Każde mieszkanie i budynek przy sprzedaży powinno mieć świadectwo energetyczne, czyli dokument, który stwierdza, ile energii zużywa budynek w ciągu roku i co można zrobić, by zmniejszyć rachunki. Powinien być udostępniony i kupującym, i najemcom. Tylko czy to oni powinni być obciążeni kosztem jego powstania?
- Chciałam kupić mieszkanie z rynku wtórnego. Sprzedający zrobił świadectwo energetyczne. Niestety nie doszło do zawarcia umowy. Sprzedający wzywa mnie do zwrotu poniesionych kosztów za te świadectwo - informuje czytelniczka Bankier.pl.
Koszt świadectwa w przypadku mieszkania zaczyna się od ok. 200 zł, a domu lub lokalu użytkowego ok. 400 zł. Jest ono wymagane przy transakcji kupna lub najmu pod rygorem ukarania grzywną w wysokości do 5 tys. zł.
Czy kupujący może dostać rachunek za świadectwo?
Zawiłości jego zamówienia, ważności i kosztów wyjaśnia adwokat Adrian Sadaj. Jego zdaniem intencją ustawodawcy było zwiększenie świadomości potencjalnych nabywców lokali, m.in. w zakresie prognozowania kosztów ogrzewania i wentylacji czy też przygotowania ciepłej wody użytkowej.
Obowiązkiem przedłożenia dokumentu świadectwa energetycznego zostali obciążeni właściciele lokali, którzy w praktyce częstokroć próbują uzyskać od potencjalnego nabywcy zwrot kosztów związanych z uzyskaniem dokumentu potrzebnego do oszacowania potrzeb energetycznych mieszkania.
Należałoby zaznaczyć, że nowe świadectwo energetyczne nie jest wymagane podczas kolejnej transakcji, a raz wydane jest ważne przez 10 lat od jego sporządzenia.
Sam dokument nie jest przypisany do potencjalnego nabywcy, lecz do konkretnego lokalu, toteż osoba zainteresowana sprzedażą mieszkania może go wykorzystać na rzecz innej transakcji bez utraty jego przydatności - tłumaczy adwokat.
To oczywiście budzi wątpliwość co do zasadności roszczeń właściciela o zwrot kosztów uzyskania dokumentu, bowiem ustawodawca nie wskazał okoliczności umożliwiających przeniesienie tego obowiązku na inny podmiot aniżeli właściciel.
Czyli kupujący może zażądać, a później wszystko odwołać? Nie
Z treści art. 72 §2 Kodeksu cywilnego wynika, iż strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie.
Nie ma on jednak zastosowania do świadectwa energetycznego. Jest to bowiem dokument, który w sposób istotny może wpłynąć na decyzję potencjalnego nabywcy dotyczącą zakupu mieszkania na rynku wtórnym, mający charakter informacyjny, a zarazem umożliwiający przeprowadzenie przez kupującego dogłębnej analizy poprzedzającej zawarcie aktu notarialnego.
Wiedza w zakresie stałych kosztów utrzymania mieszkania jest istotnym kryterium wpływającym na ostateczny wybór kupującego, zaś sam fakt poniesienia przez właściciela kosztów niezbędnej dokumentacji nie może stanowić środka przymusu do zawarcia umowy, tudzież nie może stanowić podstawy dochodzenia przez właściciela zwrotu jego kosztów. Zainteresowany sprzedażą mieszkania niezależnie od tego z kim zawrze umowę, każdorazowo będzie zobligowany do przedłożenia nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej.
Nie tylko kupujący....
Analogiczny obowiązek sankcjonowany karą grzywny ustawodawca nałożył także na wynajmujących, z zastrzeżeniem, iż dotyczy on umów najmu lokalu mieszkalnego zawartych od 28 kwietnia 2023 r.
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: pytania@bankier.pl.
oprac. aw
