Zarówno akcja kredytowa (w tempie kilkudziesięciu procent w skali roku), jak i ruch na budowach prowadzonych przez deweloperów słabnie. Choć oczekiwania sprzedających mieszkania nadal rosną, nie da się ukryć, że nad rynek sprzedaży mieszkań napłynęło spowolnienie. Rozgrzany pozostaje wciąż rynek najmu.


Odczyt indeksu cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł w marcu 110,54 pkt i był o 0,02 pkt niższy niż miesiąc wcześniej oraz o 6,78 pkt wyższy niż w marcu 2021 r.
– W marcu największy wpływ na rynek nieruchomości miała wojna w Ukrainie. Napływ uchodźców i związany z tym spadek podaży mieszkań na wynajem, wzrost jego rentowności, a także spadek sprzedaży to główne rezultaty zaistniałej sytuacji – ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Spada ruch na budowach i sprzedaż mieszkań
Zgoła odmienna sytuacja panuje na rynku sprzedaży mieszkań. O ile w marcu liczba wniosków kredytowych w skali roku spadła o niespełna 6 proc., o tyle w kwietniu spadek liczby wniosków kredytowych w relacji rocznej wyniósł już 45 proc.
Miesięczny spadek zapytań może być pochodną zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którym z początkiem kwietnia podwyższeniu o 5 pp. uległa stopa bazowa przy wyliczaniu zdolności kredytowej.
Jeszcze w I kw. 2022 r. mniejszy ruch było widać także na budowach mieszkań. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w I kw. 2022 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 31 675 mieszkań, co oznaczało spadek o 21,1 proc. względem I kw. 2021 r. Deweloperzy mniej chętnie zdobywali także pozwolenia na budowę mieszkań. W I kw. 2022 r. uzyskali 52 020 pozwoleń – o 8 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 r.
Spadek odnotowano także w przypadku sprzedaży mieszkań przez deweloperów. Według danych JLL, w I kw. 2022 r. deweloperzy w sześciu największych polskich miastach sprzedali 10,4 tys. mieszkań – o 31 proc. mniej niż w IV kw. 2021 r. i o 46 proc. mniej niż rok wcześniej.
Pozostając przy sześciu największych polskich rynkach mieszkaniowych (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia) z wyjątkiem Warszawy, liczony dla nich odczyt indeksu urban.one wyniósł w marcu 117,83 pkt i był o 0,31 pkt wyższy niż w lutym oraz o 7,89 pkt wyższy niż w marcu 2021 r. Wzrost indeksu zaczął tym samym hamować. Jeszcze w styczniu w ujęciu miesięcznym indeks rósł o 1,67 pkt, a w lutym o 0,53 pkt.
Ulubione mieszkania kredytobiorców w odwrocie
W największych miastach odczyt indeksu urban.one w marcu 2022 r. był o 0,31 pkt wyższy niż przed miesiącem, a jego wartość wyniosła 117,83 pkt. Choć był to najwyższy odczyt w historii, wzrost indeksu zaczął hamować. Jeszcze w styczniu w ujęciu miesięcznym indeks rósł o 1,67 pkt, a w lutym o 0,53 pkt.
Pod koniec marca 2022 r. w ofercie deweloperskiej pozostawało więcej mieszkań niż trzy miesiące wcześniej. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w I kw. nieznacznie przekroczyła liczbę zawartych kontraktów na budowę mieszkań.
– Deweloperom pozostało bardzo mało popularnych, tańszych mieszkań w granicach administracyjnych największych ośrodków miejskich. To pokazuje, że najlepsze pod względem cenowym i rozkładowym mieszkania znikają szybko. Ograniczenie popytu, jakiego obecnie doświadczamy, może skłonić deweloperów do stawiania na projekty, w których będą królowały mieszkania o mniejszych metrażach – zauważa Małgorzata Wełnowska.
Deweloperzy, również w opinii Michała Kubickiego, prezesa CMP Center Management Polska, wstrzymują projekty budowy mieszkań w najniższym standardzie.
– Dzieje się tak, ponieważ mieszkania takie kierowane były do klientów wspierających się kredytami hipotecznymi. W związku ze słabnącą akcją kredytową załamanie się popytu na nie jest tylko kwestią czasu. Będzie to trend, który będziemy obserwować co najmniej przez kilka kwartałów – uważa Michał Kubicki.
W przypadku rynku wtórnego marzec przyniósł skrócenie czasu ekspozycji poszczególnych ofert. Wyniósł on 7 dni.
– Nie oznacza to jednak, że do transakcji dochodziło średnio po siedmiu dniach. Wiele ogłoszeń kończono po to, aby je odnowić i wystawić z inną ceną – zwraca uwagę ekspertka Cenatorium.
Mieszkania w Warszawie będą tanieć – przewidują eksperci
Indeks urban.one liczony dla Warszawy wyniósł w marcu 117,48 pkt i był o 0,03 pkt niższy niż w lutym oraz o 3,18 pkt. wyższy niż rok wcześniej. To pierwsza obniżka w tym roku. Od lipca 2021 r. odczyt indeksu utrzymuje się na stabilnym poziomie, a jego wahania nie przekraczają 1 pkt.
Większość ekspertów biorących udział w ankiecie Cenatorium (84,6 proc.) prognozuje spadki cen mieszkań w Warszawie w perspektywie kilku najbliższych miesięcy.
Największa obniżka dotknęła jednak odczyt indeksu urban.one dla gruntów budowlanych. W marcu wyniósł on 139,18 pkt i w relacji miesięcznej był on o 2,74 pkt niższy. To najmocniejsza obniżka w historii pomiarów, czyli od 2010 r. Po raz pierwszy od kwietnia 2021 r. odczyt indeksu znalazł się poniżej 140 pkt. W relacji rocznej był on jedynie o 0,02 pkt wyższy niż w kwietniu 2021 r.