W Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, a przede wszystkim w Łodzi i Katowicach gwałtownie wzrosła liczba mieszkań, które nie znalazły nabywców - wynika z raportu JLL. W ocenie ekspertów taka sytuacja oznacza, że część firm deweloperskich może mieć kłopoty z utrzymaniem płynności finansowej.
Sprzedaż nowych mieszkań w IV kwartale 2025 r. była najlepsza w całym ubiegłym roku i lepsza niż w I kwartale 2024 r., jeśli w statystykach nie uwzględni się transakcji finansowanych w programie „Bezpieczny Kredyt 2 proc.". W porównaniu do sytuacji sprzed roku kwartalna sprzedaż wzrosła na siedmiu największych rynkach o 14,6 proc.
Jak zauważyli eksperci JLL, obecne wyniki są porównywalne z tymi w roku 2014, choć daleko im do tych z czasów mieszkaniowego boomu w latach 2016-2019 czy 2021.
Skokowy wzrost liczby niesprzedanych lokali
Liczba lokali wprowadzonych na rynek była w większości miast zbliżona do liczby sprzedanych mieszkań. W IV kwartale ub.r. oferta na siedmiu największych rynkach wzrosła o 5,5 proc. kwartał do kwartału, osiągając rekordowy poziom 69,9 tys. Wzrost ten wynika w dużym stopniu ze szczególnie dużej liczby lokali wprowadzonych na rynek w Łodzi. Deweloperzy w tym mieście byli odpowiedzialni za ponad 58 proc. całkowitego wzrostu wielkości oferty w grupie siedmiu największych miast. Jedynie w Warszawie wielkości oferty są dalekie od rekordowych poziomów.
Eksperci zwrócili natomiast uwagę na niepokojąco wysoką - w ich ocenie - liczbę niesprzedanych gotowych mieszkań, która na siedmiu rynkach wzrosła skokowo w ciągu kwartału o 46 proc., do ponad 14 tys. Szczególnie dużo czekających na nabywców lokali jest w Krakowie, Poznaniu i Łodzi - stanowią tam one od 43 do 46 proc. rocznej sprzedaży. W Katowicach odsetek ten jest jeszcze wyższy i wynosi 75 proc. Dane te mogą budzić obawę o płynność finansową części firm deweloperskich.
„Relacja oferty do sprzedaży pokazuje duże zróżnicowanie rynków. Tak jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji zbliżonej do równowagi popytu i podaży. Poprawiła się nieco sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy utrzymaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta wyprzedałaby się szybciej niż w półtora roku. Trudniejszą sytuację mają deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. siedmiu kwartałów. Jeszcze słabsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi -gdzie wyprzedaż trwałaby ok. dziewięciu kwartałów. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co oznacza prawie 4 lata teoretycznego czasu wyprzedaży oferty” - wskazali autorzy raportu.
Nadchodzą promocje. Deweloperzy zmuszeni do walki o klienta
W przypadku cen mieszkań sprzedanych, w porównaniu z poprzednim kwartałem widać więcej spadków niż stabilizacji, przy czym brak spadków ma miejsce tam, gdzie nie ma nadwyżki podaży: w Warszawie i w Trójmieście. Ceny mieszkań sprzedanych w relacji kwartał do kwartału spadły:
- we Wrocławiu (o 4,4 proc.),
- w Krakowie i Poznaniu (o 2,7 proc.).
W pozostałych miastach można mówić o stabilizacji.
W relacji rok do roku duży wzrost miał miejsce tylko w Warszawie (7,7 proc.), o małym wzroście można mówić w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach; w Poznaniu zanotowano spadek o 3,6 proc., a na pozostałych rynkach widać stagnację. Przy tym - jak zauważyli autorzy - na wynik Warszawy wpływ mogła mieć wprowadzona na rynek duża pula drogich lokali w najdroższych dzielnicach.
„W nadchodzących kwartałach można spodziewać się dalszych promocji cenowych i działań mających na celu sprzedaż rosnącej w ostatnim czasie oferty. Kluczowym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc deweloperom w poradzeniu sobie z nadpodażą na części z rynków. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeniu do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej” - prognozują eksperci.
JLL to globalna firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych oraz usług związanych z zarządzaniem inwestycjami. Działa w ponad 80 krajach na całym świecie, zatrudnia ponad 112 tys. pracowników. W Polsce JLL działa od ponad 30 lat i zatrudnia około 2 tys. osób w 6 miastach. (PAP)
gkc/ pad/
