Znowu drożeją mieszkania? Ile powinny kosztować?

Ceny ofertowe nieruchomości z najnowszego raportu z rynku mieszkań mogą przerazić osoby, które jeszcze nie mają własnego „M”. Wynika z nich, że mieszkanie w Warszawie o powierzchni 50m2 trzeba zapłacić co najmniej 400 tys. zł, we Wrocławiu i Gdańsku po 300 tys. zł, a w Krakowie ok. 330 tys. zł.

Jednocześnie z danych GUS-u wynika, że przeciętna płaca w mikroprzedsiębiorstwie wynosi 2,2 tys. zł brutto, co w zasadzie oznacza, że ludzie z takimi zarobkami nie mają najmniejszych szans na kredyt mieszkaniowy. Skąd zatem tak wysokie ceny, dla kogo i czy rzeczywiście jest się czym martwić?

Zacznijmy od tego, że gdy np. od średniej warszawskiej odejmiemy najdroższe dzielnice (Śródmieście szczególnie z Powiślem) to przeciętne ceny ofertowe spadają do 6,5 tys. zł za mkw. Podobny mechanizm można zastosować w innych dużych miastach - rynek jest niejednorodny. Bywa, że w jednym mieście ceny rosną jak szalone, a w innym maleją.

W mniejszych, np. tych do 100 tys. mieszkańców, ceny już są bardziej zbliżone do zarobków, przykładowo w Zielonej Górze średnia cena za mkw oscyluje w granicach 3 tys. zł, podczas gdy przeciętna pensja w tym mieście podawana przez GUS jest tylko o 30% niższa niż w Warszawie, gdzie lokale są 2,5-krotnie droższe!

Nagły wzrost cen nowych lokali to w dużym stopniu wynik nadchodzących zmian w wymogach KNF odnośnie do wielkości kapitału własnego potrzebnego zakupu mieszkania na kredyt. Dzisiaj potrzebne jest 10% wartości nieruchomości, a od stycznia 2016 roku będzie to 15%. Deweloperzy grają trochę na emocjach potencjalnych kupujących, bo przy mieszkaniu wartym 250 tys. zł w teorii potrzebne będzie zabezpieczenie kwoty wynoszącej blisko 40 tys. zł – dzisiaj jest to 25 tys.

To sporo, bo połowa Polaków nie ma nawet odłożonego 1 tys. zł na „czarną godzinę”, a przy zarobkach wynoszących średnio 3 tys. zł netto wynajmując mieszkanie realnie można odłożyć ok. 500 zł miesięcznie.

Rozsądek mówi „kupuj”?

Zatem śpieszący się do własnego „M” potrzebują średnio 5 lat (2,5 gdy odkładają wspólnie z partnerem) na zaoszczędzenie 25 tys. zł przy jednocześnie wysokich wydatkach na opłacenie najmu. Naturalnie, część obecnie kupujących dostaje pieniądze potrzebne na wkład własny od rodziny.

"Rozsądni" ludzie nie chcą płacić komuś 1,5 tys. zł miesięcznie za wynajem przez kolejnych kilka lat, skoro nawet przy wysokich cenach nieruchomości mogą spłacać własne małe mieszkanie. To tzw. budowanie „kapitału wielkiej wartości” – niestety na kredyt, z wysokimi odsetkami i z realną szansą, że przepłacą.

Biuro Informacji Kredytowej niejako potwierdza tę tezę, bo w ostatnich miesiącach odnotowuje się wzrost liczby zapytań o kredyty mieszkaniowe. Deweloperzy zdają sobie z tego sprawę, dlatego do końca roku będą trzymać wysoki poziom cen i niewykluczone, że jeszcze je podniosą.

Z drugiej strony, przy obecnie bardzo niskich stopach procentowych rata kredytu na kwotę 250 tys. zł wynosi ok. 1150 zł. Tradycyjnie, bardzo niewielu kredytobiorców bierze pod uwagę możliwość zmiany stóp procentowych, które jeśli wróciłyby do poziomu z 2008 roku, to rata za ten sam kredyt wzrosłaby z 1150 do ok. 1750 zł. Ale kto by się tym przejmował? W końcu trzeba się śpieszyć.

Kolejna kwestia to różnica między ceną ofertową, a ceną transakcyjną. Mieszkanie wystawione za 8 tys. zł za mkw. może być sprzedane za 7 tys. zł lub nawet mniej. Kto nie negocjuje, ten po prostu traci. Inna sprawa, że nawet przy dużych rabatach trzeba uważać, bo deweloperzy stosują bardzo podobne sztuczki psychologiczne jak sklepy odzieżowe w trakcie wyprzedaży. Więc zanim zdecydujemy się na zakup lokalu, który jest wystawiony na sprzedaż od dwóch lat, prześledźmy jego historię cen w archiwalnych ogłoszeniach.

Mieszkanie w kredycie na wynajem? To ciężki kawałek chleba

Sporo ludzi mając już jedną nieruchomość kupuje drugą na wynajem. Teoretycznie stopy zwrotu z wynajmu są lepsze od lokat, co zachęca osoby z kapitałem do zakupów nieruchomości. Jeśli ludzie kupują za gotówkę, to raczej nie stracą. Gorzej z tymi, którzy myślą, że wynajem spłaci im kredyt – niestety, to nie jest łatwy kawałek chleba i naprawdę łatwo się zawieść.

A jakie powinny być ceny mieszkań? Takie, jakie są skłonni zapłacić klienci. Rzecz w tym, że nie ma wolnego rynku, bo nie ma konkurencji wśród deweloperów lub występuje ona tylko pozornie. Ponadto sztuczne pompowanie rynku kredytem przy bardzo wysokiej zachłanności deweloperów (więcej zyskujących, gdy budują mniej, niż gdy budują więcej, co jest absurdem), którzy nie mają żadnej konkurencji ze strony Państwowego Programu Budowy Mieszkań (bo taki nie istnieje) powoduje, że obecne ceny nieruchomości są zwyczajnie bezpodstawnie wysokie.

Chyba, że według rządzących - marzących o podniesieniu dzietności kobiet potrzebnej do sfinansowania systemu emerytalnego obwarowanego górniczymi (i nie tylko) przywilejami - normalną sytuacją jest, że pracujący 30-latkowie wynajmują pokoje ze współlokatorami w zaniedbanych mieszkaniach pamiętających czasy Gierka.

Instrukcja dla analityka rynku nieruchomości

Ceny mieszkań muszą być dostosowane do zarobków

Pierwszym i głównym czynnikiem, który powinien je kształtować jest realny przeciętny dochód nabywców 1 mkw. mieszkania w normalnym standardzie w dzielnicy, z której dojazd do centrum zajmuje 45 minut autobusem, zwyczajnie nie powinien być droższy niż 1,5 średniej miesięcznej pensji w danym mieście – tak, by całkowity koszt nieruchomości nie przekraczał maksymalnie 5 rocznych średnich pensji.

Z raportu Deloitte wynika, że przeciętny Niemiec na zakup 70-metrowego mieszkania (bez podwyższonego standardu) musi odłożyć 3 roczne pensje, Belg – 3,5, a Holender – niecałe 4. Z tego samego raportu wynika, że Polak na zakup takiego mieszkania w Polsce musi odkładać każdą zarobioną złotówkę przez prawie 8 lat! Niestety, w Polsce na głowie stoją zarówno zarobki, jak i ceny nieruchomości – w 2 lata to możemy odłożyć najwyżej na średniej klasy nowy samochód. Jestem optymistą więc myślę, że w przyszłości będzie lepiej. Nie namawiam do zakupu mieszkania tych, którzy jeszcze mogą poczekać. Osoby, które nie mogą sobie na to pozwolić też nie stracą pod warunkiem, że zaciągając kredyt nie zostawią sobie „na życie” minimalnej akceptowalnej kwoty przez bank.

Łukasz Piechowiak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~memto

Od 2 lat mieszkamy w Radzyminie. Dlaczego? Dalo to nam oszczędności na poziomie 150 tysięcy na zakupie mieszkania - wynajmowaliśmy przez kilka lat w Warszawie. Później okazało się, że własne mieszkanie w stolicy to 30 lat kredytu i wysoka rata. A pod miastem żyje się nam naprawdę bardzo dobrze!

! Odpowiedz
2 1 ~Polak

W Niemczech to 70% jest mieszkan na wynajem w zależności od pracy a opłaty są 1/10 w stosunku do zarobków. Np. w Dreznie za 46m 2 pok. to 3oo E. Tylko ich zarobki są 5 razy wyższe od naszych.Tam gdzie się ma pracę tam sie tanio wynajmuje i to jest ta filozofia pomocy Państwa dla jej mieszkańców.Natomiast ceny tow. w Niemczech w 98% są takie jak w Polsce.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
6 2 ~deweloper

Szanowny Autorze,
na jakiej podstawie mówisz, że wśród deweloperów nie ma konkurencji? Przecież to nie Państwowy monopol tylko wolny rynek, na którym istnieje kilkaset firm deweloperskich budujących co roku ok. 60-70 tys mieszkań? ps. licze na rzeczową dyskusję

! Odpowiedz
6 3 ~zxcv

"...w 2 lata to możemy odłożyć najwyżej na średniej klasy nowy samochód" - chyba autor miał na myśli 2 letnie zarobki.

! Odpowiedz
8 12 ~qwe

Buduje się najwięcej w historii, jest niż demograficzny, młodzi wyjeżdzają a ceny rosną.
To możliwe tylko na portalu Bankier
Ciekawe jak szybko mnie wytną ?

! Odpowiedz
5 6 ~Irek

Ale mieszkania kupuje wyż demograficzny z lat 80-90. Ponadto sprawny lobbing developerów sprawia, że wielu ludzi kupuje mieszkania "na wynajem" jako inwestycję.

! Odpowiedz
0 8 ~Dancake odpowiada ~Irek

Przy obecnych przepisach czyli ochronie lokatorow, to zadna inwestycja. Wprowadzi sie lokator ktory nie bedzie placil i ciagaj sie z nim po sądach. Za granicą nie placisz za wynajem, lądujesz na ulicy. To państwo ma się martwić bezdomnymi a nie właściel mieszania.

! Odpowiedz
1 1 ~demi odpowiada ~Irek

Dokładnie, zwłaszcza że procent zwrotu w Wola Invest jest na poziomie dwukrotnie większym niż na lokacie, lepiej więc inwestować w apathotele niż trzymać pieniądze na lokacie.

! Odpowiedz
1 2 ~demi odpowiada ~Dancake

Zgodzę się i dlatego poważnie rozważam zakup apartamentu w aparthotelu, zamiast kupować zwykłe pod wynajem, cały bajzel spada wtedy na operatora, przynajmniej w Wola Invest tak deklarują.

! Odpowiedz
4 10 ~Fakty

Jak narazie ceny caly czas spadaja. Jak bedza rosnac to mozemy zaczac mowic o tym ze rosna i beda miala tendencje rosnaca, a narazie to zaklinanie rzeczywistosci i wywieranie presji na frajerow do jak najszybszego kupna bez zastanowienia. Zywkla manipulacja i propaganda.

! Odpowiedz