REKLAMA

Upadający bank, kredyt dla dewelopera – co mogą zrobić klienci?

Michał Kisiel2016-01-11 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2016-01-11 06:00
fot. Katarzyna Waś-Smarczewska / Bankier.pl

Upadek banku kredytującego inwestycję deweloperską może okazać się niespodziewaną przeszkodą na drodze do własnego mieszkania. Przekonali się o tym niedoszli właściciele lokali na osiedlu, którego budowę finansował SK Bank w Wołominie. Problemem okazuje się otrzymanie oświadczenia kredytodawcy, w którym zgadza się on na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości.

Do redakcji Bankier.pl zwrócił się jeden z klientów firmy deweloperskiej, która korzystała z kredytu zaciągniętego w Spółdzielczym Banku Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie. Przypomnijmy, że pod koniec listopada Komisja Nadzoru Finansowego zawiesiła działalność tej instytucji i złożyła wniosek o jej upadłość. Pod koniec grudnia sąd przyjął wniosek nadzorcy. To wydarzenie okazało się poważnym problemem dla osób, które kupiły mieszkania w inwestycji finansowanej przez SK Bank.

Bank posiada hipotekę na nieruchomości wybudowanej przez dewelopera, w której mieszkania zakupiła grupa klientów. Klienci otrzymali w zeszłym roku promesę z banku, która wskazywała, że po wpłacie środków na rachunek powierniczy instytucja wyda zgodę na wyodrębnienie hipoteki dewelopera z lokalu. Po zawieszeniu działalności SK Banku klienci znaleźli się w patowej sytuacji – nie otrzymali dokumentu niezbędnego do przeniesienia własności lokali.  

Precedensowa sytuacja

Ostatni upadek banku w Polsce miał miejsce na początku wieku, w zupełnie innych realiach prawnych, gdy nie istniała jeszcze tzw. ustawa deweloperska. Sytuacja czytelnika jest zatem szczególna – do tej pory klienci kupujący mieszkania na rynku pierwotnym nie brali nawet pod uwagę takiego ryzyka.

Szczegóły procedury wyodrębnienia lokalu w przypadku, gdy bank na rzecz którego wpisano hipotekę na inwestycji przechodzi przez proces upadłości wyjaśnia Agnieszka Grzesiek-Kasperczyk, radca prawny i syndyk reprezentujący kancelarię MyLo. - Upadłość banku jest początkowo zawsze tzw. upadłością układową, w której bank nadal będzie działać, jednak pod kontrolą kuratora (nie syndyka). Bank nadal zobowiązany jest do złożenia oświadczenia, w którym wyrazi zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu – postępowanie upadłościowe nie zmienia w żaden sposób tego zobowiązania. Zobowiązanie banku do złożenia stosownego oświadczenia nie jest wierzytelnością, którą zgłasza się do syndyka. Jest to tzw. zobowiązanie nie dotyczące w ogóle masy upadłości – wyjaśnia radca.

- Nabywcy lokali powinni zatem wystąpić do upadłego banku z pisemnym żądaniem o niezwłoczne wyrażenie zgody na przeniesienie przez dewelopera własności lokali bez hipotek. Jeżeli upadły bank odmówi, nabywcy lokali mogą złożyć w sądzie pozew przeciwko bankowi – pozew o zobowiązanie do złożenia stosownego oświadczenia – wskazuje Agnieszka Grzesiek-Kasperczyk.

Czy proces finalizowania transakcji można jakoś przyspieszyć?

- Oprócz pozwu sądowego przeciwko bankowi, nie ma formalnych instrumentów prawnych, które mogłyby przyspieszyć proces sfinalizowania transakcji. Warto jednak zwrócić uwagę, że od 1 stycznia 2016 r. obowiązuje nowelizacja prawa upadłościowego, zgodnie z którą w deweloperskich sprawach upadłościowych daje się pierwszeństwo roszczeniom nabywców mieszkań. Jeżeli zapłacili całą cenę za lokal, to nawet przy braku wyrażenia przez bank zgody na piśmie, konsumenci powinni otrzymać mieszkania nieobciążone – podkreśla Agnieszka Grzesiek-Kasperczyk.

- Te przepisy wprawdzie nie mają w niniejszej sprawie zastosowania, jednak odpowiednio użyte w związku z nimi argumenty spowodują znaczny wzrost szans na wygranie sprawy przeciwko bankowi. Z naszego doświadczenia w deweloperskich sprawach upadłościowych wynika, że sądy uwzględniają „ducha ustawy”, która dopiero wejdzie w życie oraz właśnie przepisy chroniące konsumentów, które nie do końca mają zastosowanie w danej sprawie. Prowadzimy trzy podobne sprawy we Wrocławiu, jedną w Warszawie i jedną w Nowym Sączu. Przykłady z tych spraw mogłyby być podstawą do negocjacji z bankiem – nakłonienia do wyrażenia stosownej zgody dobrowolnie, aby uniknąć drogi sądowej – podsumowuje radca.

- Upadłość banku kredytującego nie jest tak groźna jak upadłość dewelopera. Kurator banku, sam bank, ani ewentualnie powołany w przyszłości syndyk – nie mają praw do lokali mieszkalnych, jeżeli nabywca zapłacił deweloperowi całą cenę. Groźną konsekwencją może być jedynie znaczne opóźnienie w otrzymaniu własności mieszkania. Jeżeli upadły bank odmówi wyrażenia zgody na zwolnienie mieszkań z hipotek, a nabywcy zdecydują się na postępowanie sądowe przeciwko bankowi – oczywiście zajmie to sporo czasu. Tego typu sprawy sądowe mogą potrwać we wszystkich instancjach kilka lat. W tym czasie nabywcom mieszkań, jeżeli kupowali je na kredyt (w innym banku niż SK Bank w Wołominie), ich własne banki kredytujące mogą czynić pewne problemy, np. żądać dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu – wskazuje Agnieszka Grzesiek-Kasperczyk.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Indywidualna opieka Doradcy, kursy walut Premium, ochrona przed cyber przestępcami.

Indywidualna opieka Doradcy, kursy walut Premium, ochrona przed cyber przestępcami.

Advertisement

Komentarze (3)

dodaj komentarz
~Okp
Klienci mogą w pędzel pocałować malarza
~Ja
Zapłacą pozostali. Właściciele mieszkań spółdzielczych SBM G-rów. Tak członkowie spółdzielni jak i nie członkowie.
~df
Chyba zrozumiałeś o czym jest artykuł.

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki