Niższa marża czy prowizja – co wybrać przy kredycie hipotecznym?

analityk Bankier.pl

Niektóre banki proponują klientom kilka wariantów kredytu hipotecznego. Ofercie z niższą marżą zwykle towarzyszy wówczas prowizja. Wybór jest prosty, ale tylko wtedy, gdy nie zamierzamy spłacić zobowiązania przed czasem. Przeanalizowaliśmy problem na przykładzie z majowego rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl.

Osoby zaciągające kredyt hipoteczny zwykle zakładają, że wiążą się z bankiem na co najmniej kilkanaście lat. Dla pewnej grupy klientów kredyt stanowi jednak tylko „finansowy pomost” pomiędzy jedną nieruchomością a drugą. Pozwala on nabyć nowe mieszkanie, wyremontować je lub wykończyć, a dopiero po przeprowadzce rozpocząć starania związane ze sprzedażą starego lokum.

Przy wyborze kredytu nie zawsze najważniejsza jest marża
Przy wyborze kredytu nie zawsze najważniejsza jest marża (fot. kvkirillov / YAY Foto)

Klienci, którzy zakładają, że będą chcieli jak najszybciej pozbyć się zobowiązania, muszą kierować się nieco innymi kryteriami przy wyborze kredytu. Istotnym parametrem będzie w tym przypadku wysokość opłaty za wcześniejszą spłatę oraz okres, w którym jest ona pobierana. Gdy jednak wybór padnie już na konkretną instytucję, może okazać się, że rozstrzygnąć trzeba jeszcze jeden dylemat – który wariant kredytu będzie bardziej korzystny?

W długim okresie niższa marża wygrywa

W majowej edycji rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl poprosiliśmy banki o przygotowanie ofert dla kredytobiorców, którzy zamierzają nabyć nieruchomość kosztującą 400 tys. zł. Dwie instytucje, eurobank i ING Bank Śląski, zaproponowały klientom dwie odmiany kredytu:

  • Z niższą marżą, ale z koniecznością pokrycia prowizji.
  • Z wyższą marżą, ale bez prowizji.

Wyniki symulacji łącznego kosztu kredytu dla 30 lat są łatwe do przewidzenia – w długim okresie bardziej korzystny będzie wariant oparty na niższej marży. Kredytobiorcy zapłacą o kilka tysięcy złotych mniej wybierając tę opcję.

Porównanie wariantów kredytu hipotecznego – kwota kredytu 320 tys. zł, LTV 80%, dla profilowych kredytobiorców

Bank

Wariant kredytu

Marża

Stawka prowizji

Rata równa*

Łączny koszt kredytu**

eurobank

Oferta z niższą marżą

2,04 pp.

2 proc.

1489 zł

232 103 zł

eurobank

Oferta z prowizją 0 proc.

2,34 pp.

0 proc.

1544 zł

245 567 zł

ING Bank Śląski

Oferta z niższą marżą

1,69 pp.

1,69 proc.

1436 zł

225 995 zł

ING Bank Śląski

Oferta z prowizją 0 proc.

1,90 pp.

0 proc.

1474 zł

234 365 zł

* Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.

** Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego,

ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości.

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 12-22.05.2017 r.

Załóżmy jednak, że klienci -będą chcieli spłacić całość kredytu przed czasem, np. przeznaczając na to środki ze sprzedaży poprzednio zamieszkiwanego mieszkania. Przyjmijmy także, że z uregulowaniem długu zechcą poczekać do momentu, w którym bank nie pobiera już opłat. Czy bardziej korzystny może okazać się wariant kredytu bez prowizji, ale z wyższym oprocentowaniem?

Krótki dystans – brak prowizji się opłaci

W eurobanku klienci mogą bez opłat spłacić całość zadłużenia po trzech latach od podpisania umowy. Aby porównać opcje kredytu, musimy zatem sprawdzić, ile pozostanie do spłaty po 36 ratach oraz jakie nakłady poniesiemy jako kredytobiorca przez 36 miesięcy. Do przeprowadzenia symulacji wystarczy harmonogram spłaty zobowiązania, który przygotuje dla nas bank lub kalkulacja z użyciem odpowiedniego narzędzia.

W naszym porównaniu zestawiliśmy trzy opcje – kredytu z niższą marżą i prowizją płaconą w pierwszej racie, z prowizją kredytowaną (powiększającą dług do spłaty) oraz bez prowizji (ale z wyższą marżą). W obliczeniach uwzględniliśmy podwyższoną marżę w okresie przejściowym (do czasu wpisu hipoteki – w eurobanku o 1,2 pp.), ale dla uproszczenia pominęliśmy ubezpieczenie (o bardzo zbliżonym koszcie we wszystkich wariantach).

Porównanie łącznego kosztu spłaty kredytu po 36 ratach - eurobank

Wariant kredytu w eurobanku

Dług pozostający do spłaty po 36 ratach

Łączna wartość spłaconych rat (36)

Suma

Niższa marża, prowizja 2 proc.

301 725 zł

61 294,84 zł

363 020 zł

Niższa marża, prowizja 2 proc. kredytowana

307 759 zł

55 786,44 zł

363 545 zł

Wyższa marża, prowizja 0 proc.

302 596 zł

56 905,08 zł

359 501 zł

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych dostarczonych przez eurobank do rankingu 12-22.5.2017 r.

W przypadku ING Banku Śląskiego całkowita spłata zobowiązania bez dodatkowych opłat jest możliwa po 5 latach, a podwyżka marży do czasu wpisu hipoteki wynosi 0,3 pp. Jednak również w tej instytucji, na nieco dłuższym dystansie, bardziej korzystne będzie dla klientów zaciągnięcie „droższego” kredytu z zerową prowizją.

Porównanie łącznego kosztu spłaty kredytu po 60 ratach – ING Bank Śląski

Wariant kredytu w ING Banku Śląskim

Dług pozostający do spłaty po 60 ratach

Łączna wartość spłaconych rat (60)

Suma

Niższa marża, prowizja 1,69 proc.

287 031 zł

91 990,88 zł

379 022 zł

Niższa marża, prowizja 1,69 proc. kredytowana

291 881 zł

87 894,54 zł

379 775 zł

Wyższa marża, prowizja 0 proc.

288 055 zł

88 856,23 zł

376 911 zł

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych dostarczonych przez ING Bank Śląski do rankingu 12-22.5.2017 r.

Jeśli planujemy spłacić kredyt wcześniej, bardziej korzystny będzie wybór przeczący intuicji – wyższa marża, ale niższa prowizja. Chociażby z tego względu już na etapie poszukiwania odpowiedniej oferty warto określić, czy kredyt będzie pełnił rolę tylko finansowania pomostowego czy też może zostanie z nami na dłużej.

Warto przy okazji zauważyć, że nawet jeśli ze środków banku korzystamy tylko przez kilka lat, to poniesiemy z tego tytułu niebagatelne koszty. Pożyczając 320 tys. zł, w najkorzystniejszej z przedstawionych w przykładach opcji, oddamy łącznie prawie 360 tys. zł. Na pozór kredyt hipoteczny na krótki termin to nie najlepszy pomysł. Aby otrzymać finansowanie, trzeba spełnić wiele warunków – przejść uciążliwy proces badania zdolności kredytowej, wyceny nieruchomości, ponieść koszty wpisów do księgi wieczystej i ustanowienia zabezpieczenia. Czasem jednak nie ma innego wyjścia i zaciągnięcie kredytu z myślą o jego rychłej spłacie jest jedynym wyjściem.

Michał Kisiel

Źródło:
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
7 16 ~dress

Te wszystkie wyliczenia można sobie w tyłek wsadzić. Regulaminy są tak skomplikowane, że nawet jak myślicie, że będziecie do przodu to bank i tak wyciągnie odpowiedni paragraf i sprawi, że będziecie w plecy. A jak będziecie podskakiwać to bankowy prawnik postawi was do pionu.

! Odpowiedz
4 22 ~polski_standard

a dlaczego Polacy nie moga miec kredytow ze stalym % ?
albo rat kapitalowych tylko annuitetowe?
no tak - banki mniej by obdarly z pieniedzy swoich nieswiadomych klientow...

! Odpowiedz
6 6 trialman

Niestety w Polsce banki traktują ludzi jak bezmózgich zombie. Są opieszałe, bezczelne i nie liczą się z nikim bo wiedzą że ludzie nie mają pieniędzy i ich potrzebują i tym sposobem mogą z nich ściągnąć jak najwięcej pieniędzy.
Mój bank który mnie okradł na 400 złotych nie spełniając umowy nadpłaty kredytu hipotecznego, wyciągnął środkowy palec do mnie i jeszcze mi pogroził sądem.
Nigdy więcej żadnych biznesów z polskimi bankami jak dla mnie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
7 7 glos_rozsadku

jak dzwonię po bankach albo chodze po placowkach i pytam się o stałą stopę procentową to te panie na infolinii albo z placówki (bardzo czesto studentki, czy nawet ludzie po maturze ktorzy nie wiedzą co sprzedają) z wyższością, że wreszcie mogą się popisać wiedzą zdobytą na kursie na sprzedawcę usług finansowych, zaczynają mi tłumaczyć, że nie da się zrobić stałej stopy. Mi - byłemu banksterowi z centrali, magistrowi kierunki ekonomiczno informatycznego.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl