W przededniu ogłoszenia warunków nowego rządowego programu "Mieszkanie+" warto przypomnieć kontrowersje, jakie wiązały się z jego poprzednikami.
"Mieszkanie+" to kolejny już program mający poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym, o którym chętnie rozpisują się media. Kilka lat temu równie dużym zainteresowaniem cieszył się program dopłat do kredytów mieszkaniowych "Rodzina na swoim", który wszedł w życie w 2006 roku. Pierwsze umowy zostały zawarte w 2007 roku. Nabór wniosków został zakończony z końcem 2012 r., a kredyty były uruchamiane do 2013 roku. Celem programu była pomoc państwa w zakupie własnego mieszkania osobom nieposiadającym nieruchomości. Obejmował on zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Z państwowych dopłat finansowano, a dla trwających jeszcze umów nadal finansuje się, około połowę odsetek płaconych przez kredytobiorcę przez pierwszych 8 lat spłaty kredytu na zakup pierwszej nieruchomości. W sumie w latach 2007-2013 w ramach programu "Rodzina na swoim" udzielono około 192 tys. kredytów na łączną kwotę blisko 35 mld zł. Najwięcej umów podpisano w latach 2010-2012.
Program "Mieszkanie dla młodych", zastępujący "Rodzinę na swoim", ruszył w 2014 roku i obowiązywać ma, zgodnie z założeniami, do 2018 roku. Jest to również program dopłat do kredytów, tym razem w formie jednorazowych kwot, doliczanych do wkładu własnego kredytobiorcy. Po trudnym starcie w pierwszym okresie funkcjonowania, obecnie program "Mieszkanie dla młodych" cieszy się dużą popularnością. Już w marcu wyczerpano pulę środków zaplanowanych na dopłaty w tym roku (czyli 730 mln zł). Tym samym banki, zgodnie z poleceniem BGK, wstrzymały przyjmowanie nowych wniosków o dopłatę w 2016 roku. Przewiduje się, że niebawem wyczerpie się również pula środków, które można zarezerwować na dopłaty w przyszłym roku. Od początku trwania programu, czyli od stycznia 2014 r., ponad 50 tysięcy beneficjentów podpisało z bankami kredytującymi umowy o kredyty z dofinansowaniem MdM. Łączna kwota przyznanych (wypłaconych i zarezerwowanych na najbliższe dwa lata) dopłat wynosi ponad 1 mld 660 mln zł.
Choć oba programy cieszyły się zainteresowaniem, nie obyło się bez kontrowersji i krytycznych uwag do przyjętych w nich założeń. Przypominamy te najczęściej powtarzane.
Dopłaty tylko dla tych, których stać na kredyt
Wspólną ideą obu wcześniejszych programów było wspieranie młodych ludzi kupujących pierwsze mieszkanie. Grupę beneficjentów określała górna granicą wieku osoby ubiegającej się o wsparcie (35 lat). Ale nie był to jedyny warunek – zarówno w przypadku „Rodziny na swoim”, jak i „Mieszkania dla młodych”, dofinansowane lokum musiało być kupowane na kredyt.
Oznacza to, że osobę ubiegającą się o wparcie musiało być na taki kredyt stać. Z pomocy państwa w drodze do własnego M nie mogły więc w tym przypadku skorzystać osoby biedniejsze, nieposiadające zdolności kredytowej. Dofinansowanie mogły natomiast otrzymywać osoby najbogatsze, ponieważ w żadnym z dwóch omawianych programów nie obowiązywały kryteria dochodowe.
MdM (początkowo) tylko u deweloperów
W przypadku programu „Mieszkanie dla młodych” pierwotne założenia (obowiązujące do września 2015 roku) umożliwiały otrzymanie dofinansowania wkładu własnego tylko osobom kupującym nieruchomości na rynku pierwotnym. Z dopłat byli więc wykluczeni nabywający lokale używane lub działki czy budujący domy.
To założenie od początku wzbudzało wiele kontrowersji. Mówiło się, że MdM wspiera wyłącznie deweloperów, wyklucza mieszkańców wsi i mniejszych miast i budujących domy. Od września 2015 roku zniesiono jednak ograniczenie przyznania dopłaty wyłącznie na kupno nowej nieruchomości i do programu włączono także transakcje dokonywane na rynku wtórnym. Wpłynęło to niewątpliwie na zwiększenie zainteresowania programem.
Czytaj dalej: Nierealne limity cen mieszkań, naginanie transakcji pod wymogi programu, dopłaty do odsetek "tykającą bombą"
Nierealne limity cen mieszkań
W przypadkach obu dotychczasowych programów, ograniczono też pulę nieruchomości, które można było nabyć z dopłatą państwa. Odbywało się to przez określenie maksymalnej powierzchni mieszkania, jakie można było nabyć za kredyt z dofinansowaniem i maksymalnej powierzchni mieszkania objętego dopłatą.
Kolejnym ograniczeniem dla osób liczących na rządowe dopłaty była cena metra kwadratowego nabywanego mieszkania. Zarówno w przypadku „Rodziny na swoim”, jak i ”Mieszkania dla młodych” określano limit będący wskaźnikiem przeliczeniowym kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej. Wskaźniki obowiązywały osobno dla poszczególnych typów gmin (m.in. dla miast wojewódzkich i jednostek sąsiadujących z miastami wojewódzkimi).
Wysokości tych limitów były niejednokrotnie przedmiotem krytyki, jako odbiegające od warunków rynkowych. Nieraz okazywało się, że w przypadku większych miast, aby otrzymać dopłaty, kupujący musieli wybrać gorzej położone inwestycje lub w ogóle mieli kłopot ze znalezieniem jakichkolwiek ofert. Droższe i lepiej wykończone mieszkania raczej pozostawały poza zasięgiem klientów liczących na dopłaty.
1000 zł za 50 mkw.? "Mieszkanie+" kontra ceny wynajmu w Polsce
20 zł/m-c za każdy 1 mkw. – tyle ma wynosić czynsz w kilkudziesięciu tysiącach mieszkań mających powstać w ramach programu "Mieszkanie+" – donosi RMF FM jeszcze przed oficjalnym ogłoszeniem założeń projektu. Jeśli do czasu wprowadzenia programu w życie jego założenia się nie zmienią, w polskiej mieszkaniówce może pojawić się ratunek dla młodych, których nie stać na kredyt hipoteczny.
Naginanie transakcji pod wymogi programu
To głównie z powodu rozbieżności limitów cen mieszkań ustalanych w programach do warunków obowiązujących na danym rynku nieruchomości dochodziło do znajdowania sposobów na ominięcie niektórych restrykcyjnych zapisów.
Aby spełnić przez kupującego mieszkanie wymogi programu „Rodzina na swoim”, niektórzy deweloperzy godzili się np. na przerzucenie części kosztów mieszkania na cenę garażu lub miejsca postojowego, rozbijania ceny mieszkania na dwie części – za mieszkanie o obniżonym standardzie i za doposażenie czy w końcu manewrowanie przestrzenią. Opisywaliśmy takie praktyki na łamach Bankier.pl w artykule zatytułowanym „Deweloperzy naginają zasady do wymogów RnS”.
Z kolei przy „Mieszkaniu dla młodych”, sposobem na ominięcie restrykcyjnych wymogów programu okazywało się odpowiednie rozmieszczeń pomieszczeń i przerzucanie metrów kwadratowych w miejsca niewliczane do ogólnego metrażu branego pod uwagę przy określaniu dopłat. Szczegóły opisywaliśmy w artykule „"Mieszkanie dla młodych": jak z 75 metrów zrobić 100?”.
„Rodzina na swoim” napędzała śluby
W pierwotnie przyjętej wersji i od początku funkcjonowania, „Rodzina na swoim” adresowana była wyłącznie do małżeństw lub osób samotnie wychowujących dzieci. Z czasem, za sprawą nowelizacji ustawy regulującej działanie RnS, do grupy beneficjentów dołączono także osoby samotne. W przypadku singli określono jednak niższy metraż mieszkania, które można było nabyć za kredyt z dopłatą.
Pod koniec funkcjonowania programu RnS, mówiło się, że wiele osób w pospiechu decydowało się na śluby, aby załapać się na wyższe dopłaty. Media pisały wprost o tym, że „Rodzina na swoim” napędza koniunkturę na śluby.
Dopłaty do odsetek „tykającą bombą”
Zarzutem w stronę programu „Rodzina na swoim” jest też jego ograniczony charakter. Wsparcie skonstruowane jest w taki sposób, że beneficjenci otrzymują dopłaty do połowy odsetek spłacanego kredytu, jedynie przez pierwsze 8 lat trwania umowy.
Pojawiają się więc obawy, że nie wszyscy kredytobiorcy będą w stanie udźwignąć wyższe raty, kiedy skończy się okres dotowania z państwowych funduszy. Mówi się o tym, że „Rodzina na swoim’ jest „tykającą bombą”, a potencjalne przyszłe problemy kredytobiorców z RnS porównuje się do dzisiejszych batalii frankowiczów.
Jakich innych błędów w dotychczasowych programach nie powinno się Państwa zdaniem powtarzać w nowym programie? Liczymy na dyskusję w komentarzach.
