W ciągu ostatnich trzech lat ceny nieruchomości w największych rosyjskich miastach wzrosły o 172%, a łączna powierzchnia budowanych mieszkań zwiększyła się niemal dwukrotnie. Teraz bańka nadmuchana przez administrację Putina zbliża się do bolesnego pęknięcia. Jak Rosja wyhodowała sobie kryzys na rynku nieruchomości?
Historia kryzysu mieszkaniowego w Rosji rozpoczyna się wiosną 2020 roku, kiedy władze państwa wprowadzają preferencyjne kredyty hipoteczne dla obywateli kupujących mieszkania w nowych budynkach. W ten sposób chciano wesprzeć rynek nieruchomości i budownictwo, które ucierpiało przez pandemię COVID-19. Miało to również duże znaczenie dla samych Rosjan, których w większości przypadków nie było stać na zakup własnego mieszkania.
Preferencyjne pożyczki nie są dostępne dla wszystkich obywateli. O ich otrzymanie mogą się ubiegać:
- rodziny z dzieckiem poniżej 6. roku życia,
- rodziny wielodzietne,
- pracownicy sektora obronnego,
- przesiedleńcy z Ukrainy, a także mieszkańcy niektórych regionów, m.in. na Syberii, co miało zachęcać Rosjan do przeprowadzek.
Program dotowanych hipotek został skonstruowany w taki sposób, że banki zawierały z Rosjanami umowy na kredyty oprocentowane na 6%, podczas gdy państwo dopłacało różnicę do referencyjnej stopy procentowej. W momencie wprowadzenia programu wynosiła ona ok. 8%.
Wolumen pożyczek hipotecznych nie wzrósł przez to od razu. Licznik zaczął kręcić się na zwiększonych obrotach dopiero po 22 lutego 2022 roku. Po wybuchu pełnoskalowej wojny na Ukrainie sankcje zaciskają się coraz szczelniejszym kordonem dookoła rosyjskiej gospodarki: rubel traci na wartości, następuje tąpnięcie na giełdzie, rośnie inflacja, obce waluty znikają z kantorów. Rosjanie nie mają gdzie lokować swoich oszczędności i zwracają się w kierunku rynku nieruchomości. Jednocześnie w tym samym czasie Bank Rosji zaczyna podnosić stopy procentowe.
Z ok. 2% dopłacanych przez państwo do kredytów hipotecznych Rosjan po dwóch latach od ataku na Kijów zrobiło się 10%, bo referencyjna stopa procentowa wzrosła do 16%. Banki udzielają pożyczek na 16-20%, obywatele płacą 6%, a Kreml pokrywa różnicę i otrzymuje coraz wyższe rachunki. Ministerstwo Finansów Rosji wydało już na dopłaty ok. pół biliona rubli (ok. 22,5 mld zł).
Warto dodać, że w lipcu 2022 roku rosyjskie władze zaniepokojone ucieczką z kraju pracowników z branży IT dopisały ich do listy grup mogących korzystać z preferencyjnych kredytów hipotecznych. Plan się powiódł. Informatycy zaciągnęli kredyty na prawie pół biliona rubli, a limit został w tym roku zwiększony do 700 mld rubli (31,5 mld złotych).
W lipcu 2024 roku preferencyjne kredyty mieszkaniowe stanowiły 90% ze wszystkich hipotek udzielonych w Federacji Rosyjskiej. Według “The Economist” tylko w 2023 roku rosyjskie banki wyemitowały kredyty hipoteczne o wartości 346 mld złotych, co odpowiada 4,35% zeszłorocznego PKB Rosji.
Ponieważ dopłaty do kredytów dotyczą nowego budownictwa, ceny mieszkań na rynku pierwotnym zaczęły uciekać rynkowi wtórnemu. Według informacji podawanych w “Izwiestii” w lutym 2024 r. różnica wynosiła 44%.
Z szacunków Moskiewskiego Instytutu Ekonomii Miast wynika, że w latach 2020-2023 ceny mieszkań w największych rosyjskich miastach wzrosły średnio o 172%. Według danych Sberbanku ceny za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w całej Rosji wzrosły w tym czasie o 104%, a na rynku wtórnym o 72%. Według oficjalnych danych skumulowana inflacja w Rosji sięgnęła przez ten okres ok. 30%.
Sytuacja nie wygląda lepiej na rynku wynajmu. Według rosyjskiej firmy z branży nieruchomości "Etazhi" w 2023 roku koszt wynajmu mieszkania z jedną sypialną wzrósł w Rosji średnio o 31%. Największy wzrost cen dotknął regiony w środkowej Rosji i na Syberii. Za małe mieszkanie w standardzie ZSRR mieszkańcy Krasnojarska płacili w zeszłym roku 47,9% więcej niż w 2022 roku. W Czelabińsku stawki poszły w górę o 46,3%, a w Wołgogradzie o 38,9%.
Próba gaszenia pożaru
Według "The Economist" prezes rosyjskiego banku centralnego Elwira Nabiullina zaczęła naciskać na władze, żeby ograniczyć lub zakończyć dotacje. W rezultacie jej działań w grudniu 2023 roku państwo zwiększyło minimalną kaucję klasyfikującą do otrzymania dopłat z 20% do 30%. Na początku lipca 2024 roku Kreml zawiesił program dotyczący mieszkań w nowych blokach. Pozostały jedynie dopłaty do kredytów w niektórych regionach.
Zawieszenie programu odbyło się pomimo głębokiego sprzeciwu rosyjskich banków, deweloperów oraz organizacji związanych z kredytami hipotecznymi. - Całkowite zniesienie preferencyjnych hipotek będzie dziś obarczone stagnacją branży budowlanej i powiązanych sektorów gospodarki, a także spadkiem sprzedaży nieruchomości mieszkalnych o około 70% - komentowała w rozmowie z “Izwiestią” Alina Buslowa, dyrektor zarządzający Centrum Rozwoju Biznesu Hipotecznego UBRIR.
W 2023 roku rosyjscy deweloperzy zbudowali nowe mieszkania o łącznej powierzchni 110 mln metrów kwadratowych, podczas gdy średnia z wcześniejszych lat wynosiła ok. 59 mln metrów kwadratowych. Według "Izwiestii" brak stymulacji popytu ze strony rządu doprowadzi do bankructwa wielu z nich. Brak dopłat uderzy też w interesy banków. Według rosyjskich analityków, na których powołuje się "The Economist", liczba nowych hipotek może spaść o około 50% w drugiej połowie roku.
W analizie poświęconej rosyjskiemu rynkowi nieruchomości brytyjski serwis "Wavell Room" zwrócił uwagę, że z informacji Krajowego Biura Historii Kredytów (NBKI) wynika, że odmowy udzielenia kredytów hipotecznych otrzymuje dziś blisko połowa Rosjan. Jednocześnie blisko połowa osób, którym udało się zaciągnąć kredyt na mieszkanie przeznacza na stałe opłaty ok. 80% swojego miesięcznego dochodu, a co trzeci obywatel kraju posiada przynajmniej jedną niespłaconą pożyczkę.
Pomimo zapewnień Kremla, że rosyjska gospodarka radzi sobie świetnie i zachodnie sankcje w ogóle jej nie dotykają, sytuacja nie wygląda tak dobrze dla milionów Rosjan, których nie stać na zakup mieszkania, ani drożejący najem. Jak kwituje "Wavell Room", zawyżane wskaźniki makroekonomiczne i wzrost PKB nie nakarmią obywateli, którzy popadają w coraz większą nędzę, gdy ich państwo przeznacza 30% federalnego budżetu na "specjalną operację wojskową".
