Ustawa o kredycie hipotecznym zbliża się do końca ścieżki legislacyjnej. Już wkrótce stanie się ona najważniejszym aktem prawnym dla osób, które korzystają z bankowego finansowania przy zakupie nieruchomości. Przyszli kredytobiorcy natkną się na nowe rozwiązania dotyczące restrukturyzacji i wcześniejszej spłaty zobowiązania.
W pierwszej części podsumowania nowego prawa przyjrzeliśmy się najważniejszym zapisom ustawy regulującym etap przed zawarciem umowy o kredyt. Dla klientów, którzy zaciągną zobowiązanie już pod rządami nowej regulacji, istotne będą także rozwiązania przewidziane na dalszych etapach trwania kontraktu.
W ustawie poświęcono nieco miejsca kredytom o stałej stopie procentowej. Przypomnijmy, że nadzór finansowy i NBP zachęcają banki do oferowania tego rodzaju produktów i przestrzegają przed ryzykiem zmiany ceny pieniądza, szczególnie istotnym dla klientów zaciągających zobowiązania w czasach rekordowo niskich stóp.
ReklamaW umowie kredytowej przewidującej stałe oprocentowanie przez okres co najmniej 5 lat trzeba będzie określić:
- Sposób ustalenia nowej stopy oprocentowania po okresie „zablokowania” oprocentowania.
- Warunki ustalenia nowej stopy, jeżeli klient i bank nie osiągną porozumienia co do nowej stałej stopy oprocentowania (np. przejście na formułę „WIBOR + ustalona marża”).
Ustawa zakłada, że bank nie będzie mógł pobierać opłat za ustalenie nowej stopy oprocentowania, jak również za zmianę umowy wynikającą z wprowadzenia nowych stawek. Zmiana stopy procentowej nie będzie także mogła być okazją do wprowadzenia w umowie nowych zapisów – pozostałe warunki mają zostać niezmienione.
Bezpieczny kredyt 2% - najważniejsze fakty
Na czym polega? Kto może skorzystać? Ile kredytu można dostać? Co z wkładem własnym? Czy dopłaty można stracić? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
Warunki wcześniejszej spłaty nie będą zależne od polityki banku
Wielu kredytobiorców decyduje się na spłatę całości lub części zadłużenia przed terminem. Obecnie banki same ustalają warunki takiej operacji i określają wysokość pobieranej opłaty. Kredytodawcy stosują różne podejścia, chociaż większość po kilku pierwszych latach umowy nie życzy sobie od klienta rekompensaty.
Ustawa zakłada, że klient będzie mógł w dowolnym czasie spłacić część lub całość długu. Bank będzie musiał, po złożeniu przez kredytobiorcę odpowiedniego wniosku, poinformować w ciągu 7 dni o kosztach takiej operacji.
W przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową rekompensatę za wcześniejszą spłatę będzie można zastrzec tylko w pierwszych trzech latach trwania umowy. Opłata nie będzie mogła być wyższa niż 3 proc. spłacanej kwoty i nie będzie mogła przekroczyć kwoty odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty.
Dla kredytów ze stałą stopą procentową zasada będzie inna – opłatę będzie można pobierać w całym okresie obowiązywania stałego oprocentowania. Wysokość rekompensaty w tym scenariuszu w ustawie określono niezbyt precyzyjnie – nie będzie mogła być wyższa niż koszty kredytobiorcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.
W ustawie znalazł się także fragment, który stał się obiektem kontrowersji w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Częściowa lub całkowita wcześniejsza spłata zobowiązania oznaczać ma obniżenie całkowitego kosztu kredytu o koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę, nawet jeśli koszty te poniesiono już wcześniej. Przypomnijmy, że banki bronią się przed uznawaniem np. prowizji za koszt, który podlegałby zwrotowi w takiej sytuacji, chociaż na łamach Bankier.pl opisywaliśmy precedensowy przypadek, gdzie klient zdołał uzyskać świadczenie. Być może w przypadku kredytów hipotecznych znowu zetrą się tutaj rozbieżne interpretacje UOKiK, Rzecznika Finansowego i banków.
Gdy klientowi powinie się noga - restrukturyzacja i sprzedaż mieszkania
Zdecydowanie najwięcej kontrowersji w końcówce prac nad ustawą o kredycie hipotecznym budzi kwestia reguł postępowania w przypadku restrukturyzacji zobowiązania. Przepisy określające procedurę samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez kredytobiorcę nazwano luką, która zagraża podstawom zabezpieczenia kredytu mieszkaniowego.
Ustawa zakłada, że jeśli klient spóźnia się ze spłatą zobowiązania, bank wezwie go do uregulowania należności w czasie nie krótszym niż 14 dni. Jednocześnie kredytodawca powinien poinformować klienta o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację.
Ustawa nie wymusza na bankach automatycznego przyjęcia każdej sugestii klienta – warunki mają być uzgodnione przez obie strony, a przyjęcie wniosku zależy od oceny sytuacji majątkowej konsumenta. W okresie restrukturyzacji nie będzie możliwe wypowiedzenie kredytu z powodu utraty zdolności kredytowej lub zagrożenia upadłością klienta.
Restrukturyzacja ma polegać np. na:
- czasowym zawieszeniu spłaty kredytu,
- zmianie wysokości rat,
- wydłużeniu okresu kredytowania.
Odrzucenie prośby kredytobiorcy będzie musiało mieć charakter pisemny i zawierać szczegółowe wyjaśnienia.
Nowe prawo przewiduje, że gdy wniosek ten zostanie odrzucony lub restrukturyzacja nie przyniesie efektu, przed podjęciem kolejnych kroków mających na celu odzyskanie należności, bank będzie musiał dać kredytobiorcy co najmniej 6 miesięcy na sprzedaż kredytowanej nieruchomości. Jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania nie pokryje całości zadłużenia, kredytodawca umożliwi:
- rozłożenie na raty pozostałego długu w sposób dostosowany do sytuacji klienta,
- jednocześnie pozwoli na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, zachowując prawo żądania innego zabezpieczenia.
Bankowcy obawiają się, że proces ten może być wykorzystywany przez dłużników, którzy poza kontrolą kredytodawcy zechcą sprzedać nieruchomość i ukryć prawdziwą cenę transakcji. Miałoby to stanowić następnie podstawę do np. żądania rozłożenia pozostałego długu na niskie raty. Dłużnik mógłby także „uciec” w upadłość konsumencką i w ten sposób uniknąć ustanowienia kolejnego zabezpieczenia.
