Kryzys bankowy, który dotknął świat na przełomie września i października odbił się także na kredytach udzielanych deweloperom polskim. Banki nie dość, że zaprzestały kredytowania nowych przedsięwzięć deweloperskich, to również wstrzymały kredyty dla swoich klientów.
Prognozy na rok 2009 są więc niezbyt optymistyczne. Wprawdzie część komentatorów oczekuje, że banki powrócą do kredytowania deweloperów i klientów, tyle że na ostrzejszych zasadach, ale wszystko de facto zależeć będzie od sytuacji na świecie.
Deweloperzy wstrzymują inwestycje
Już w październiku prasę obiegły informacje o wstrzymywaniu inwestycji przez deweloperów. Jak zauważył niedawno portal Infor.pl, największy deweloper na warszawskim rynku Dom Development, sprzedał tylko 31 mieszkań. To musiało spowodować radykalne kroki. Spółka podjęła decyzję o wstrzymaniu zakupu gruntów i zawiesiła dwie inwestycje, co umożliwiło zmniejszenie dalszych wydatków. Zmienić swoje plany finansowe musiała także spółka JW. Construction.
Obecnie dla deweloperów najważniejsze jest utrzymanie płynności finansowej. Najprędzej, w najgorszej sytuacji mogą się znaleźć deweloperzy, którzy są mocno związani z rynkami zagranicznymi. Decyzje deweloperów uderzają z kolei bezpośrednio w powiązane z nimi firmy budowlane, dalej w sprzedawców oraz producentów materiałów budowlanych i wykończeniowych, a następnie w branże związane z wykańczaniem mieszkań, nie mówiąc o przemyśle meblowym itd.
Jak kostki domina
Należy pamiętać, że problemem jest nie tylko niepewność bankowców, ale także coraz bardziej niepokojące sygnały o spowolnieniu gospodarczym w Polsce. Kryzys dotknął już większość gospodarek krajów UE oraz naszych wschodnich sąsiadów, co przekłada się bezpośrednio na spadek eksportu. Spadek koniunktury w przemyśle, zwolnienia pracowników – powstaje łańcuszek zdarzeń powiązanych ze sobą jak kostki domina, których bezpośrednim skutkiem będzie spadek możliwości kredytowych obywateli, jak i w wielu przypadkach niemożność spłaty kredytów przez tych, którzy już je zaciągnęli – co znowu odbije się na możliwościach kredytowych banków. Dodając do tego możliwy spadek tak zwanego współczynnika optymizmu konsumentów, obawiających się o przyszłość swojego zatrudnienia, można się obawiać, że cały bieżący rok może być niekorzystny dla firm, deweloperskich, a w szczególności dla tych mniejszych, które mogą zostać z niedokończonymi inwestycjami i zadłużeniem wobec banków.
Grożą bankructwa
Jak podał 27 grudnia ubiegłego roku dziennik „Polska The Times”, w sądach znajduje się ponad sto wniosków o otwarcie postępowań upadłościowych firm deweloperskich. Jeszcze we wrześniu było ich tylko 30. Zdaniem cytowanych w dzienniku ekspertów z Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości: „to dopiero początek nadciągającego kryzysu w branży budowlanej. Łańcuszek upadłościowy dopiero się rozkręca (…). Deweloperzy, nie mając gotówki, ubiegają się o kredyty z banków na dokończenie inwestycji. Te zaś odmawiają pożyczek. Deweloperzy nie płacą więc w terminie podwykonawcom, ci zaś, by otrzymać pieniądze za usługi i postraszyć deweloperów, kierują wnioski do sądów o ich upadłość”. Dlatego też niedawno, w liście skierowanym do premiera Donalda Tuska, branża deweloperska poprosiła rząd o pomoc, proponując między innymi obniżenie stawki VAT od materiałów i usług budowlanych z 22 do 18 proc. i specjalną, obniżoną stawkę podatku dochodowego od firm zajmujących się budownictwem mieszkaniowym.
Zdaniem optymistów
Jak widać z powyższego, nad polskimi deweloperami zbierają się czarne chmury. Jednak nie wszyscy widza przyszłość pesymistycznie. Autorzy raportu „Czy to już dno?” z firmy redNet, zajmującej się doradztwem na rynku nieruchomości, przekonani są o tym, iż problemy rynku nieruchomości są przejściowe. Zdaniem autorów raportu, do końca 2008 roku w wyniku zmian w strukturze podaży średnia cena może spaść o około 5 proc. „Tak zwany nawis podażowy z lat ubiegłych oraz niechęć deweloperów do obniżania cen w roku 2008 spowoduje, że nie przełoży się to na wzrost cen, które w skali roku nie zmienią się realnie, choć indeks może pokazywać spadek ze względu na większy udział segmentu popularnego. Z miesiąca na miesiąc poprawie ulegać będzie tempo sprzedaży mieszkań” – prognozują autorzy raportu.
Analitycy twierdzą, iż od 2010 roku ma być lepiej. Prawdopodobny spadek kosztów kredytów w połączeniu ze wzrostem wynagrodzeń może spowodować znaczny wzrost siły nabywczej, nawet o 26 proc. Ich zdaniem, w roku 2012 nastąpi zwiększenie podaży, spowodowane dobrą sytuacją z roku 2011, i ceny się ustabilizują. Jeśli w 2011 roku wzrost cen będzie zbyt wysoki, to rok 2012 może przynieść kolejną korektę cenową.
Jednak, jak podkreślają specjaliści z firmy REAS, która jest ekspertem i doradcą w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce i Rumunii, „z pewnością w ciągu następnych kilkunastu miesięcy zmniejszy się skala rynku nowych mieszkań – liczba transakcji i rozpoczynanych projektów. Aby umożliwić potencjalnym nabywcom kupno mieszkania, deweloperzy będą zmuszeni działać niestandardowo, tak by pomóc klientom zebrać wymagany przez bank wkład własny. Do takich rozwiązań może należeć oferowanie przez dewelopera mieszkań wykończonych pod klucz, dzięki czemu oszczędności nabywców mogłyby zostać wykorzystane jako wkład własny”.
Ceny, popyt i pustostany
Jak informują specjaliści REAS, w III kwartale ubiegłego roku średnie ceny mieszkań wprowadzonych na rynek największych polskich miast wahały się od 7000 zł/mkw. we Wrocławiu do 8900 zł/mkw. w Warszawie. Średnia cena lokali w ofercie najniższa była w Łodzi, gdzie wyniosła 5970 zł/mkw., a najwyższa w Warszawie, gdzie osiągnęła 9000 zł/mkw. Na wszystkich rynkach – w wyniku dostosowywania oferty do struktury popytu – obserwowano przesunięcie oferty w kierunku tańszych mieszkań.
Już w III kwartale 2008 roku na rynku mieszkaniowym w Polsce zaobserwowano wyhamowanie aktywności deweloperów. W trzech pierwszych kwartałach 2007 roku wprowadzili oni na rynki sześciu stale monitorowanych przez REAS miast (Warszawy, Krakowa, Poznania, Wrocławia, Łodzi i Trójmiasta) 34 tys. mieszkań, zaś w analogicznym okresie 2008 roku – 28,6 tys. mieszkań. Decyzja o wyhamowaniu podaży jest uzasadniona spadkiem tempa sprzedaży. Od stycznia do września 2007 roku sprzedano 27,2 tys. mieszkań, tymczasem w 2008 roku, w tym samym okresie, nabywców znalazło 21 tys. lokali, co oznacza spadek o ponad 20 proc. Liczba mieszkań dostępnych w ofercie w omawianych sześciu miastach wzrosła w ciągu roku blisko dwukrotnie – z 19 765 w III kwartale 2007 roku do 38 359 lokali w III kwartale 2008 roku.
Jeżeli chodzi o sytuację inwestycji zaplanowanych do ukończenia w roku 2009, to sprzedało się dotychczas około 45 proc. z oferty. Natomiast 12 proc., a więc ponad 6 tys. mieszkań z terminem ukończenia w przyszłym roku, nie zostało jeszcze wprowadzonych do sprzedaży. Zdaniem analityków redNet można przypuszczać, że w obecnej sytuacji rynkowej ich pojawienie się na rynku zostanie wstrzymane przez deweloperów do czasu wyjaśnienia sytuacji finansowej.
Opracował Ryszard Jórczak
Źródło:
