REKLAMA

Nieruchomości - bańka czy hossa?

Krzysztof Kolany2020-10-02 06:00główny analityk Bankier.pl
publikacja
2020-10-02 06:00
fot. Lester Balajadia /

Świat właśnie przeżył najgłębsze załamanie gospodarcze po 1945 roku, a mimo to ceny nieruchomości wciąż idą w górę. Rodzi to pytanie, czy już mamy do czynienia z globalną bańką spekulacyjną, czy też dopiero ona nadejdzie.

Na długo przed nadejściem koronakryzysu w wielu miejscach globu mogliśmy obserwować przejawy formowania się bańki spekulacyjnej na rynkach nieruchomości. Czyli dynamicznego wzrostu cen występującego w oderwaniu od poziomu czynszów lub przeciętnych dochodów obywateli. Na łamach Bankier.pl opisywaliśmy takie zjawiska m.in. w Kanadzie, w Australii czy w Stanach Zjednoczonych. Część ekspertów uważała, że z podobnym zjawiskiem mieliśmy też do czynienia w Polsce.

I faktycznie - z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ostatnich 6-7 latach w wielu polskich miastach ceny nieruchomości mieszkaniowych przeciętnie poszły w górę o 30-45%, przebijając nominalne rekordy z czasów ewidentnej bańki z lat 2006-08. Równocześnie w górę szły jednak średnie zarobki Polaków oraz mocno wzrosła podaż pieniądza w otoczeniu rekordowo niskich stóp procentowych. W efekcie mieszkania w dużych polskich miastach były średnio bardziej dostępne niż w roku 2007.

/ Narodowy Bank Polski. Opracowanie: Bankier.pl

Wiosną 2020 roku wydawało się, że potężna recesja wywołana paniczną reakcją władz na pandemię Covid-19 definitywnie przekłuje nieruchomościowy balon. Że w warunkach oczekiwanego masowego bezrobocia i ograniczenia wynagrodzeń po prostu zabraknie chętnych na rekordowo drogie (przynajmniej w ujęciu nominalnym) domy i mieszkania. Sprawy się jednak pokomplikowały.

Po pierwsze, rynek nieruchomości jest ze swej natury (i nazwy) bardzo powolny. O ile giełda potrafi zareagować błyskawicznie i w ciągu kilku (kilkunastu) dni przecenić akcje o kilkadziesiąt procent, to transakcje na rynku nieruchomości zawierane są znacznie wolniej, a tempo reakcji całego rynku liczone jest w kwartałach. Jednak po pół roku widać, że na wielu rynkach nieruchomości koniunktura wciąż pozostaje niezła: ceny są bardzo wysokie, choć obroty nieco przygasły.

Po drugie, koronakryzys uderzył w nas bardzo nierównomiernie. Najmocniej poszkodowani zostali najniżej opłacani pracownicy usług bezpośrednich (w gastronomii, hotelarstwie, rozrywce). Ale przecież oni zwykle nie kupują nieruchomości. Równocześnie masowe przejście na pracę zdalną uratowało dochody pracowników biurowych, specjalistów, o sferze budżetowej nawet nie wspominając. Dlatego też ludzie wciąż mają pieniądze i często nie bardzo mieli na co je wydać. Mogli więc pomyśleć o inwestowaniu i to nie tylko na giełdzie.

Po trzecie, ceny nieruchomości znalazły potężne wsparcie w politycy fiskalnej i monetarnej. Rządy na całym świecie zadłużyły nas na potęgę, aby tylko podtrzymać zatrudnienie w administracyjnie unieruchomionych przedsiębiorstwach i ograniczyć spadek dochodów pracowników. Dzięki temu nie doszło do eksplozji bezrobocia znanej z lat 30. XX wieku. Jednak w gospodarce zawsze jest coś za coś – ogromny garb zadłużenia publicznego uruchomił potencjalnie mocno inflacyjną reakcją po stronie polityki pieniężnej.

To właśnie (po czwarte) banki centralne stadnie tnąc stopy procentowe do zera i pompując w system finansowy biliony dolarów, euro czy jenów dołożyły swoje trzy grosze do podtrzymania wysokich cen nieruchomości. Raz, poprzez zwiększenie możliwości kredytowania przez banki hipotecznych dłużników. Dwa, poprzez postawienie oszczędzających pod ścianą i zmuszenie ich do ulokowania pieniędzy w bardziej ryzykownych aktywach.

W rezultacie nie tylko w Polsce zakup mieszkania na wynajem stał się inwestycją typu „no-brainer”. Kto ma jakiekolwiek większe oszczędności (typu 300 tys. zł i więcej), ten raczej nie będzie ich trzymał na nieoprocentowanej „LOLkacie” bankowej. Tylko zacznie szukać alternatywy. Przy dość powszechnym braku wiedzy o inwestycjach kapitałowych (oraz mającej niestety mocne podstawy nieufności do polskiego rynku) znaczna część oszczędzających stawia na dobrze znaną - i w potocznym rozumieniu „pewną” – inwestycję w nieruchomości. Przy zerowych stopach procentowych nie ma łatwiejszego biznesu niż zakup mieszkania na wynajem i inkasowanie z tego tytułu choćby 2-3% rocznie. O tym, że nie jest to aż tak prosty biznes, wielu początkujących landlordów przekona się dopiero w praktyce.

Amerykański szał w nieruchomościach

Szturm na domy i mieszkania nie jest tylko domeną Polaków. Pomimo szalejącego koronakryzysu i masowych zwolnień, Amerykanie dosłownie rzucili się na nieruchomości. W sierpniu liczba wstępnych umów kupna domu w Stanach Zjednoczonych wzrosłą o 8,8% mdm i osiągnęła historyczny rekord – poinformowało w czwartek Narodowe Stowarzyszenie Pośredników Nieruchomości (NAR).  Względem sierpnia 2019 roku wzrost liczby umów przedwstępnych sięgnął aż 24%.

Także faktyczna liczba transakcji zakupu domu na amerykańskim rynku wtórnym osiągnęła największe rozmiary od  grudnia 2006 roku, czyli od szczytu poprzedniej bańki. Annualizowana liczba transakcji sięgnęła 6 mln domów i była o 2,4% wyższa niż w lipcu oraz o 10,5% wyższa niż rok wcześniej. Amerykanie zalewają pośredników kredytowych wnioskami o „hipotekę”, chcąc skorzystać z rekordowo niskiego oprocentowania kredytu. Dodajmy, że w USA zasadniczo standardem są kredyty hipoteczne (a nie mieszkaniowe!) o stałej stopie procentowej w całym okresie kredytowania.

/ Fed z St. Louis.

Wraz z ilością nabywaną rosły też ceny. Na amerykańskim rynku wtórnym przeciętna cena domu wzrosła 102. miesiąc z rzędu (!) i wyniosła 310 600 dolarów. To aż o 11,4% więcej niż rok temu. Wyraźnie niższą dynamikę wykazuje natomiast indeks S&P/Case-Shiller, który mierzy ceny nieruchomości mieszkaniowych w 20 amerykańskich metropoliach. W lipcu wskaźnik ten odnotował wzrost o 4% rdr. Dodajmy, że indeks S&P/Case-Shiller już w 2018 roku pobił rekord z 2006 roku.

Jednakże szybko rosnące ceny nieruchomości mieszkaniowym w świecie zerowych (lub wręcz ujemnych) stóp procentowych  jeszcze nie muszą oznaczać, że mamy do czynienia z powszechną bańką spekulacyjną. Owszem, w wielu lokalizacjach ceny osiągnęły absurdalnie wysokie poziomy. Ale patrząc globalnie, drożejące domy i mieszkania są raczej przejawem potężnej inflacji monetarnej i braku alternatywy dla względnie bezpiecznego ulokowania oszczędności. Jest dość prawdopodobne, że proces ten kiedyś osiągnie stadium bańki spekulacyjnej. Ale nie wiadomo kiedy (ani czy) to w ogóle nastąpi. Ani, tym bardziej, przy jakim poziomie cenowym.

Wskaźnik ryzyka wystąpienia bańki cenowej na lokalnym rynku nieruchomości. Stan z września 2020 r. / UBS.

Próby oszacowania takiego ryzyka podjęli się ekonomiści szwajcarskiego banku UBS. Monitorują oni rynki mieszkaniowe w 25 miastach na całym świecie. Z ostatnich dostępnych danych wynika, że ryzyko pojawienia się bańki spekulacyjnej występuje w Monachium, Frankfurcie, Toronto, Hongkongu, Paryżu, Amsterdamie oraz Zurychu. Powoli pękają natomiast balony w Vancouver, Londynie czy San Francisco. UBS uznaje, że nieruchomości w Singapurze, Madrycie, Warszawie czy Dubaju są „uczciwie” wyceniane. Jedynym miastem z niedoszacowanymi cenami nieruchomości jest w ich ocenie Chicago – amerykańska stolica zbrodni, z rekordowym odsetkiem morderstw i strzelanin.

Źródło:
Krzysztof Kolany
Krzysztof Kolany
główny analityk Bankier.pl

Analityk rynków finansowych i gospodarki. W zakresie jego zainteresowań leżą zarówno Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie, jak i rynki zagraniczne: Nowy Jork, Londyn i Frankfurt. Specjalizuje się w rynkach metali szlachetnych oraz monitoruje politykę najważniejszych banków centralnych. Analizuje wpływ sytuacji gospodarczej na notowania akcji, kursy par walutowych i ceny surowców. Jest trzykrotnym laureatem organizowanego przez NBP prestiżowego konkursu im. W. Grabskiego dla dziennikarzy ekonomicznych w kategoriach dziennikarstwo internetowe (2010) oraz polityka pieniężna i stabilność finansowa (2018 i 2019). Otrzymał także tytuł Herosa Rynku Kapitałowego 2016 przyznawany przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych. Tel.: 697 660 684

Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (142)

dodaj komentarz
piotr76
Jak w ciągu tygodnia zaczęło przychodzić po kilka-kilkanaście sponsorowanych reklam szkoleń z flippingu, "gotowców inwestycyjnych", ofert deweloperskich, to widać że coś już jest na rzeczy. Ubieranie "ulicy" w inwestycje w nieruchy jest wyraźnym sygnałem, że nadmuchiwanie bańki weszło w ostatni Jak w ciągu tygodnia zaczęło przychodzić po kilka-kilkanaście sponsorowanych reklam szkoleń z flippingu, "gotowców inwestycyjnych", ofert deweloperskich, to widać że coś już jest na rzeczy. Ubieranie "ulicy" w inwestycje w nieruchy jest wyraźnym sygnałem, że nadmuchiwanie bańki weszło w ostatni etap.
Kwestia jak się to skończy, moim zdaniem raczej stabilizacją lub powolnym osuwaniem się cen a nie "fire-sale" i spektakularnymi spadkami - w PL jednak większość nieruchomości nie jest obciążona kredytami, do tego duża inflacja przy zerowych stopach procentowych ogranicza spadek cen nominalnych.
demeryt_69
This flipping ponglisz again?
www_zostanmilionerem_pl
Bańka na 100% !
kdzm
Po piąte,
rzetelność dziennikarska.

Obok przeciętnej ceny domu w USA (wspomniane 310tyś) należy podać przeciętne wynagrodzenie roczne (95tyś).
Odpowiednio w Polsce przeciętna cena domu 1mln, wynagrodzenie 60tyś.

Bańka czy hossa?
hfjdj
Nie da się w taki sposób niczego porównać. To jakbyś miał 2 różne wiaderka i sądził że w jednym jest 2x więcej wody bo poziom wody jest 2x wyższy. Trzeba uwzględnić kształt wiadra i jego pojemność, prawda? Weź 2 wiaderka i obejrz je, wsadź rękę, wsadź głowę, stopę, zobacz jak to się mieści w jednym a potem Nie da się w taki sposób niczego porównać. To jakbyś miał 2 różne wiaderka i sądził że w jednym jest 2x więcej wody bo poziom wody jest 2x wyższy. Trzeba uwzględnić kształt wiadra i jego pojemność, prawda? Weź 2 wiaderka i obejrz je, wsadź rękę, wsadź głowę, stopę, zobacz jak to się mieści w jednym a potem w drugim. Przykre ale jak nie masz wyobraźni to musisz się posługiwać rzeczywistością. Średnie wynagrodzenie do średniego domu ma się z definicji inaczej w USA i w PL tak samo jak poziom wody w dwóch różnych wiadrach zawierających tę samą ilość wody z definicji jest inny. Trzeba to uwzględnić. Ale jak ty nawet nie jesteś tego świadomy to gdzie mową o uwzględnieniu tego. Czy w ogóle ty to rozumiesz? Jeżeli nie to łatwiejsze rozważania ci dam. Mianowicie dom kupuje się na x lat. I w czasie x lat płaci się koszty posiadania tego domu. Koszty te to tak naprawdę dodatkowa cena domu bo musisz je uiścić. I ta "dodatkowa cena" (takie uproszczenie żebyś zrozumiał) nie jest uwzględniona w twoim płytkim wywodzie. No to może to jakoś ogarniesz rozćwiczysz mózgownicę.
kdzm odpowiada hfjdj
nie, no,
"panowie,
to masakra jest jakaś".
exio
Niektórzy dalej myślą, że ceny nieruchomości będą jak na zachodzie a pensje dalej będą jak w Polsce. Jeżeliby tak było to dochodziłoby do takich sytuacji, że nikogo na kredyt nie będzie stać bo żaden bank nie udzieli 2mln PLN na klitę w Warszawie po tych waszych europejskich cenach komuś kto zarabia minimalną Polska Niektórzy dalej myślą, że ceny nieruchomości będą jak na zachodzie a pensje dalej będą jak w Polsce. Jeżeliby tak było to dochodziłoby do takich sytuacji, że nikogo na kredyt nie będzie stać bo żaden bank nie udzieli 2mln PLN na klitę w Warszawie po tych waszych europejskich cenach komuś kto zarabia minimalną Polska krajową. Ani nawet średnią.
kdzm odpowiada meryt
Jakie to ma znaczenie?
Koszty budowy w tych technologiach są porównywalne.

A może postawić pytanie:
Pod klucz czy stan deweloperski?

Nie, czekaj, stan deweloperski to nasze dobro narodowe,
powinno być zastrzeżone - jak oscypki.
trolley odpowiada exio
Ci co najwięcej i najgłośniej teraz wrzeszczą że będzie rosło za parę miesięcy będą najwięcej i najgłośniej wyli o pomoc ;) I niech ta radosna świadomość pozwoli ci zachować pogodę ducha hehe.

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki