Niższa marża czy prowizja – co wybrać przy kredycie hipotecznym?

Niektóre banki proponują klientom kilka wariantów kredytu hipotecznego. Ofercie z niższą marżą zwykle towarzyszy wówczas prowizja. Wybór jest prosty, ale tylko wtedy, gdy nie zamierzamy spłacić zobowiązania przed czasem. Przeanalizowaliśmy problem na przykładzie z majowego rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl.

Osoby zaciągające kredyt hipoteczny zwykle zakładają, że wiążą się z bankiem na co najmniej kilkanaście lat. Dla pewnej grupy klientów kredyt stanowi jednak tylko „finansowy pomost” pomiędzy jedną nieruchomością a drugą. Pozwala on nabyć nowe mieszkanie, wyremontować je lub wykończyć, a dopiero po przeprowadzce rozpocząć starania związane ze sprzedażą starego lokum.

Klienci, którzy zakładają, że będą chcieli jak najszybciej pozbyć się zobowiązania, muszą kierować się nieco innymi kryteriami przy wyborze kredytu. Istotnym parametrem będzie w tym przypadku wysokość opłaty za wcześniejszą spłatę oraz okres, w którym jest ona pobierana. Gdy jednak wybór padnie już na konkretną instytucję, może okazać się, że rozstrzygnąć trzeba jeszcze jeden dylemat – który wariant kredytu będzie bardziej korzystny?

W długim okresie niższa marża wygrywa

W majowej edycji rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl poprosiliśmy banki o przygotowanie ofert dla kredytobiorców, którzy zamierzają nabyć nieruchomość kosztującą 400 tys. zł. Dwie instytucje, eurobank i ING Bank Śląski, zaproponowały klientom dwie odmiany kredytu:

• Z niższą marżą, ale z koniecznością pokrycia prowizji.
• Z wyższą marżą, ale bez prowizji.

Wyniki symulacji łącznego kosztu kredytu dla 30 lat są łatwe do przewidzenia – w długim okresie bardziej korzystny będzie wariant oparty na niższej marży. Kredytobiorcy zapłacą o kilka tysięcy złotych mniej wybierając tę opcję.

Załóżmy jednak, że klienci -będą chcieli spłacić całość kredytu przed czasem, np. przeznaczając na to środki ze sprzedaży poprzednio zamieszkiwanego mieszkania. Przyjmijmy także, że z uregulowaniem długu zechcą poczekać do momentu, w którym bank nie pobiera już opłat. Czy bardziej korzystny może okazać się wariant kredytu bez prowizji, ale z wyższym oprocentowaniem?

Krótki dystans – brak prowizji się opłaci

W eurobanku klienci mogą bez opłat spłacić całość zadłużenia po trzech latach od podpisania umowy. Aby porównać opcje kredytu, musimy zatem sprawdzić, ile pozostanie do spłaty po 36 ratach oraz jakie nakłady poniesiemy jako kredytobiorca przez 36 miesięcy. Do przeprowadzenia symulacji wystarczy harmonogram spłaty zobowiązania, który przygotuje dla nas bank lub kalkulacja z użyciem odpowiedniego narzędzia.

W naszym porównaniu zestawiliśmy trzy opcje – kredytu z niższą marżą i prowizją płaconą w pierwszej racie, z prowizją kredytowaną (powiększającą dług do spłaty) oraz bez prowizji (ale z wyższą marżą). W obliczeniach uwzględniliśmy podwyższoną marżę w okresie przejściowym (do czasu wpisu hipoteki – w eurobanku o 1,2 pp.), ale dla uproszczenia pominęliśmy ubezpieczenie (o bardzo zbliżonym koszcie we wszystkich wariantach).

W przypadku ING Banku Śląskiego całkowita spłata zobowiązania bez dodatkowych opłat jest możliwa po 5 latach, a podwyżka marży do czasu wpisu hipoteki wynosi 0,3 pp. Jednak również w tej instytucji, na nieco dłuższym dystansie, bardziej korzystne będzie dla klientów zaciągnięcie „droższego” kredytu z zerową prowizją.

Jeśli planujemy spłacić kredyt wcześniej, bardziej korzystny będzie wybór przeczący intuicji – wyższa marża, ale niższa prowizja. Chociażby z tego względu już na etapie poszukiwania odpowiedniej oferty warto określić, czy kredyt będzie pełnił rolę tylko finansowania pomostowego czy też może zostanie z nami na dłużej.

Warto przy okazji zauważyć, że nawet jeśli ze środków banku korzystamy tylko przez kilka lat, to poniesiemy z tego tytułu niebagatelne koszty. Pożyczając 320 tys. zł, w najkorzystniejszej z przedstawionych w przykładach opcji, oddamy łącznie prawie 360 tys. zł. Na pozór kredyt hipoteczny na krótki termin to nie najlepszy pomysł. Aby otrzymać finansowanie, trzeba spełnić wiele warunków – przejść uciążliwy proces badania zdolności kredytowej, wyceny nieruchomości, ponieść koszty wpisów do księgi wieczystej i ustanowienia zabezpieczenia. Czasem jednak nie ma innego wyjścia i zaciągnięcie kredytu z myślą o jego rychłej spłacie jest jedynym wyjściem.

Źródło: