Upadający bank, kredyt dla dewelopera – co mogą zrobić klienci?

analityk Bankier.pl

Upadek banku kredytującego inwestycję deweloperską może okazać się niespodziewaną przeszkodą na drodze do własnego mieszkania. Przekonali się o tym niedoszli właściciele lokali na osiedlu, którego budowę finansował SK Bank w Wołominie. Problemem okazuje się otrzymanie oświadczenia kredytodawcy, w którym zgadza się on na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości.

Do redakcji Bankier.pl zwrócił się jeden z klientów firmy deweloperskiej, która korzystała z kredytu zaciągniętego w Spółdzielczym Banku Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie. Przypomnijmy, że pod koniec listopada Komisja Nadzoru Finansowego zawiesiła działalność tej instytucji i złożyła wniosek o jej upadłość. Pod koniec grudnia sąd przyjął wniosek nadzorcy. To wydarzenie okazało się poważnym problemem dla osób, które kupiły mieszkania w inwestycji finansowanej przez SK Bank.

Bank posiada hipotekę na nieruchomości wybudowanej przez dewelopera, w której mieszkania zakupiła grupa klientów. Klienci otrzymali w zeszłym roku promesę z banku, która wskazywała, że po wpłacie środków na rachunek powierniczy instytucja wyda zgodę na wyodrębnienie hipoteki dewelopera z lokalu. Po zawieszeniu działalności SK Banku klienci znaleźli się w patowej sytuacji – nie otrzymali dokumentu niezbędnego do przeniesienia własności lokali.  

Precedensowa sytuacja

Ostatni upadek banku w Polsce miał miejsce na początku wieku, w zupełnie innych realiach prawnych, gdy nie istniała jeszcze tzw. ustawa deweloperska. Sytuacja czytelnika jest zatem szczególna – do tej pory klienci kupujący mieszkania na rynku pierwotnym nie brali nawet pod uwagę takiego ryzyka.

Szczegóły procedury wyodrębnienia lokalu w przypadku, gdy bank na rzecz którego wpisano hipotekę na inwestycji przechodzi przez proces upadłości wyjaśnia Agnieszka Grzesiek-Kasperczyk, radca prawny i syndyk reprezentujący kancelarię MyLo. - Upadłość banku jest początkowo zawsze tzw. upadłością układową, w której bank nadal będzie działać, jednak pod kontrolą kuratora (nie syndyka). Bank nadal zobowiązany jest do złożenia oświadczenia, w którym wyrazi zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu – postępowanie upadłościowe nie zmienia w żaden sposób tego zobowiązania. Zobowiązanie banku do złożenia stosownego oświadczenia nie jest wierzytelnością, którą zgłasza się do syndyka. Jest to tzw. zobowiązanie nie dotyczące w ogóle masy upadłości – wyjaśnia radca.

- Nabywcy lokali powinni zatem wystąpić do upadłego banku z pisemnym żądaniem o niezwłoczne wyrażenie zgody na przeniesienie przez dewelopera własności lokali bez hipotek. Jeżeli upadły bank odmówi, nabywcy lokali mogą złożyć w sądzie pozew przeciwko bankowi – pozew o zobowiązanie do złożenia stosownego oświadczenia – wskazuje Agnieszka Grzesiek-Kasperczyk.

Czy proces finalizowania transakcji można jakoś przyspieszyć?

- Oprócz pozwu sądowego przeciwko bankowi, nie ma formalnych instrumentów prawnych, które mogłyby przyspieszyć proces sfinalizowania transakcji. Warto jednak zwrócić uwagę, że od 1 stycznia 2016 r. obowiązuje nowelizacja prawa upadłościowego, zgodnie z którą w deweloperskich sprawach upadłościowych daje się pierwszeństwo roszczeniom nabywców mieszkań. Jeżeli zapłacili całą cenę za lokal, to nawet przy braku wyrażenia przez bank zgody na piśmie, konsumenci powinni otrzymać mieszkania nieobciążone – podkreśla Agnieszka Grzesiek-Kasperczyk.

- Te przepisy wprawdzie nie mają w niniejszej sprawie zastosowania, jednak odpowiednio użyte w związku z nimi argumenty spowodują znaczny wzrost szans na wygranie sprawy przeciwko bankowi. Z naszego doświadczenia w deweloperskich sprawach upadłościowych wynika, że sądy uwzględniają „ducha ustawy”, która dopiero wejdzie w życie oraz właśnie przepisy chroniące konsumentów, które nie do końca mają zastosowanie w danej sprawie. Prowadzimy trzy podobne sprawy we Wrocławiu, jedną w Warszawie i jedną w Nowym Sączu. Przykłady z tych spraw mogłyby być podstawą do negocjacji z bankiem – nakłonienia do wyrażenia stosownej zgody dobrowolnie, aby uniknąć drogi sądowej – podsumowuje radca.

- Upadłość banku kredytującego nie jest tak groźna jak upadłość dewelopera. Kurator banku, sam bank, ani ewentualnie powołany w przyszłości syndyk – nie mają praw do lokali mieszkalnych, jeżeli nabywca zapłacił deweloperowi całą cenę. Groźną konsekwencją może być jedynie znaczne opóźnienie w otrzymaniu własności mieszkania. Jeżeli upadły bank odmówi wyrażenia zgody na zwolnienie mieszkań z hipotek, a nabywcy zdecydują się na postępowanie sądowe przeciwko bankowi – oczywiście zajmie to sporo czasu. Tego typu sprawy sądowe mogą potrwać we wszystkich instancjach kilka lat. W tym czasie nabywcom mieszkań, jeżeli kupowali je na kredyt (w innym banku niż SK Bank w Wołominie), ich własne banki kredytujące mogą czynić pewne problemy, np. żądać dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu – wskazuje Agnieszka Grzesiek-Kasperczyk.

Michał Kisiel

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~Okp

Klienci mogą w pędzel pocałować malarza

! Odpowiedz
3 6 ~Ja

Zapłacą pozostali. Właściciele mieszkań spółdzielczych SBM G-rów. Tak członkowie spółdzielni jak i nie członkowie.

! Odpowiedz
0 7 ~df

Chyba zrozumiałeś o czym jest artykuł.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne