REKLAMA

Hipoteki ze zmienną stopą w odwrocie, a w dodatku drożeją

Michał Kisiel2022-08-31 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2022-08-31 06:00

Tylko w czterech bankach kredyt hipoteczny ze zmienną stopą jest tańszy niż analogiczny produkt oparty na okresowo stałym oprocentowaniu, wynika z analizy Bankier.pl. Trwa „zniechęcanie” do zmiennej stawki – 3 banki podniosły w sierpniu marże w porównaniu z poprzednim miesiącem.

Hipoteki ze zmienną stopą w odwrocie, a w dodatku drożeją
Hipoteki ze zmienną stopą w odwrocie, a w dodatku drożeją
fot. Plam Petrov / / Shutterstock

Trudno uwierzyć, że rok temu kredyty hipoteczne z okresowo stałą stawką traktować można było już jako powszechnie dostępną, ale jednak ciekawostkę. Obecnie stanowią one większość nowej (zdecydowanie mizernej) sprzedaży. Przykładowo w PKO BP, największym kredytodawcy na polskim rynku, w II kwartale kredyty hipoteczne ze stałą stopą odpowiadały za 79 proc. nowych umów.

Jeszcze kilka miesięcy temu produkty z „zamrożonym” oprocentowaniem charakteryzowały się wyższą początkową stawką niż zmiennoprocentowe odpowiedniki. W tej chwili nie tylko nie jest to już reguła, ale wręcz rzadkość na rynku. Za przewrót odpowiada nie tylko zmiana przewidywań, co do kształtowania się stóp procentowych w przyszłości (wyceniana w notowaniach instrumentów zabezpieczających), ale także korekta polityki cenowej banków.

Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentowym wkładem własnym

W sierpniowej edycji rankingu kredytów hipotecznych sprawdziliśmy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 600 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie.

Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Zakładamy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu, z wyłączeniem produktów inwestycyjnych czy ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).

W poniższym zestawieniu pokazujemy symulacje przygotowane przez banki w oparciu przez rzeczywiście stosowane wskaźniki. Stabilny poziom stawek WIBOR w ostatnich dwóch miesiącach spowodował, że ponownie wartości używane przez banki się zrównały. Wyjątek stanowi mBank, w którym punkt odniesienia położony jest w nieco dalszej przeszłości.

Kredyt na 480 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców, stawki WIBOR stosowane przez banki na dzień sporządzenia symulacji)

Lp.

Bank

Oprocentowanie

Marża

Rata równa (1)

Łączny koszt kredytu (2)

Zastosowany WIBOR

RRSO (3)

1.

Bank BPS

8,66%

1,67%

3 916 zł

699 453 zł

6,99% (3M)

9,75%

2.

Santander Bank

8,80%

1,74%

3 962 zł

718 797 zł

7,06% (3M)

9,58%

3.

PKO BP (4) (5)

8,74%

1,44%

3 946 zł

722 443 zł

7,30% (6M)

9,70%

4.

mBank

8,76%

2,20%

3 952 zł

722 719 zł

6,56% (3M)

9,52%

5.

ING Bank Śląski

8,95%

1,65%

3 997 zł

725 859 zł

7,30% (6M)

9,64%

6.

PKO BP (4)

8,79%

1,49%

3 962 zł

727 024 zł

7,30% (6M)

9,75%

7.

Alior Bank

9,04%

1,99%

4 042 zł

733 829 zł

7,05% (3M)

9,58%

8.

Credit Agricole (4)

8,79%

1,79%

4 028 zł

735 505 zł

7,00% (3M)

9,54%

9.

Bank Pekao

9,27%

1,94%

4 120 zł

768 242 zł

7,33% (6M)

11,21%

10.

BOŚ

9,29%

1,99%

4 123 zł

769 745 zł

7,30% (6M)

10,45%

11.

Bank Millennium (6)

9,49%

2,19%

4 190 zł

779 520 zł

7,30% (6M)

9,98%

12.

BNP Paribas Bank (7)

9,58%

2,55%

4 223 zł

802 149 zł

7,03% (3M)

10,41%

13.

Bank Pocztowy

9,23%

2,19%

4 105 zł

837 953 zł

7,04% (3M)

11,01%

(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.

(2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości.

(3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji.

(4) Bank stosuje niższą stawkę marży w pierwszych 12 miesiącach. Podano stawki po 12. miesiącu.

(5) Oferta dla klientów posiadających ROR w banku od co najmniej 6 miesięcy.

(6) Bank przygotował symulację z założeniem, że klient posiada ubezpieczenie na życie. Łączny koszt z uwzględnieniem polisy nabytej w banku wyniesie ok. 809 tys. zł.

 (7) Bank oferuje kredyty hipoteczne wyłącznie obecnym klientom – wymagany 3-miesięczny staż korzystania z produktów.

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 19-24.8.2022 r.

W czołówce zestawienia znalazły się Bank BPS, Santander Bank oraz PKO BP. W tabeli wciąż dominują stawki marży poniżej 2 pp., ale warto odnotować, że w ciągu miesiąca pojawiły się mniej i bardziej symboliczne podwyżki. Wyższe wartości niż lipcu proponuje BNP Paribas Bank, Bank Millennium i ING Bank Śląski. Na obniżkę zdecydował się Credit Agricole, w którym dodatkowo klientom zaserwowano obniżoną marżę (1,1 pp.) przez pierwszy rok spłaty.

W ośmiu bankach oprocentowanie kredytu bazujące na stałej okresowo stawce jest niższe niż obecne oprocentowanie zmienne. Różnice są niebagatelne – w Banku Pekao to ponad 1,5 pp., w Banku Millennium 1,45 pp., a w ING Banku Śląskim 1,32 pp. „Zmiennoprocentowy” kredyt jest w tej chwili niżej oprocentowany niż alternatywa w mBanku, BOŚ, BNP Paribas Banku i Banku Pocztowym.

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.
Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
MINI pełne przygód.

MINI pełne przygód.

Komentarze (35)

dodaj komentarz
dareku87
Zmienne oprocentowanie obecnie może nie być najszczęśliwszym pomysłem
kazikwaw
„ej_czy_nie 2022-08-31 09:41
Co z tego jakie stopy waluty terminy. Kupiony nieruch teraz jest ZAWSZE tańszy niż ten kupiony za dekadę. Reszta to didaskalia.”
Skąd to śmiałe przekonanie? Historia uczy, że może być różnie. Przykład z naszego rynku:
Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Warszawie: IIIQ.2007: 9 137 zł/m2;
„ej_czy_nie 2022-08-31 09:41
Co z tego jakie stopy waluty terminy. Kupiony nieruch teraz jest ZAWSZE tańszy niż ten kupiony za dekadę. Reszta to didaskalia.”
Skąd to śmiałe przekonanie? Historia uczy, że może być różnie. Przykład z naszego rynku:
Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Warszawie: IIIQ.2007: 9 137 zł/m2; IIIQ.2017: 8 020 zł/m2. Spadek o ponad 12%. Wszystkie dane nominalne z oficjalnych raportów dostępnych na stronach NBP.

Z pozdrowieniami dla aktywnej w komentarzach, szeroko rozumianej branży nieruchomości! Trzymajcie się tam ;-)
baaaaankowiec
Jaki jest sens porównywania ofert z oprocentowaniem zmiennym, opierając się przy tym na różnych poziomach WIBORu? Ja rozumiem, że tego typu rankingi są sponsorowane ale chcąc porównać takie oferty w sposób rzetelny, należałoby porównać je na podstawie WIBORu z tym samym poziomem. Takie porównywanie ofert wprowadza Klienta w błąd Jaki jest sens porównywania ofert z oprocentowaniem zmiennym, opierając się przy tym na różnych poziomach WIBORu? Ja rozumiem, że tego typu rankingi są sponsorowane ale chcąc porównać takie oferty w sposób rzetelny, należałoby porównać je na podstawie WIBORu z tym samym poziomem. Takie porównywanie ofert wprowadza Klienta w błąd bo jeżeli ktoś teraz zasugeruje się pozycją danego Banku w rankingu i np. na tej podstawie zaciągnie kredyt to po kilku tygodniach może się zdziwić.
Poza tym, proszę dopisać coś o kosztach tzw. cross-sellu, jaki banki stosują w celu obniżenia marży.
ehud
Cokolwiek by tu dr Kisiel nie wymyślił, to umów kredytowych obecnie jest zawieranych jeszcze mniej niż kompetentnych pismaków na etatach - porażka na całej linii :)
ej_czy_nie
Jak to. Przecież byli peroniarze mają uciułane solidne wkłady własne i banki chętnie im finansują resztę w ramach miniratki
wibor3m10procent odpowiada ej_czy_nie
Tak to prawda, ja peroniarz mam uciułaną kasiorę która leży w spółkach uranowych denominowanych w dolarach także puchnie podwójnie. Wkrótce sobie kupię mieszkanie jakie chcę, za gotówkę.
ehud
"Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie" - dlaczego ten facet zarabia mniej? Czy "Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie" - dlaczego ten facet zarabia mniej? Czy ona dorabia w agencji?
wibor3m10procent
Facet zarabia mniej aby się feministki nie burzyły :) Cieszmy się że modelowa rodzina z artykułów o hipotekach to jeszcze nie para gejów która wkrótce adoptuje dziecko i jak to wpłynie na ich zdolność.
ej_czy_nie odpowiada wibor3m10procent
Wreszie piszesz o czymś w czym się na prawdę specjalizujesz i znasz
ehud
"Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 600 tys. zł" - skąd się biorą takie pomysły?

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki