Marże kredytów hipotecznych przekraczające 2 pp. to dziś standard. Wielu kredytobiorców zaciągających zobowiązania w przeszłości ma jednak w swoich umowach gorsze warunki. Expander sprawdził dla Bankier.pl, kto mógłby skorzystać na refinansowaniu.
Jeszcze 8-9 lat temu zaciągający kredyty hipoteczne mogli liczyć na marże zbliżone do 1-1,5 pp. W niektórych przypadkach, np. przy wysokim wkładzie własnym, stawki bywały jeszcze bardziej atrakcyjne – poniżej 1 pp. Warunki proponowane dziś przez banki, na tym tle, wydają się wygórowane. Przypomnijmy, że średnia marża dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym przekracza poziom 2,6 pp.
Są jednak grupy kredytobiorców, które spłacają znacznie droższe zobowiązania. Tacy klienci mogliby być zainteresowani refinansowaniem kredytu hipotecznego, czyli „przeprowadzką” do innego banku.
Droga "Rodzina na swoim"
„Refinansowanie może być obecnie bardzo korzystne w przypadku kredytów udzielonych w latach 2009-2010, kiedy obowiązywały bardzo wysokie marże nierzadko przekraczające 3 pp. Znaczna część posiadaczy zwykłych kredytów z tego okresu już dawno dokonało refinansowania. Wyjątkiem są osoby, które w tym okresie skorzystały z programu „Rodzina na swoim”, gdzie z refinansowaniem trzeba było zaczekać przynajmniej 8 lat, czyli do zakończenia okresu dopłat (w przeciwnym razie dopłaty by przepadły). Dlatego tu refinansowanie zaczęło się dopiero od 2017 r. i wciąż zgłaszają się tego typu klienci. Nie jest to jednak masowe zjawisko. Wciąż zbyt mało osób zdaje sobie sprawę jak duże korzyści mogliby odnieść w wyniku przeniesienia kredytu do innego banku.” – wskazuje Adrian Małecki, ekspert Expander Advisors.
Szczyt popularności kredytów z dopłatami „Rodzina na swoim” przypadł na 2011 r. Z takiego rozwiązania skorzystało wówczas ponad 50 tys. kredytobiorców. W 2021 r. kończy się 8-letni okres karencji dla znacznie mniej licznej grupy – w 2013 r. zaciągnięto 10,5 tys. takich kredytów.
Niższa marża po kilku latach spłaty
„Innym przypadkiem, kiedy refinansowanie może przynieść bardzo wysokie korzyści są kredyty udzielone od 2016 r. przy najniższym (10-procentowym) wkładzie własnym. Od momentu udzielenia takiego kredytu część długu została spłacona i jednocześnie mocno wzrosła wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem. Dzięki temu przy refinansowaniu wkład własny w wielu przypadkach przekroczy 20 proc. To sprawi, że zastosowana zostanie niższa marża i bank nie będzie stosował dodatkowej dopłaty za niski wkład własny. Tu niestety z wiedzą o korzyściach z refinansowania również nie jest najlepiej i takich klientów nie ma zbyt wielu” – podkreśla Małecki.
„Częstym powodem refinansowania nie jest to, że ktoś nagle orientuje się, że może obniżyć koszt kredytu. Bardzo częstą pierwotną przyczyną dokonywania refinansowania jest pragnienie obniżenia wysokości raty. Tylko w niektórych przypadkach można to osiągnąć tylko dzięki obniżeniu marży. Często klienci chcą obniżyć ratę tak mocno, że wymaga to jednoczesnego wydłużenia okresu spłaty. To ma oczywiście wady i zalety. Rata jest dużo niższa, ale przez dłuższy okres są naliczane odsetki. W rezultacie całkowity koszt kredyty po refinansowaniu wcale nie musi być niższy, ale jego spłata staje jest zdecydowanie łatwiejsza, gdyż rata jest dużo niższa” – wskazuje ekspert.
„Skoro systematycznie serwisujemy swoje samochody, urządzenia, polisy ubezpieczeniowe, to tak samo powinniśmy serwisować swoje kredyty hipoteczne. Wystarczyłoby raz do roku dać do przeanalizowania Ekspertowi Finansowemu swoją umowę kredytową i przedstawić podstawowe informacje odnośnie aktualnej formy zatrudnienia i wysokości zarobków. Doświadczony ekspert w kilka minut przeanalizuje i porówna marżę kredytową, prowizje za udzielenie, prowizje za wcześniejszą spłatę kredytu, inne koszty jak choćby te związane z ubezpieczeniami i operacjami na księdze wieczystej. Dzięki temu bardzo szybko będzie w stanie określić czy refinansowanie przedstawionego zobowiązania przyniesie korzyści czy też nie. Oczywiście ostateczna decyzja zawsze należy do klienta. Ekspert przedstawia tylko to, jakie są możliwości” – mówi Adrian Małecki z Expander Advisors.
