Średnio o 615 zł więcej miesięcznie kosztować będzie kredytobiorcę rata „stałoprocentowego” kredytu na 720 tys. zł. Bankier.pl sprawdza, jak musiałyby wzrosnąć stopy, by takie rozwiązanie stało się tańsze w obsłudze od hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem.


Przeczytaj także
Zmienna, ale na dziś niższa rata lub stałe warunki przez kilka lat i brak emocji przy sprawdzaniu harmonogramu spłaty hipoteki – przed takim wyborem stoją dzisiaj kredytobiorcy. Druga opcja, czyli kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem, dopiero niedawno trafiła do cenników wszystkich liczących się banków. To wynik zmian w zaleceniach nadzoru finansowego. Nowa Rekomendacja S wymusiła na kredytodawcach wprowadzenie takiego produktu.
Przypomnijmy najważniejsze cechy kredytu o stałym oprocentowaniu w wersji, która dziś dostępna jest w bankach:
- Stała stopa obowiązuje przez ograniczony czas – zazwyczaj 5 lat (to minimum narzucone przez KNF). Tylko dwa banki proponują dłuższy okres „zamrożenia” oprocentowania – Alior Bank i Credit Agricole (7 lat).
- Po okresie obowiązywania stałego oprocentowania można przejść na oprocentowanie zmienne lub ponownie zdecydować się na nową, stałą stopę (niedającą się dziś przewidzieć).
- Banki w obecnym otoczeniu (oczekiwanie wzrostu stóp procentowych) narzucają sporo wyższe oprocentowanie przy stałej stopie niż przy zmiennej.
Przyjrzyjmy się jak w praktyce, na przykładzie, wygląda „premia”, którą kredytobiorcy muszą zapłacić za pewność niezmienności raty. We wrześniowym rankingu kredytów hipotecznych banki przygotowały propozycje w dwóch wersjach – zmienno- i stałoprocentowej. Sprawdziliśmy oferty dla czteroosobowej rodziny z Warszawy. Kredytobiorcy rozważają zakup 75-metrowego mieszkania w dzielnicy Ochota. Nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego i kosztuje 900 tys. zł.
Przeczytaj także
Stałe kontra zmienne oprocentowanie hipoteki – 20-procentowy wkład własny
Standardowy, 20-procentowy wkład własny daje klientom szansę wyboru spośród ofert wszystkich banków aktywnych na rynku. Kwota kredytu wyniesie wówczas 720 tys. zł, a kredytobiorcy musieliby z oszczędności pokryć pozostałą część ceny nieruchomości, czyli 180 tys. zł.
Średnia wysokość raty (po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej) wyliczona ze wszystkich ofert ujętych w tabeli przy oprocentowaniu stałym wynosi 3391 zł. Przy oprocentowaniu zmiennym – 2776 zł. Różnica pomiędzy uśrednionymi ratami to zatem 615 zł. Są jednak instytucje, gdzie zmienno- i stałoprocentowy kredyt dzieli znacząco większy dystans. Największą różnicę odnotowaliśmy w Alior Banku – 1125 zł.
Porównanie
kredytów hipotecznych ze stałym i zmiennym oprocentowaniem (kredyt na 720.000
zł, na 30 lat, |
||||
---|---|---|---|---|
Bank |
Oprocentowanie kredytu ze STAŁYM oprocentowaniem |
Rata równa (1) |
Oprocentowanie kredytu ze ZMIENNYM oprocentowaniem |
Rata równa (1) |
Alior Bank (3) |
5,19% |
3 949 zł |
2,43% (WIBOR 3M 0,24% + marża 2,19 pp.) |
2 824 zł |
Bank BPS |
4,23% |
3 533 zł |
2,22% (WIBOR 3M 0,24% + marża 1,98 pp.) |
2 741 zł |
Bank Millennium |
4,00% |
3 437 zł |
2,33% (WIBOR 3M 0,23% + marża 2,1 pp.) |
2 781 zł |
Bank Pekao |
3,71% |
3 323 zł |
2,39% (SBKM (2) 6M 0,25% + marża 2,14 pp.) |
2 808 zł |
Bank Pocztowy |
3,48% |
3 227 zł |
2,60% (WIBOR 3M 0,21% + marża 2,39 pp.) |
2 896 zł |
BNP Paribas Bank |
3,75% |
3 339 zł |
2,14% (WIBOR 3M 0,24% + marża 1,9 pp.) |
2 716 zł |
BOŚ |
3,95% |
3 421 zł |
2,37% (WIBOR 6M 0,28% + marża 2,09 pp.) |
2 801 zł |
Citi Handlowy |
4,10% |
3 485 zł |
2,23% (WIBOR 3M 0,24% + marża 1,99 pp.) |
2 779 zł |
Credit Agricole (3) |
3,50% |
3 237 zł |
2,06% (WIBOR 3M 0,21% + marża 1,85 pp.) |
2 687 zł |
ING Bank Śląski |
4,20% |
3 518 zł |
2,45% (WIBOR 6M 0,26% + marża 2,19 pp.) |
2 825 zł |
mBank |
3,67% |
3 301 zł |
2,37% (WIBOR 3M 0,22% + marża 2,15 pp.) |
2 796 zł |
PKO BP (4) |
3,66% |
3 294 zł |
2,23% (WIBOR 6M 0,28% + marża 1,95 pp.) |
2 741 zł |
PKO BP (4) (5) |
3,61% |
3 274 zł |
2,18% (WIBOR 6M 0,28% + marża 1,9 pp.) |
2 723 zł |
Santander Bank |
3,24% |
3 130 zł |
2,23% (WIBOR 3M 0,24% + marża 1,99 pp.) |
2 745 zł |
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Wskaźnik wyliczany jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR 6M, publikowanych w okresie ostatniego miesiąca kalendarzowego poprzedzającego okres obrachunkowy, dla którego jest ustalany. (3) Bank umożliwia zastosowanie stałej stopy przez 7 lat. (4) W pierwszych 12 miesiącach bank stosuje obniżone oprocentowanie, podano stawki po 12. miesiącu. (5) Oferta dla klienta stałego, posiadającego rachunek od min. 6 miesięcy. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 7-14.09.2021 r. |
W każdym z banków oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą jest niższe niż jego odpowiednika z okresowo stałą stawką. Sprawdźmy, kiedy mogłoby dojść do zrównania się tych wartości. Inaczej rzecz ujmując, o ile musiałyby wzrosnąć stopy, by kredyt „stałoprocentowy” był tańszy w obsłudze.
Punkt równowagi najbliżej w Banku Pocztowym
Spójrzmy na „punkt równowagi” w bankowych ofertach – wyznaczany przez poziom, do którego musiałby wzrosnąć WIBOR, by nastąpiło zrównanie się pomiędzy oprocentowaniem w kredycie ze stałą stopą i ze zmienną stopą. Najmniejszy dystans dzieli opcje w Banku Pocztowym – 0,88 pp. Na kolejnych pozycjach znajdują się Santander Bank oraz mBank.
Punkt równowagi – o ile musiałby wzrosnąć WIBOR, by oprocentowanie kredytu hipotecznego ze stałą i zmienną stopą zrównało się? |
||||
---|---|---|---|---|
Lp. |
Bank |
Obecny poziom wskaźnika WIBOR (1) |
Przy jakiej wartości WIBOR stawki oprocentowania zmiennego i stałego się zrównają? |
O ile musiałby wzrosnąć WIBOR? |
1. |
Bank Pocztowy |
0,21% |
1,09% |
0,88 pp. |
2. |
Santander Bank |
0,24% |
1,25% |
1,01 pp. |
3. |
mBank |
0,22% |
1,52% |
1,30 pp. |
4. |
Bank Pekao (2) |
0,25% |
1,57% |
1,32 pp. |
5. |
Credit Agricole |
0,21% |
1,65% |
1,44 pp. |
6. |
PKO BP |
0,28% |
1,71% |
1,43 pp. |
7. |
BNP Paribas Bank |
0,24% |
1,85% |
1,61 pp. |
8. |
BOŚ |
0,28% |
1,86% |
1,58 pp. |
9. |
Bank Millennium |
0,23% |
1,90% |
1,67 pp. |
10. |
ING Bank Śląski |
0,26% |
2,01% |
1,75 pp. |
11. |
Citi Handlowy |
0,24% |
2,11% |
1,87 pp. |
12. |
Bank BPS |
0,24% |
2,25% |
2,01 pp. |
13. |
Alior Bank |
0,24% |
3,00% |
2,76 pp. |
(1) WIBOR 3M lub 6M w zależności od banku. Zróżnicowanie stawek wynika z różnych sposobów ustalania podstawy oprocentowania w różnych instytucjach (data odczytu, uśrednianie odczytów). (2) Bank używa wskaźnika SBKM. Wskaźnik wyliczany jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR 6M, publikowanych w okresie ostatniego miesiąca kalendarzowego poprzedzającego okres obrachunkowy, dla którego jest ustalany. Źródło: Bankier.pl na podstawie danych z banków, 7-14.09.2021 r. |
Największa przestrzeń dzieli stawki w Alior Banku – 2,76 pp. Przypomnijmy, że w tej instytucji okres obowiązywania stałego oprocentowania jest dłuższy niż w pozostałych bankach (z wyjątkiem Credit Agricole). Wynosi on 7 lat.
Klienci stający dziś przed wyborem kredytu powinni, zanim udadzą się do pośrednika lub doradcy, podjąć decyzję, czy chcą zabezpieczyć się przed wzrostem raty w najbliższych latach, czy też może pozostać przy zmiennych stawkach. Kryterium typu oprocentowania będzie miało istotne znaczenie dla dalszych etapów poszukiwań - banki o najbardziej atrakcyjnych warunkach zmiennej stopy, rzadko wypadają równie dobrze w porównaniach "stałoprocentowych".