Rosnące ceny mieszkań przekładają się na konieczność wyłożenia z własnej kieszeni coraz większej kwoty stanowiącej tzw. wkład własny przy kredycie hipotecznym. Taki stan rzeczy może być barierą nie do przeskoczenia dla osób, które starają się o finansowanie z banków. Istnieją jednak sposoby na ominięcie wymogu posiadania wkładu w gotówce, a tym samym uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości.
Z danych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl wynika, że w sierpniu 2023 r. średnie ceny nieruchomości - domy i mieszkania w Warszawie - wynosiły 15419 zł/mkw. Ceny w stolicy – podobnie jak na wszystkich głównych rynkach mieszkaniowych w kraju - rosną. Jeśli przyjąć zakup nieruchomości o powierzchni 50 mkw., w średniej cenie za 1 mkw., da nam to kwotę rzędu ponad 770 tys. zł.
Obecnie standardową, akceptowalną wysokością wkładu własnego w bankach jest 20 proc. ceny. Oznacza to, że na stołecznym rynku klient musiałby wyłożyć 150 tys. zł, by móc uzyskać finansowanie. Banki co prawda akceptują też wkład 10-procentowy, jednak wiąże się to z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu, co zwiększa finalnie koszty kredytowania. Nawet jednak przyjmując, że klient wyłoży tylko 10 proc. wkładu, ciągle będzie to kwota 77 tys. zł.
Taki stan rzeczy może stanowić skuteczną barierę w dostępie do finansowania. Tak jak już mówiliśmy – na wszystkich lokalnych rynkach mieszkania drożeją. Według BIG DATA RynekPierwotny.pl i GetHome.pl w Krakowie metr kwadratowy nieruchomości mieszkalnej kosztuje 14049 zł. 10 proc. wkładu przy zakupie 50 metrów oznacza konieczność wyłożenia 74 tysięcy.
W Trójmieście średnie stawki w sierpniu 2023 kształtowały się na poziomie 13855 zł. Przy zakupie 50 mkw. daje to kwotę ponad 69 tys. zł minimalnego wkładu własnego. We Wrocławiu średnia cena nieruchomości mieszkaniowej to obecnie 12751 zł. 10 proc. wkładu własnego przy kupnie 50 metrów kwadratowych daje kwotę 63 tys. zł.
Oczywiście przytoczone powyżej dane opierają się na średniej arytmetycznej, na którą wpływ mają też ceny najdroższych, luksusowych mieszkań i apartamentów, jednak mimo to należy się liczyć z wymogiem dysponowania przynajmniej kilkudziesięcioma tysiącami złotych, by myśleć o kredycie. Co zrobić w sytuacji, gdy takich pieniędzy po prostu nie ma?
Mieszkanie bez wkładu własnego
Od połowy zeszłego roku funkcjonuje w Polsce rządowy program pomocowy Mieszkanie bez wkładu własnego skierowany właśnie do osób, które nie dysponują odpowiednimi środkami, by starać się o kredyt. Z programu może skorzystać każdy, nie ma tu wymogu pierwszego mieszkania ani też limitu zarobków czy wieku.
Beneficjent nie może jednak dysponować prawem własności nieruchomości w momencie składania wniosku kredytowego. Wyjątkiem są tu rodziny z przynajmniej dwójką dzieci. Takie gospodarstwa domowe w czasie zaciągnięcia kredytu mogą mieć inne mieszkanie, przy czym w przypadku:
- rodzin z dwojgiem dzieci mieszkanie nie większe niż 50 mkw,
- rodzin z trojgiem dzieci mieszkanie nie większe niż 75 mkw,
- rodzin z czworgiem dzieci mieszkanie nie większe niż 90 mkw,
- rodziny posiadające pięcioro lub więcej dzieci limit metrażowy nie obowiązuje.
Program polega na udzieleniu państwowej gwarancji na brakującą część wkładu własnego kredytobiorcy. W takiej sytuacji nie musi on już wykładać go z własnej kieszeni. Bank Gospodarstwa Krajowego, który odpowiada za realizację programu, gwarantuje kwotę do 100 tysięcy złotych. Łączna wysokość wkładu własnego kredytobiorcy i gwarantowanej sumy przez państwo nie może przekroczyć 200 tys. zł, a procentowo – 20 proc. całkowitej kwoty wydatków kredytowych przy kredycie ze zmienną stopą procentową oraz 30 proc. dla kredytów o stałej albo o okresowo stałej stopie procentowej. Całkowita wysokość kredytu z gwarancją państwa nie może przekroczyć 100 proc. ceny zakupu nieruchomości lub kosztów budowy domu jednorodzinnego, w tym wykończenia.
Nie wszystkie nieruchomości dostępne na rynku mogą być jednak w ten sposób finansowane. Program wprowadza limity cen mieszkań i wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej, do wysokości których może zostać udzielony kredyt. Znajdziemy je na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego.
Limity są zróżnicowane w zależności od rodzaju rynku (pierwotny czy wtórny) oraz typu lokalizacji (miasta w województwa, stolice województw, miasta przylegające).
Dla przykładu: w III kwartale tego roku limit ceny 1 mkw. nieruchomości, których zakup może być objęty tą formą pomocy – w Warszawie wynosił 11824 zł na rynku pierwotnym i 10979 zł na rynku wtórnym. W Krakowie było to odpowiednio 10 222 i 9492 zł, a we Wrocławiu 11330 i 10520 zł.
Co zamiast wkładu własnego?
Jeśli z różnych powodów nie chcemy bądź nie możemy skorzystać z tej formy pomocy na rynku mieszkaniowym (np. cena za 1 mkw. naszej nieruchomości nie mieści się w limicie), a nie mamy odpowiednich środków na wkład własny, możemy zaproponować bankowi alternatywne wobec środków finansowych zabezpieczenie kredytu.
Może być nim np. hipoteka na innej nieruchomości, do której mamy prawo własności i która nie jest objęta hipoteką na rzecz podmiotu trzeciego – np. działka, inne mieszkanie itp. W roli wkładu własnego banki akceptują też m.in. oszczędności na koncie, środki z IKE czy papiery wartościowe. W zależności od polityki banków niewykluczone jest też uzyskanie kredytu w ogóle bez wkładu własnego. Warunkiem musi być tu jednak znacznie wyższa wartość nieruchomości w stosunku do kwoty kredytu, tak by instytucja finansowa miała pewność, że w razie sprzedaży odzyska pożyczone środki.
Złym rozwiązaniem jest natomiast zaciąganie kredytów na wkład własny. Po pierwsze obciąża to domowy budżet, po drugie bank oceniając naszą sytuację finansową, będzie miał wgląd w historię kredytową i fakt spłacania kolejnego zobowiązania odbije się niekorzystniej na naszej zdolności kredytowej. Poza tym banki mogą oczekiwać złożenia oświadczenia, że wkład własny nie pochodzi z kredytu. Dlatego jeśli potrzebujemy kapitału, powinniśmy spróbować pożyczyć potrzebne pieniądze wśród rodziny czy znajomych. Dobrym rozwiązaniem jest (zwolniona z podatku) darowizna w obrębie najbliższej rodziny.
Marcin Moneta
