Hipoteka ze stałą stopą. O ile większa rata na początku? Sprawdzamy

Średnio o 615 zł więcej miesięcznie kosztować będzie kredytobiorcę rata „stałoprocentowego” kredytu na 720 tys. zł. Bankier.pl sprawdza, jak musiałyby wzrosnąć stopy, by takie rozwiązanie stało się tańsze w obsłudze od hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem.

Zmienna, ale na dziś niższa rata lub stałe warunki przez kilka lat i brak emocji przy sprawdzaniu harmonogramu spłaty hipoteki – przed takim wyborem stoją dzisiaj kredytobiorcy. Druga opcja, czyli kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem, dopiero niedawno trafiła do cenników wszystkich liczących się banków. To wynik zmian w zaleceniach nadzoru finansowego. Nowa Rekomendacja S wymusiła na kredytodawcach wprowadzenie takiego produktu.

Przypomnijmy najważniejsze cechy kredytu o stałym oprocentowaniu w wersji, która dziś dostępna jest w bankach:

• Stała stopa obowiązuje przez ograniczony czas – zazwyczaj 5 lat (to minimum narzucone przez KNF). Tylko dwa banki proponują dłuższy okres „zamrożenia” oprocentowania – Alior Bank i Credit Agricole (7 lat).
• Po okresie obowiązywania stałego oprocentowania można przejść na oprocentowanie zmienne lub ponownie zdecydować się na nową, stałą stopę (niedającą się dziś przewidzieć).
• Banki w obecnym otoczeniu (oczekiwanie wzrostu stóp procentowych) narzucają sporo wyższe oprocentowanie przy stałej stopie niż przy zmiennej.

Przyjrzyjmy się jak w praktyce, na przykładzie, wygląda „premia”, którą kredytobiorcy muszą zapłacić za pewność niezmienności raty. We wrześniowym rankingu kredytów hipotecznych banki przygotowały propozycje w dwóch wersjach – zmienno- i stałoprocentowej. Sprawdziliśmy oferty dla czteroosobowej rodziny z Warszawy. Kredytobiorcy rozważają zakup 75-metrowego mieszkania w dzielnicy Ochota. Nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego i kosztuje 900 tys. zł.

Stałe kontra zmienne oprocentowanie hipoteki – 20-procentowy wkład własny

Standardowy, 20-procentowy wkład własny daje klientom szansę wyboru spośród ofert wszystkich banków aktywnych na rynku. Kwota kredytu wyniesie wówczas 720 tys. zł, a kredytobiorcy musieliby z oszczędności pokryć pozostałą część ceny nieruchomości, czyli 180 tys. zł.

Średnia wysokość raty (po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej) wyliczona ze wszystkich ofert ujętych w tabeli przy oprocentowaniu stałym wynosi 3391 zł. Przy oprocentowaniu zmiennym – 2776 zł. Różnica pomiędzy uśrednionymi ratami to zatem 615 zł. Są jednak instytucje, gdzie zmienno- i stałoprocentowy kredyt dzieli znacząco większy dystans. Największą różnicę odnotowaliśmy w Alior Banku – 1125 zł.

W każdym z banków oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą jest niższe niż jego odpowiednika z okresowo stałą stawką. Sprawdźmy, kiedy mogłoby dojść do zrównania się tych wartości. Inaczej rzecz ujmując, o ile musiałyby wzrosnąć stopy, by kredyt „stałoprocentowy” był tańszy w obsłudze.

Punkt równowagi najbliżej w Banku Pocztowym

Spójrzmy na „punkt równowagi” w bankowych ofertach – wyznaczany przez poziom, do którego musiałby wzrosnąć WIBOR, by nastąpiło zrównanie się pomiędzy oprocentowaniem w kredycie ze stałą stopą i ze zmienną stopą. Najmniejszy dystans dzieli opcje w Banku Pocztowym – 0,88 pp. Na kolejnych pozycjach znajdują się Santander Bank oraz mBank.

Największa przestrzeń dzieli stawki w Alior Banku – 2,76 pp. Przypomnijmy, że w tej instytucji okres obowiązywania stałego oprocentowania jest dłuższy niż w pozostałych bankach (z wyjątkiem Credit Agricole). Wynosi on 7 lat.

Klienci stający dziś przed wyborem kredytu powinni, zanim udadzą się do pośrednika lub doradcy, podjąć decyzję, czy chcą zabezpieczyć się przed wzrostem raty w najbliższych latach, czy też może pozostać przy zmiennych stawkach. Kryterium typu oprocentowania będzie miało istotne znaczenie dla dalszych etapów poszukiwań - banki o najbardziej atrakcyjnych warunkach zmiennej stopy, rzadko wypadają równie dobrze w porównaniach "stałoprocentowych".

Źródło: