Rynek wtórny mięknie. Ceny mieszkań w dzielnicach niższe niż rok temu

Bielany w Warszawie, Wzgórza Krzesławickie w Krakowie, Kleczków we Wrocławiu, Suchanino w Gdańsku i łódzkie Bałuty – w tych dzielnicach średnie ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki spadły w ujęciu rocznym najmocniej – wynika z danych SonarHome.pl. Spadki stawek notowane są jednak w zdecydowanej większości dzielnic i osiedli na największych polskich rynkach.

Na początku 2024 r., w obliczu szalejących cen pisaliśmy o mieszkaniowych dzielnicach grozy. Pół roku temu zwracaliśmy uwagę, że ceny spadają. Teraz, choć stawki wciąż są znacznie wyższe niż przed dwoma laty, to po raz pierwszy od dawna, w największych polskich miastach przeciętne oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki są niższe w ujęciu rocznym.

O spadkach zarówno średnich cen transakcyjnych, jak i ofertowych w największych polskich miastach pisaliśmy w ostatnim czasie wielokrotnie. Na obniżki wskazywały zarówno dane Narodowego Banku Polskiego, jak i dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium.

Przejdźmy jednak od ogółu do szczegółu i przyjrzyjmy się detalicznie, jak prezentują się średnie ceny ofertowe w poszczególnych dzielnicach i osiedlach największych na największych w Polsce rynkach wtórnych – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi.

Ceny ofertowe mieszkań w Warszawie

W Warszawie już półtora roku temu nie było dzielnicy, w której średnia cena ofertowa na rynku znajdowałaby się poniżej bariery 10 tys. zł/mkw. Choć stan ten nie zmienił się i nie widać wielkich nadziei na zmianę, to Warszawa jest jednym z polskich miast, w których najwyraźniej widać spadki cen mieszkań.

Obecnie najmniej oczekują sprzedający lokale z drugiej ręki w Rembertowie – przeciętnie nieco ponad 11,5 tys. zł/mkw. Zmiana zaszła za to na drugim biegunie, a więc w Śródmieściu, gdzie jeszcze niespełna rok temu oczekiwano średnio powyżej 20 tys. zł/mkw. Za sprawą 5-procentowej obniżki w ujęciu rocznym, średnia cena ofertowa od kilku miesięcy ponownie znajduje się poniżej tej psychologicznej bariery.

W czerwcu 2025 r. więcej niż przed rokiem oczekiwano jedynie w Wawrze. W pozostałych dzielnicach miały miejsce spadki, które wahały się od ok. 1,5 proc. na Bemowie do ponad 8 proc. na Bielanach.

Ceny ofertowe mieszkań w Krakowie

Obniżki wyraźnie dominują także w drugim najdroższym polskim mieście pod względem średnich cen (zarówno transakcyjnych, jak i ofertowych), czyli w Krakowie. Przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki zlokalizowanych w stolicy Małopolski wahała się od nieco ponad 12 tys. zł/mkw. w Nowej Hucie do 17,7 tys. zł/mkw. Na Starym Mieście. W obu przypadkach stawki były średnio o 4-6 proc. niższe niż rok temu.

W stolicy woj. małopolskiego ze wzrostem stawek w ujęciu rocznym mieliśmy do czynienia jedynie na Grzegórzkach, Krowodrzach, gdzie należałoby jednak mówić o wyraźnym ustabilizowaniu się stawek. Wzrosty nie przekroczyły bowiem 0,5 proc. r/r. O niespełna 2 proc. r/r wzrosła z kolei przeciętna wycena mieszkań zlokalizowanych na Podgórzu.

Ceny ofertowe mieszkań we Wrocławiu

Osiedle ze średnią ceną ofertową poniżej 10 tys. zł/mkw. wciąż można znaleźć we Wrocławiu. To Kuźniki, gdzie sprzedający w czerwcu 2025 r. oczekiwali przeciętnie 9804 zł/mkw. – o niespełna 1 proc. mniej niż w analogicznym miesiącu 2024 r.

Na drugim biegunie znalazło się uwiecznione w piosence Marii Koterbskiej „Mkną po szynach niebieskie tramwaje” Zalesie, gdzie – tak jak na sąsiednim Zaciszu i Szczytnikach, oczekiwano średnio ponad 14 tys. zł/mkw. – o 21 proc. więcej niż w czerwcu 2024 r. Osiedle zdominowane jest jednak przez zabudowę jednorodzinną, co sprawia, że stawki rządzą się tam innymi prawami niż w przypadku osiedli zabudowanych blokami wielorodzinnymi.

Na pozostałych wrocławskich osiedlach dominowały jednak spadki, które wahały się od niespełna 0,5 proc. r/r na Muchoborze Wielkim, Szczepinie i Oporowie do ponad 10 proc. na Kleczkowie, gdzie nominalnie oczkeiwano przeciętnie ponad 1,4 tys. zł/mkw. mniej niż w czerwcu 2024 r.

Ceny ofertowe mieszkań w Gdańsku

Znacznie większy rozstrzał cen notowany jest w Gdańsku. W najtańszych dzielnicach (Kokoszkach, Nowym Porcie, Oruni czy Matarni) średnie stawki wciąż nie przekraczają 10 tys. zł/mkw. W najdroższym Śródmieściu średnia cena ofertowa powoli dobija do 17 tys. zł/mkw. i stale rośnie.

W stolicy woj. pomorskiego ze spadkiem wyceny mieszkań z drugiej ręki mieliśmy do czynienia w połowie dzielnic, jednak aż w czterech przekroczył on 10 proc. r/r a nominalnie wahał się od 1,2 do niespełna 1,8 tys. zł/mkw.

W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy poniżej progu 10 tys. zł/mkw. spadły średnie oczkeiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki na oddalonej od centrum Matarni. W przeciwieństwie do czerwca 2024 r. na mniej niż 15 tys. zł/mkw. wyceniane są z kolei mieszkania z rynku wtórnego znajdujące się na Wyspie Sobieszewskiej.

Ceny ofertowe mieszkań w Łodzi

Znacznie mniej skorzy do obniżania swoich oczekiwań cenowych są w dalszym ciągu sprzedający mieszkania w Łodzi. Obniżkę w relacji rocznej zanotowano jedynie na Bałutach. Wyniosła ona 3,4 proc., co sprawiło, że dzielnica ta jest obecnie najtańszą w całym mieście.

W pozostałych łódzkich dzielnicach mówimy jednak nie o wyraźnych wzrostach a stabilnych stawkach. Podwyżki na Polesiu, Widzewie, Górnej i w Śródmieściu wahały się bowiem od 0,2 do 1,9 proc. r/r., znacznie poniżej poziomu inflacji CPI.

Łódź w dalszym ciągu odstaje cenowo od pozostałych największych polskich miast. Stawki w poszczególnych łódzkich dzielnicach są także do siebie wyraźnie zbliżone. Wahają się od średnio 7069 zł/mkw. na wspomnianych już Bałutach do ok. 7,6 tys. zł/mkw. na Polesiu i Widzewie.

Nawet o jedną trzecią drożej w dwa lata

Pomimo spadków w ujęciu rocznym, średnie stawki zanotowane w czerwcu 2025 r. są nawet o jedną trzecią wyższe niż przed dwoma laty, co wiązać trzeba z wystrzałem cen w 2023 r., na który wpłynęło uruchomienie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

W Warszawie wzrosty w relacji dwuletniej wahają się od ok. 14 proc. na Żoliborzu i w Śródmieściu do 32 proc. w Wawrze. W Krakowie średnia wycena mieszkań z drugiej ręki wzrosła w tym czasie od 15 proc. na Starym Mieście do 32 proc. na Wzgórzach Krzesławickich.

Dzielnice z jednocyfrowymi wzrostami w ujęciu dwuletnim można znaleźć za to we Wrocławiu. To Ołtaszyn (+3,6 proc.), Kowale (+7,8 proc.) i Kuźniki (+9 proc.). Na Brochowie i Nadodrzu średnie ceny ofertowe są jednak o ok. 35-36 proc. wyższe niż w czerwcu 2023 r.

Najstabilniej na tle pozostałych analizowanych miast wypada Łódź, gdzie wzrosty w ujęciu dwuletnim wahają się od niespełna 13 proc. na Bałutach do 18 proc. na Polesiu.

MKZ

Źródło: