych (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia) z wyjątkiem Warszawy, liczony dla nich odczyt indeksu urban.one wyniósł w marcu 117,83 pkt i był o 0,31 pkt wyższy niż w lutym oraz o 7,89 pkt wyższy niż w marcu 2021 r. Wzrost indeksu zaczął tym samym hamować. Jeszcze w styczniu w ujęciu miesięcznym indeks rósł o 1,67 pkt, a w lutym o 0,53 pkt.

Ulubione mieszkania kredytobiorców w odwrocie

W największych miastach odczyt indeksu urban.one w marcu 2022 r. był o 0,31 pkt wyższy niż przed miesiącem, a jego wartość wyniosła 117,83 pkt. Choć był to najwyższy odczyt w historii, wzrost indeksu zaczął hamować. Jeszcze w styczniu w ujęciu miesięcznym indeks rósł o 1,67 pkt, a w lutym o 0,53 pkt.

Pod koniec marca 2022 r. w ofercie deweloperskiej pozostawało więcej mieszkań niż trzy miesiące wcześniej. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w I kw. nieznacznie przekroczyła liczbę zawartych kontraktów na budowę mieszkań.

– Deweloperom pozostało bardzo mało popularnych, tańszych mieszkań w granicach administracyjnych największych ośrodków miejskich. To pokazuje, że najlepsze pod względem cenowym i rozkładowym mieszkania znikają szybko. Ograniczenie popytu, jakiego obecnie doświadczamy, może skłonić deweloperów do stawiania na projekty, w których będą królowały mieszkania o mniejszych metrażach – zauważa Małgorzata Wełnowska.

Deweloperzy, również w opinii Michała Kubickiego, prezesa CMP Center Management Polska, wstrzymują projekty budowy mieszkań w najniższym standardzie.

– Dzieje się tak, ponieważ mieszkania takie kierowane były do klientów wspierających się kredytami hipotecznymi. W związku ze słabnącą akcją kredytową załamanie się popytu na nie jest tylko kwestią czasu. Będzie to trend, który będziemy obserwować co najmniej przez kilka kwartałów – uważa Michał Kubicki.

W przypadku rynku wtórnego marzec przyniósł skrócenie czasu ekspozycji poszczególnych ofert. Wyniósł on 7 dni.

– Nie oznacza to jednak, że do transakcji dochodziło średnio po siedmiu dniach. Wiele ogłoszeń kończono po to, aby je odnowić i wystawić z inną ceną – zwraca uwagę ekspertka Cenatorium.

Mieszkania w Warszawie będą tanieć – przewidują eksperci

Indeks urban.one liczony dla Warszawy wyniósł w marcu 117,48 pkt i był o 0,03 pkt niższy niż w lutym oraz o 3,18 pkt. wyższy niż rok wcześniej. To pierwsza obniżka w tym roku. Od lipca 2021 r. odczyt indeksu utrzymuje się na stabilnym poziomie, a jego wahania nie przekraczają 1 pkt.

Większość ekspertów biorących udział w ankiecie Cenatorium (84,6 proc.) prognozuje spadki cen mieszkań w Warszawie w perspektywie kilku najbliższych miesięcy.

Największa obniżka dotknęła jednak odczyt indeksu urban.one dla gruntów budowlanych. W marcu wyniósł on 139,18 pkt i w relacji miesięcznej był on o 2,74 pkt niższy. To najmocniejsza obniżka w historii pomiarów, czyli od 2010 r. Po raz pierwszy od kwietnia 2021 r. odczyt indeksu znalazł się poniżej 140 pkt. W relacji rocznej był on jedynie o 0,02 pkt wyższy niż w kwietniu 2021 r.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim. Tel. 539 672 383.

Tematy
Orange Nieruchomości
Orange Nieruchomości
Advertisement

Komentarze (137)

dodaj komentarz
leonidia
To, że o mieszkanie jest trudno, jest niestety prawdą. Widać to najpełniej w stolicy, gdzie ceny szybują mocno w górę. Cena za metr kwadratowy jest jeszcze względnie niska na Białołęce. Dobrym wyborem jest kupno mieszkania na jednym z nowo wybudowanych tam osiedli np Olchowy Park. Warunki bytowe są tam bardzo wysokie, a wspomniane To, że o mieszkanie jest trudno, jest niestety prawdą. Widać to najpełniej w stolicy, gdzie ceny szybują mocno w górę. Cena za metr kwadratowy jest jeszcze względnie niska na Białołęce. Dobrym wyborem jest kupno mieszkania na jednym z nowo wybudowanych tam osiedli np Olchowy Park. Warunki bytowe są tam bardzo wysokie, a wspomniane już ceny — względnie niskie. Deweloper to Victoria Dom - marka z długoletnim doświadczeniem.
dareku87
jest trudniej, ale ciągle są dobre oferty np. w Gdańsku osiedle Szumilas - my dostaliśmy świetną propozycję tam, teraz ciśniemy o kredyt...
kazikwaw
Jeszcze jeden ciekawy materiał: https://www.youtube.com/watch?v=_aN08pl1mBo
czeslaw2020
https://www.smkolo.pl/layout/aukcje/prices.pdf

Takie teraz ceny jakby się ktoś pytał...
vspr
Wektory pchające ceny:

1. Inflacja - w górę
2. Popyt realny (potrzeby mieszkaniowe) - w dół
3. Popyt inwestycyjny - w dół
4. Stopy procentowe - w dół
5. Wojna na Ukrainie - w górę
6. Otoczenie prawne - w dół

1. Wysoka inflacja, ceny rosną - taka ogólna zasada, z tym, że prawdopodobnie dynamiczne wzrosty
Wektory pchające ceny:

1. Inflacja - w górę
2. Popyt realny (potrzeby mieszkaniowe) - w dół
3. Popyt inwestycyjny - w dół
4. Stopy procentowe - w dół
5. Wojna na Ukrainie - w górę
6. Otoczenie prawne - w dół

1. Wysoka inflacja, ceny rosną - taka ogólna zasada, z tym, że prawdopodobnie dynamiczne wzrosty stóp które mamy w tej chwili spowodują spowolnienie gospodarcze i wbrew temu co dzisiaj się mówi w mediach, inflacja w przyszłym roku nie będzie rosła w tempie 10% a sporo niżej

2. Zamarł, w kwietniu liczba wniosków o hipoteki -45%, w maju będzie jeszcze dużo gorzej.

3. Wobec braku alternatywy dla nieruchomości przez ostatnie dwa lata popyt inwestycyjny/spekulacyjny był bardzo wysoki, teraz obligacje skarbowe płacą 6-7 % czyli wyraźnie więcej niż rentowność najmu + nie ma ryzyka prawnego (np. że najemca przestanie płacić i nie będzie się chciał wyprowadzić)

4. Wysokie/rosnące stopy = spadek popytu na kredyt co za tym idzie na nieruchomości

5. Napływ uchodźców podnosi ceny najmu i popyt na najem, co za tym idzie uzasadnia sensowność posiadania nieruchomości na wynajem

6. Stan prawny który polega na tym że nie mogę legalnie pozbyć się nieuczciwego najemcy z mojej własnej nieruchomości to jest krótko mówiąc żart.

Reasumując w mojej ocenie na ten moment:

Na plus : 2 pkt
Na minus : 4 pkt

Podsumowując uważam, że nawet już na koniec tego roku zobaczymy conajmniej takie same ceny jakie były na początku 2022 ale bardziej skłaniam się do tezy, że pomimo wysokiej inflacji w tym roku ceny mogą nominalnie lekko spaść a w przyszłym roku to już bezwzględnie.

No ale zobaczymy co rynek przyniesie, karzącego szaleństwa są granice i bańka zawsze kiedyś pęka, tylko nikt nie wie kiedy to się stanie;)

kazikwaw
Wygląda na to, że będziemy mieć powtórkę z rozrywki: okres po 2007/2008 roku ( https://s3.egospodarka.pl/grafika/ceny-mieszkan/Ceny-mieszkan-w-sierpniu-stabilne-dqIBe7.jpg ).

Prawie 2 mln pustych lokali mieszkalnych (+0,9 mln w 10 lat…), bardzo duży spadek popytu, rosnąca obecnie liczba niesprzedanych mieszkań przez deweloperów.
Wygląda na to, że będziemy mieć powtórkę z rozrywki: okres po 2007/2008 roku ( https://s3.egospodarka.pl/grafika/ceny-mieszkan/Ceny-mieszkan-w-sierpniu-stabilne-dqIBe7.jpg ).

Prawie 2 mln pustych lokali mieszkalnych (+0,9 mln w 10 lat…), bardzo duży spadek popytu, rosnąca obecnie liczba niesprzedanych mieszkań przez deweloperów. Do tego stabilny dopływ „świeżej” podaży z rynku pierwotnego do końca 2023 roku. Wtórny zapewne dorzuci coś „od siebie”. Rosnące oprocentowanie bezpiecznych form alokacji kapitału i przepis na „piękną katastrofę” gotowy.

Parafrazując naganiaczy na zakupy nieruchomości – kto został na peronie ("z gorącym kartoflem") ten przegrał życie. Trzymajcie się tam z tymi cesjami/flippami itd. ;-)
https://www.youtube.com/watch?v=ObpcGNCU944
ej_czy_nie
Nikt wam taniej nic nie zrobi w inflacji a jak nie kupicie to budowlańcy pójdą robić do fabryk podaży nie będzie to kupicie za jakiś czas dopiero. I znowu drożej.
sramzes
Założenie byłoby słuszne, gdyby
a) fabryki faktycznie zatrudniały;
b) fachowcom by się ta zmiana opłacała

Z mojego stanu wiedzy póki co przede wszystkim punkt b) jest dyskusyjny :)
ej_czy_nie odpowiada sramzes
To są w 80% pracownicy fizyczni mogą pracować w każdej fabryce w UE
cieszynmiasto
eh, te życie, inwestorzy w nieruchomości zawsze się wywiną, a peroniarzom tylko wiatr w oczy...

Śmieszni jesteście. Głowa w kosmosie a informacje z tyłka. Także dzięki za opinie ;)

Powiązane: Ceny transakcyjne nieruchomości - raporty

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki