Ile kredytów hipotecznych można wziąć na swoje barki? Wbrew pozorom granic nie wyznacza tylko sytuacja finansowa klienta. Istotne jest również, jak na taki scenariusz patrzy potencjalny kredytodawca, podkreśla ekspert Expander Advisors.
Już czwarty rok z rzędu liczba aktywnych kredytów hipotecznych spada. Oznacza to, że Polacy szybciej spłacają swoje zobowiązania, niż zaciągają nowe. Okoliczności sprzyjały takiemu hamowaniu – stopy procentowe były na wysokim poziomie, a w latach naznaczonych pandemią dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie spadła. Obrazu nie zmieniła „promocja” w postaci programu dopłat „Bezpieczny kredyt 2 procent”, trwająca zaledwie kilka miesięcy.
Sześć obniżek stóp procentowych, dobre perspektywy wzrostu gospodarczego, a co za tym idzie przynajmniej umiarkowanego wzrostu płac, tworzą zupełnie nowe realia. Po pierwsze, w budżetach części gospodarstw spłacających hipoteki (zwłaszcza zmiennoprocentowe) „uwalnia” się fundusz wynikający ze spadku rat. Po drugie, rośnie zdolność kredytowa szacowana przez banki. To może zachęcać obecnych kredytobiorców do zaciągnięcia kolejnego zobowiązania hipotecznego, np. na nieruchomość wakacyjną czy dla dorastających dzieci.
– Z naszych obserwacji wynika, że zdolność kredytowa rośnie o ok. 3 do 5 procent po każdej obniżce o 25 punktów bazowych. Wzięcie w tej sytuacji kolejnego kredytu hipotecznego rzeczywiście może być możliwe, warto jednak pamiętać, że banki różnie podchodzą do podobnych wniosków – wskazuje Maciej Kikta, główny analityk Expander Advisors.
Trzy grupy banków
Wydawać by się mogło, że posiadanie odpowiednich dochodów powinno gwarantować uzyskanie kolejnego kredytu hipotecznego. Kluczowymi warunkami udzielenia takiego kredytu są jednak nie tylko wykazanie zdolności kredytowej oraz posiadanie środków na wkład własny, ale również przedstawienie właściwego zabezpieczenia — najczęściej nabywanej nieruchomości.
Jednym z czynników wpływających na większą ostrożność instytucji finansowych wobec seryjnych kredytobiorców może być niejasność co do rzeczywistego celu uzyskania kredytu. Granica między zaspokajaniem indywidualnych potrzeb mieszkaniowych a „graniem” na rynku nieruchomości (takimi jak samodzielne flipowanie) jest dla kredytodawców trudna do jednoznacznego określenia. Ekspert wskazuje, że podejście do takich sytuacji dzieli banki na rynku na trzy grupy.
– Przede wszystkim mamy na rynku banki, które nie stawiają tutaj żadnych ograniczeń – jeśli nowa ocena naszej zdolności kredytowej wskaże, że rzeczywiście na taki kredyt mamy zdolność, to będzie mógł nam zostać bez przeszkód udzielony – podkreśla Maciej Kikta.
– Kolejna grupa banków stawia ograniczenia co do łącznej ilości kredytów hipotecznych, które może mieć wnioskujący kredytobiorca. Łącznie z tymi, w których jest jedynie współkredytobiorcą. Takie ograniczenie stosuje w Polsce co najmniej kilka banków – łącznie z wnioskowanym kredytem łącznie można najczęściej mieć trzy takie produkty. Jeśli chodzi o rodziny, to całkiem spory limit – podkreśla ekspert Expander Advisors.
– Kolejną grupą są banki, które co prawda zgadzają się na kolejne kredyty, ale stawiają przed klientem dodatkowe wymagania. Można tu wskazać na obowiązek zapewnienia LTV (relacja długu do wartości nieruchomości) na poziomie 70-50% kolejno dla trzeciego i czwartego kredytu – wskazuje analityk.
Jak przygotować się do drugiego kredytu hipotecznego?
Ekspert Expander Advisors przypomina, że z kredytodawcą obsługującym naszą obecną hipotekę nie jesteśmy związani na zawsze. Zaciągnięcie nowego zobowiązanie może być okazją do przeniesienia produktu do innego dostawcy.
– W kontekście starań o drugi kredyt hipoteczny dobrze jest pamiętać o dwóch rzeczach: po pierwsze, przejdziemy po raz kolejny cały proces, zatem oceniona zostanie również nasza historia kredytowa, a zdolność kredytowa zostanie obliczona, uwzględniając zobowiązania, które już spłacamy. Trzeba się zatem do takiego wnioskowania przygotować dokładnie tak samo, jak w przypadku każdego innego dużego zobowiązania – porządkując swoją historię finansową. Po drugie, nawet jeśli w wybranym przez nas banku wnioskowanie o kolejną hipotekę będzie utrudnione, rozważyć będzie można refinansowanie naszego kredytu – podkreśla Maciej Kikta.
