REKLAMA

Hipoteka ze stałą stopą. O ile większa rata na początku? Sprawdzamy

Michał Kisiel2021-09-21 06:00, akt.2021-09-21 11:32analityk Bankier.pl
publikacja
2021-09-21 06:00
aktualizacja
2021-09-21 11:32
Hipoteka ze stałą stopą. O ile większa rata na początku? Sprawdzamy
Hipoteka ze stałą stopą. O ile większa rata na początku? Sprawdzamy
fot. FOTOGRIN / / Shutterstock

Średnio o 615 zł więcej miesięcznie kosztować będzie kredytobiorcę rata „stałoprocentowego” kredytu na 720 tys. zł. Bankier.pl sprawdza, jak musiałyby wzrosnąć stopy, by takie rozwiązanie stało się tańsze w obsłudze od hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem.

Zmienna, ale na dziś niższa rata lub stałe warunki przez kilka lat i brak emocji przy sprawdzaniu harmonogramu spłaty hipoteki – przed takim wyborem stoją dzisiaj kredytobiorcy. Druga opcja, czyli kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem, dopiero niedawno trafiła do cenników wszystkich liczących się banków. To wynik zmian w zaleceniach nadzoru finansowego. Nowa Rekomendacja S wymusiła na kredytodawcach wprowadzenie takiego produktu.

Przypomnijmy najważniejsze cechy kredytu o stałym oprocentowaniu w wersji, która dziś dostępna jest w bankach:

  • Stała stopa obowiązuje przez ograniczony czas – zazwyczaj 5 lat (to minimum narzucone przez KNF). Tylko dwa banki proponują dłuższy okres „zamrożenia” oprocentowania – Alior Bank i Credit Agricole (7 lat).
  • Po okresie obowiązywania stałego oprocentowania można przejść na oprocentowanie zmienne lub ponownie zdecydować się na nową, stałą stopę (niedającą się dziś przewidzieć).
  • Banki w obecnym otoczeniu (oczekiwanie wzrostu stóp procentowych) narzucają sporo wyższe oprocentowanie przy stałej stopie niż przy zmiennej.

Przyjrzyjmy się jak w praktyce, na przykładzie, wygląda „premia”, którą kredytobiorcy muszą zapłacić za pewność niezmienności raty. We wrześniowym rankingu kredytów hipotecznych banki przygotowały propozycje w dwóch wersjach – zmienno- i stałoprocentowej. Sprawdziliśmy oferty dla czteroosobowej rodziny z Warszawy. Kredytobiorcy rozważają zakup 75-metrowego mieszkania w dzielnicy Ochota. Nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego i kosztuje 900 tys. zł.

Stałe kontra zmienne oprocentowanie hipoteki – 20-procentowy wkład własny

Standardowy, 20-procentowy wkład własny daje klientom szansę wyboru spośród ofert wszystkich banków aktywnych na rynku. Kwota kredytu wyniesie wówczas 720 tys. zł, a kredytobiorcy musieliby z oszczędności pokryć pozostałą część ceny nieruchomości, czyli 180 tys. zł.

Średnia wysokość raty (po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej) wyliczona ze wszystkich ofert ujętych w tabeli przy oprocentowaniu stałym wynosi 3391 zł. Przy oprocentowaniu zmiennym – 2776 zł. Różnica pomiędzy uśrednionymi ratami to zatem 615 zł. Są jednak instytucje, gdzie zmienno- i stałoprocentowy kredyt dzieli znacząco większy dystans. Największą różnicę odnotowaliśmy w Alior Banku – 1125 zł.

Porównanie kredytów hipotecznych ze stałym i zmiennym oprocentowaniem (kredyt na 720.000 zł, na 30 lat,
LTV 80 proc., symulacja dla tego samego profilu kredytobiorców)

Bank

Oprocentowanie kredytu ze STAŁYM oprocentowaniem

Rata równa (1)

Oprocentowanie kredytu ze ZMIENNYM oprocentowaniem

Rata równa (1)

Alior Bank (3)

5,19%

3 949 zł

2,43% (WIBOR 3M 0,24% + marża 2,19 pp.)

2 824 zł

Bank BPS

4,23%

3 533 zł

2,22% (WIBOR 3M 0,24% + marża 1,98 pp.)

2 741 zł

Bank Millennium

4,00%

3 437 zł

2,33% (WIBOR 3M 0,23% + marża 2,1 pp.)

2 781 zł

Bank Pekao

3,71%

3 323 zł

2,39% (SBKM (2) 6M 0,25% + marża 2,14 pp.)

2 808 zł

Bank Pocztowy

3,48%

3 227 zł

2,60% (WIBOR 3M 0,21% + marża 2,39 pp.)

2 896 zł

BNP Paribas Bank

3,75%

3 339 zł

2,14% (WIBOR 3M 0,24% + marża 1,9 pp.)

2 716 zł

BOŚ

3,95%

3 421 zł

2,37% (WIBOR 6M 0,28% + marża 2,09 pp.)

2 801 zł

Citi Handlowy

4,10%

3 485 zł

2,23% (WIBOR 3M 0,24% + marża 1,99 pp.)

2 779 zł

Credit Agricole (3)

3,50%

3 237 zł

2,06% (WIBOR 3M 0,21% + marża 1,85 pp.)

2 687 zł

ING Bank Śląski

4,20%

3 518 zł

2,45% (WIBOR 6M 0,26% + marża 2,19 pp.)

2 825 zł

mBank

3,67%

3 301 zł

2,37% (WIBOR 3M 0,22% + marża 2,15 pp.)

2 796 zł

PKO BP (4)

3,66%

3 294 zł

2,23% (WIBOR 6M 0,28% + marża 1,95 pp.)

2 741 zł

PKO BP (4) (5)

3,61%

3 274 zł

2,18% (WIBOR 6M 0,28% + marża 1,9 pp.)

2 723 zł

Santander Bank

3,24%

3 130 zł

2,23% (WIBOR 3M 0,24% + marża 1,99 pp.)

2 745 zł

(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.

(2) Wskaźnik wyliczany jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR 6M, publikowanych w okresie ostatniego miesiąca kalendarzowego poprzedzającego okres obrachunkowy, dla którego jest ustalany.

(3) Bank umożliwia zastosowanie stałej stopy przez 7 lat.

(4) W pierwszych 12 miesiącach bank stosuje obniżone oprocentowanie, podano stawki po 12. miesiącu.

(5) Oferta dla klienta stałego, posiadającego rachunek od min. 6 miesięcy.

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 7-14.09.2021 r.

W każdym z banków oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą jest niższe niż jego odpowiednika z okresowo stałą stawką. Sprawdźmy, kiedy mogłoby dojść do zrównania się tych wartości. Inaczej rzecz ujmując, o ile musiałyby wzrosnąć stopy, by kredyt „stałoprocentowy” był tańszy w obsłudze.

Punkt równowagi najbliżej w Banku Pocztowym

Spójrzmy na „punkt równowagi” w bankowych ofertach – wyznaczany przez poziom, do którego musiałby wzrosnąć WIBOR, by nastąpiło zrównanie się pomiędzy oprocentowaniem w kredycie ze stałą stopą i ze zmienną stopą. Najmniejszy dystans dzieli opcje w Banku Pocztowym – 0,88 pp. Na kolejnych pozycjach znajdują się Santander Bank oraz mBank.

Punkt równowagi – o ile musiałby wzrosnąć WIBOR, by oprocentowanie kredytu hipotecznego ze stałą i zmienną stopą zrównało się?

Lp.

Bank

Obecny poziom wskaźnika WIBOR (1)

Przy jakiej wartości WIBOR stawki oprocentowania zmiennego i stałego się zrównają?

O ile musiałby wzrosnąć WIBOR?

1.

Bank Pocztowy

0,21%

1,09%

0,88 pp.

2.

Santander Bank

0,24%

1,25%

1,01 pp.

3.

mBank

0,22%

1,52%

1,30 pp.

4.

Bank Pekao (2)

0,25%

1,57%

1,32 pp.

5.

Credit Agricole

0,21%

1,65%

1,44 pp.

6.

PKO BP

0,28%

1,71%

1,43 pp.

7.

BNP Paribas Bank

0,24%

1,85%

1,61 pp.

8.

BOŚ

0,28%

1,86%

1,58 pp.

9.

Bank Millennium

0,23%

1,90%

1,67 pp.

10.

ING Bank Śląski

0,26%

2,01%

1,75 pp.

11.

Citi Handlowy

0,24%

2,11%

1,87 pp.

12.

Bank BPS

0,24%

2,25%

2,01 pp.

13.

Alior Bank

0,24%

3,00%

2,76 pp.

(1) WIBOR 3M lub 6M w zależności od banku. Zróżnicowanie stawek wynika z różnych sposobów ustalania podstawy oprocentowania w różnych instytucjach (data odczytu, uśrednianie odczytów).

(2) Bank używa wskaźnika SBKM. Wskaźnik wyliczany jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR 6M, publikowanych w okresie ostatniego miesiąca kalendarzowego poprzedzającego okres obrachunkowy, dla którego jest ustalany.

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych z banków, 7-14.09.2021 r.

Największa przestrzeń dzieli stawki w Alior Banku – 2,76 pp. Przypomnijmy, że w tej instytucji okres obowiązywania stałego oprocentowania jest dłuższy niż w pozostałych bankach (z wyjątkiem Credit Agricole). Wynosi on 7 lat.

Klienci stający dziś przed wyborem kredytu powinni, zanim udadzą się do pośrednika lub doradcy, podjąć decyzję, czy chcą zabezpieczyć się przed wzrostem raty w najbliższych latach, czy też może pozostać przy zmiennych stawkach. Kryterium typu oprocentowania będzie miało istotne znaczenie dla dalszych etapów poszukiwań - banki o najbardziej atrakcyjnych warunkach zmiennej stopy, rzadko wypadają równie dobrze w porównaniach "stałoprocentowych".

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Szukasz pracownika? Opublikuj pierwsze ogłoszenie o pracę już od 59,32 zł na Pracuj.pl!

Szukasz pracownika? Opublikuj pierwsze ogłoszenie o pracę już od 59,32 zł na Pracuj.pl!

Advertisement

Komentarze (10)

dodaj komentarz
prawdziwynierobot
czy to na pewno są kredyty ze stałą stopą? są stałe ale na kilka lat. potem następuje zmiana. przez cały okres bank dodatkowo pobiera opłatę za to, że kredyt jest wg "stałej" stopy. czy to się opłaca? chyba średnio, ale może czegoś nie widzę. a jak Wy, drodzy forumowicze to widzicie?
cykor21
Kredyt hip. ze stałą stopą proc. to właśnie tak wygląda, że co kilka lat jest 'reset' umowy - nie ma tu nic nadzwyczajnego.

Czy się opłaca? Zależy od skłonności do ryzyka kredytobiorcy: ten kredyt to taki kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, ale z dodatkowym ubezpieczeniem, które wyłącza ryzyko stopy
Kredyt hip. ze stałą stopą proc. to właśnie tak wygląda, że co kilka lat jest 'reset' umowy - nie ma tu nic nadzwyczajnego.

Czy się opłaca? Zależy od skłonności do ryzyka kredytobiorcy: ten kredyt to taki kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, ale z dodatkowym ubezpieczeniem, które wyłącza ryzyko stopy proc. na pewien okres.
prawdziwynierobot odpowiada cykor21
w USA oferują na 30 np. Tak więc te kilka lat - czy to standard? Taki chyba "polski" standard
demeryt_69
Naganianie powinno być karalne!

gordon-gekko
Kiedy KNF będzie rekomendował zmniejszenie tej przepaści aby zachęcić do bezpieczeństwa?
no_comment
Aktualnie bezprecedensowo stopy są zerowe, to, że wzrosną jest pewne więc czego oczekujesz? Bank ma ci za frajer zapewnić zerowe oprocentowanie kredytu na następną dekadę? KNF może co najwyżej ograniczyć sprzedaż kredytów ze zmienną stopą dla mniej zarabiających, tak jak było z kredytami w CHF (na końcu to był Aktualnie bezprecedensowo stopy są zerowe, to, że wzrosną jest pewne więc czego oczekujesz? Bank ma ci za frajer zapewnić zerowe oprocentowanie kredytu na następną dekadę? KNF może co najwyżej ograniczyć sprzedaż kredytów ze zmienną stopą dla mniej zarabiających, tak jak było z kredytami w CHF (na końcu to był produkt dla bogatych)
cykor21 odpowiada no_comment
Nie wiem skąd bierze się ta 'pewność', że stopy niedługo wzrosną; jeżeli miałby działać precedens, to raczej taki, że stopy będą się odbijać od zera, żeby za chwilę wrócić.

Już po 2008 r. miała pojawić się wysoka inflacja i 'powrót do normalności', a przecież po delikatnym podniesieniu
Nie wiem skąd bierze się ta 'pewność', że stopy niedługo wzrosną; jeżeli miałby działać precedens, to raczej taki, że stopy będą się odbijać od zera, żeby za chwilę wrócić.

Już po 2008 r. miała pojawić się wysoka inflacja i 'powrót do normalności', a przecież po delikatnym podniesieniu stóp był powrót do zera. W tym momencie inflacja CPI to drugorzędna sprawa, jak zajrzy spowolnienie gosp. to stopy zostaną jakie są w najlepszym przypadku: o czy bezpośrednio komunikują bankierzy.
demeryt_69 odpowiada cykor21
Dokładnie. Na szczęście Polska wciąż ma własną walutę i może ustalać własne stopy procentowe.
po_co odpowiada no_comment
Nie zerowe tylko stałe i odpowiedź brzmi - tak.
Przypominam, że to jest umowa zgodnie z którą zabezpieczenie kredytu stanowi nieruchomość. Tymczasem w Polsce po sprzedaży nieruchomości wciąż można zostać z długiem w dodatku oprocentowanym według obecnego stanu gospodarki.

O ile sama forma umowy jest dla mnie
Nie zerowe tylko stałe i odpowiedź brzmi - tak.
Przypominam, że to jest umowa zgodnie z którą zabezpieczenie kredytu stanowi nieruchomość. Tymczasem w Polsce po sprzedaży nieruchomości wciąż można zostać z długiem w dodatku oprocentowanym według obecnego stanu gospodarki.

O ile sama forma umowy jest dla mnie w porządku, w końcu każdy podpisuje to co chce, o tyle właśnie rodzi się pytanie czy do końca jest tak że podpisujemy to co chcemy czy to co musimy?

W Polsce monopol na takie kredyty mają instytucje finansowe. Jeżeli chcemy zachować obecny stan rzeczy to idźmy za ciosem i uwolnijmy cały rynek. Być może szybko się okaże, że oferta banków zostanie zjedzona przez mniejsze, spółdzielcze fundusze którym na rękę będzie dogadać się z klientem.
Inna sprawa, że przez deregulację pozwalającą tylko bankom finansować kredyt nie z depozytów, a z kolejnego kredytu zaciąganego w NBP sprawia, że ten rynek jest totalnie poza kontrolą.
cykor21 odpowiada po_co
Bo bank pożycza gotówkę i chce odzyskać gotówkę, banki nie robi z klientem wspólnego przedsięwzięcia pt. "kupno mieszkania dla Kowalskiego".

Nieruchomość jest głównym zabezpieczeniem hipoteki, ale nie musi być jedynym, można hipotekę przenieść lub rozszerzyć na inne aktywa.

Model "mieszkanie
Bo bank pożycza gotówkę i chce odzyskać gotówkę, banki nie robi z klientem wspólnego przedsięwzięcia pt. "kupno mieszkania dla Kowalskiego".

Nieruchomość jest głównym zabezpieczeniem hipoteki, ale nie musi być jedynym, można hipotekę przenieść lub rozszerzyć na inne aktywa.

Model "mieszkanie za dług" powoduje, że kredyty hip. będą znacznie droższe plus min. wkład własny na jakieś 40-60%.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki