Wcześniejsza spłata hipoteki – w tych bankach będzie drogo

Osiem banków umożliwia spłatę hipoteki w dowolnym momencie i nie pobiera od klientów żadnych opłat. W pięciu instytucjach jednak, jeśli na pozbycie się kredyty decydujemy się do 3 lat od podpisania umowy, rekompensata będzie słona.

Kredyt hipoteczny czasem pełni rolę „chwilówki” – pozwala na kupno nowego mieszkania, przeprowadzkę i spokojne zajęcie się sprzedażą poprzedniego lokum. Wcześniejsza spłata zobowiązania może jednak wiązać się z wydatkiem nawet kilku tysięcy złotych, jeśli wybierzemy kredytodawcę, który pobiera opłatę.

Każdy kredytobiorca zaciągający zobowiązanie hipoteczne może spłacić dług w całości lub w części przed terminem. Klienci informowani są o tym uprawnieniu już na etapie starania się o kredyt i nierzadko korzystają z tej możliwości. Jeśli jednak wcześniejsza spłata ma miejsce w pierwszych trzech latach od zawarcia umowy, to bank ma prawo pobrać od klienta rekompensatę. Sprawdziliśmy, które banki utrudniają w ten sposób rozstanie z kredytem.

Ustawa o kredycie hipotecznym jasno określa zasady obliczania opłaty za spłatę zobowiązania przed terminem. Można ją narzucić w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (stanowiących gros zawieranych dziś umów), jeśli:

• Spłata następuje w okresie 36 miesięcy od dnia podpisania kontraktu,
• Kwota opłaty nie jest wyższa niż 3 proc. spłacanej kwoty kredytu hipotecznego
• oraz kwota opłaty nie jest wyższa niż wysokość odsetek naliczonych od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, obliczanych dla stopy procentowej z dnia faktycznej spłaty.

Warto podkreślić, że powyższe zasady nie obowiązują, jeśli zaciągaliśmy kredyt przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym, czyli przed 22 lipca 2017 r.

Od zera do trzech procent - tyle życzą sobie banki

Przyjmijmy, że zaciągnęliśmy kredyt w wysokości 260 tys. zł na 30 lat, a oprocentowanie stanowi sumę wskaźnika WIBOR 3M i marży wynoszącej 2 pp. (obecnie dawałoby to łącznie 3,72 proc.). Po spłacie 24 rat otrzymaliśmy pokaźny zastrzyk gotówki (np. sprzedaliśmy poprzednie mieszkanie) i chcemy pozbyć się zobowiązania.

Nasz obecny dług wobec banku (zakładamy, że WIBOR nie ulegał zmianie) wynosi 250,2 tys. zł. Sprawdźmy, ile maksymalnie może zażyczyć sobie od nas kredytodawca. Suma odsetek w kolejnych 12 ratach wyniosłaby 9220,04 zł. Natomiast 3 proc. od pozostałego do spłaty długu to 7506,21 zł. Górny limit rekompensaty za wcześniejszą spłatę wyniesie zatem, zgodnie z ustawowymi zasadami, 7506,21 zł.

Banki udzielające kredytów hipotecznych stosują różne podejścia w ustalaniu opłat. Pierwszą grupę stanowią instytucje, które w ogóle nie obciążają klientów wcześniej pozbywających się zobowiązania. Należą do nich Bank BGŻ BNP Paribas, Bank Millennium, Bank Pocztowy, Citi Handlowy, Credit Agricole, ING Bank Śląski, Pekao Bank Hipoteczny oraz PKO Bank Polski.

Porównanie wysokości opłat za całkowitą i częściową spłatę kredytu hipotecznego w bankach
Lp.	Bank	Opłata za całkowitą spłatę*	Opłata za częściową spłatę*	Wysokość opłaty w przykładowym scenariuszu**
1.	Alior Bank	3 proc.	3 proc.	7 506,21 zł
2.	Bank BPS	3 proc.	3 proc.	7 506,21 zł
3.	Bank Ochrony Środowiska	3 proc.	3 proc.	7 506,21 zł
4.	Bank Pekao	3 proc.	3 proc.	7 506,21 zł
5.	eurobank	3 proc.	3 proc. (naliczana przy spłacie pow. 30 proc. kapitału)	7 506,21 zł
6.	mBank	2 proc.	0 proc.	5 004,14 zł
7.	Santander Bank	1 proc.	0 proc.	2 502,07 zł
8.	Bank BGŻ BNP Paribas	0 proc.	0 proc.	0 zł
9.	Bank Millennium	0 proc.	0 proc.	0 zł
10.	Bank Pocztowy	0 proc.	0 proc.	0 zł
11.	Citi Handlowy	0 proc.	0 proc.	0 zł
12.	Credit Agricole	0 proc.	0 proc.	0 zł
13.	ING Bank Śląski	0 proc.	0 proc.	0 zł
14.	Pekao Bank Hipoteczny	0 proc.	0 proc.	0 zł
15.	PKO BP	0 proc.	0 proc.	0 zł
* Opłata pobierana jest w pierwszych 36 miesiącach od podpisania umowy, wysokość nie może przekraczać odsetek naliczonych od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. ** Kredyt na 260 tys. zł, na 30 lat, spłacany w ratach równych, oprocentowanie 3,72 proc., całkowita spłata po 24 ratach. Źródło: Bankier.pl

Kilka instytucji stosuje w swoim cenniku zapisy przejęte wprost z ustawy. Pobiera 3-procentową opłatę, z zastrzeżeniem, że kwota nie może być wyższa niż odsetki, które byłyby naliczone w kolejnych 12 miesiącach spłaty. Do tej grupy należą Alior Bank, Bank BPS, BOŚ, Bank Pekao i eurobank.

Dwa banki, mBank i Santander, ustaliły niższe niż dopuszczalne ustawą stawki – odpowiednio 2 i 1 proc. od kwoty pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego.

Warto dobrze wybrać już na początku

Jeśli już w momencie zaciągania kredytu wiemy, że pełnić on będzie tylko rolę „finansowego pomostu” i spłacimy zobowiązanie szybko, warto wybrać instytucję, która nie pobiera opłat za wcześniejsze pozbycie się długu. Może to się okazać opłacalne, nawet jeśli wyróżniony przez nas bank proponuje nieco gorsze warunki cenowe. Inną możliwością jest przeczekanie aż upłyną 3 lata od podpisania umowy – prawo gwarantuje nam wówczas brak dodatkowych kosztów.

Warto także przypomnieć, że ze wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego wiąże się jeszcze jedno uprawnienie. „W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą” – mówi art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym. Powinniśmy otrzymać zatem zwrot części opłat i prowizji poniesionych wcześniej.

Michał Kisiel