Od kilku miesięcy obserwujemy zbliżanie się do siebie stawek dwóch wariantów kredytów hipotecznych. W listopadzie trend trwał w najlepsze, a przestrzeń skurczyła się do zaledwie małego „kroczku”.
Czy zbliża się moment, w którym za pewność niezmienności raty trzeba będzie zapłacić więcej niż za ryzyko skoków obciążenia? Takie pytanie zadajemy sobie od kilku miesięcy, śledząc na łamach Bankier.pl tendencje w cennikach banków. Listopadowe dane sugerują, że ten moment jest bliżej niż dalej.
Dla każdego z rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wybraliśmy ofertę o najniższym oprocentowaniu, osobno w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.).
Listopadowy „update” wskazuje, że jedno nie uległo zmianie – nadal najlepsza stałoprocentowa stawka jest niższa niż zmienne oprocentowanie na start. To, co się zmienia to dystans dzielący te punkty. Spójrzmy na dane sprzed dokładnie roku. W listopadzie 2024 roku najlepsza na rynku stawka dla okresowo stałego oprocentowania wynosiła 6,6 proc., a dla zmiennego – 7,7 proc. Dystans zasługiwał zatem na miano przepaści, wynosił 1,1 pp.
W listopadzie 2025 r. różnica jest najniższa dla naszej serii danych. Najlepsze propozycje „zmienne” i „stałe” dzieli tylko 0,33 pp. W październiku analogiczny wskaźnik był o 0,11 pp. wyższy. Patrząc z perspektywy wybierającego kredyt zmiennoprocentowy możemy powiedzieć, że wystarczy niewielki spadek wskaźnika WIBOR, by najtańszy dziś kredyt ze zmiennym oprocentowaniem był równie atrakcyjny, co kredyt z oprocentowaniem stałym najniższym (na dziś) na rynku.
Zamiana miejscami nastąpi z końcem cyklu?
Warto przypomnieć, że historia relacji pomiędzy kredytami o stałym i zmiennym oprocentowaniu przebiegała w dwóch wyraźnych etapach. Do jesieni 2021 roku zobowiązania z okresowo stałą stopą były bez wyjątku droższe niż produkty bazujące na modelu „WIBOR plus marża”. Kredytobiorca decydujący się na hipotekę o stałym oprocentowaniu – co nie było rozwiązaniem szczególnie popularnym – ponosił dodatkowy koszt związany z gwarancją stałości raty. W późniejszym okresie strategia ta okazała się korzystna, gdy nastąpił wzrost stóp procentowych.
Od początku 2022 roku sytuacja uległa odwróceniu. Kredyty ze stałą stopą oferują (w momencie zaciągania zobowiązania) niższe stawki niż ich odpowiedniki ze zmiennym oprocentowaniem. Aktualnie można uznać, że premia dotyczy potencjalnej możliwości spadku wysokości rat w przyszłości. Aby jednoznacznie rozstrzygnąć, która opcję wybrać (kierując się wyłącznie finansowym aspektem dylematu), musielibyśmy wiedzieć, kiedy i o ile spadną stopy procentowe. Tego nie wiedzą jeszcze zapewne sami decydenci w Radzie Polityki Pieniężnej.
Wraz ze zbliżającym się końcem cyklu obniżek stóp procentowych różnice w oprocentowaniu kredytów hipotecznych stałych i zmiennych prawdopodobnie będą się zmniejszać, choć niekoniecznie powtórzy się sytuacja „zamiany miejscami”. Wpływ na to mają również regulacje – KNF popiera stałe oprocentowanie, a banki zadeklarowały jego udział w portfelu. Część kredytodawców może stosować bodźce cenowe, by utrzymać równowagę sprzedaży.
