Franki kontra złote – różnica w racie większa niż kiedykolwiek

Osłabienie złotego i spadek wskaźnika WIBOR doprowadziły do sytuacji, w której raty hipotek opartych na frankach i złotych „rozjechały” się najbardziej od ponad dekady, wynika z analizy Bankier.pl. Tym razem jednak, inaczej niż przed ponad dekadą, to frankowcy obarczeni są wyższym ciężarem.

W ubiegłym tygodniu obserwowaliśmy gwałtowne osłabienie się złotego. „Polska waluta ma za sobą dwa sądne dni. Najpierw w środę kurs euro poszedł w górę o blisko 5 groszy, z łatwością przełamując opór na linii 4,60 zł i szybko docierając do marcowego szczytu powyżej 4,63 zł. Była to reakcja na definitywny powrót polityki lockdownu do Europy. W czwartek euro kosztowało nawet ponad 4,64 zł, ale brak ogłoszenia przez premiera Morawieckiego nowych restrykcji po południu doprowadził do lekkiego umocnienia złotego” – pisał w komentarzu walutowym Krzysztof Kolany, główny ekonomista Bankier.pl.

Wahania na rynku walutowym odbiją się na finansowej kondycji kilkusettysięcznej grupy kredytobiorców, którzy spłacają zobowiązania hipoteczne oparte na franku szwajcarskim i euro. Przypomnijmy, że w szczycie poprzedniej hossy mieszkaniowej (2007-2008) większość nowych umów kredytowych wykorzystywała konstrukcję kontraktu indeksowanego lub denominowanego w helweckiej walucie.

Sięgnęliśmy do syntetycznego porównania kredytu hipotecznego opartego na franku i „złotówkowego”. Najbliższe raty mogą różnić się od siebie najbardziej w kilkunastoletniej historii – „frankowa” będzie o niemal 600 zł większa niż obciążająca kredytobiorcę, który wybrał złote.

Frankowcy szykują się na wyższe raty

Załóżmy, że w lutym 2008 r. zaciągnęliśmy kredyt na 300 tys. zł na 100 proc. wartości nieruchomości. Kurs wypłaty zobowiązania opartego na franku wyniósł 2,25 zł za 1 CHF. W porównaniu przyjmujemy, że marża wynosi 1 pp. (dla obu modelowych zobowiązań – „frankowego” i złotowego), a kursy i wskaźniki, od których uzależnione jest oprocentowanie aktualizowane są co miesiąc. Pomijamy spread, który windował rzeczywiste koszty obsługi zadłużenia co najmniej do 2011 r., czyli wejścia w życie ustawy antyspreadowej. Nie bierzemy pod uwagę również dodatkowych kosztów, takich jak np. podwyższona marża wynikająca z niskiego wkładu własnego.

Pierwsza rata kredytobiorcy „frankowego” wynosiła niemal 1400 zł. W tym samym czasie obciążenie kredytobiorcy złotowego zbliżone było do 2000 zł miesięcznie. Do połowy 2013 r. raty kredytu złotowego były wyższe niż analogicznego opartego na frankach. Później szala przechyliła się na korzyść kredytu w lokalnej walucie, ale różnica rat pozostawała stosunkowo niewielka.

Od marca 2020 r. oprocentowanie hipotek w złotych spadło jednak znacząco, a raty „frankowych” kredytów wzrosły. W efekcie różnica jest obecnie najwyższa z odnotowanych do tej pory – przestrzeń dzieląca przykładowe kredyty jest większa niż np. w 2015 r., zaraz po „czarnym czwartku”.

Dług większy niż przed dekadą

Koszty obsługi zadłużenia to nie najważniejszy problem, spędzający sen z powiek kredytobiorcom, którzy spłacają zobowiązania oparte na frankach. Saldo naszego przykładowego kredytu, wyrażone w złotych, jest nadal wyższe niż pierwotna kwota kredytu. Klient ma po dwunastu latach opłacania rat do spłaty niemal 350 tys. zł.

Kredytobiorca pozostaje „uwięziony” w swojej nieruchomości, jeśli jest wartość nie wzrosła w międzyczasie znacząco. Chcąc np. przeprowadzić się do innego mieszkania, musiałby zrealizować stratę, dopłacając bankowi kwotę różnicy pomiędzy ceną uzyskaną ze sprzedaży, a wartością bieżącego zadłużenia. Teoretycznie taki „nawis” mógłby zostać spłacony pożyczką z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, ale dla większości klientów takie rozwiązanie nie będzie atrakcyjne.

Osłabienie złotego może okazać się kolejnym czynnikiem zachęcającym kredytobiorców „frankowych” do wejścia w spór z bankiem w sądzie. Zwłaszcza, jeśli będzie miało trwały charakter, a rozstrzygnięć doczekają się niejasne do tej pory kwestie zasad rozliczania umów uznawanych w sądach za nieważne.

Źródło: