Obniżki cen mieszkań nie zatrzymają się na III kw. 2024 r. – wynika z najnowszego odczytu indeksu urban.one. Znacznie niższy niż przed rokiem popyt i rosnąca oferta zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym sprawiają, że sprzedający coraz częściej schodzą z ceny podczas negocjacji, a deweloperzy stosują promocje.
Odczyt indeksu urban.one dla całej Polski w listopadzie 2024 r. wyniósł 114,59 pkt. Był tym samym o 0,42 pkt. niższy niż miesiąc wcześniej i jednocześnie o 4,56 pkt. wyższy niż w analogicznym miesiącu 2023 r.
To pierwsza miesięczna korekta indeksu od kwietnia 2023 r., która przyszła po tym, gdy w październiku notowany wcześniej wzrost indeksów wyhamował niemal do zera.
Sprzedający szukają kupców i schodzą z ceny
Pierwszej obniżki od maja 2023 r. byliśmy z kolei świadkami w przypadku odczytu indeksu urban.one liczonego dla sześciu największych polskich rynków nieruchomości, z wyjątkiem Warszawy (Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Gdyni, Poznania i Łodzi). W listopadzie odczyt indeksu zatrzymał się na 128,27 pkt. W ujęciu miesięcznym spadek wyniósł 0,25 pkt. W porównaniu z listopadem 2023 r. miał miejsce wzrost o 4,54 pkt.
Oprócz indeksu w dół powędrowały także przeciętne ceny ofertowe w największych polskich miastach. Jak wynika z monitoringu prowadzonego przez Cenatorium, na rynkach pierwotnych zanotowano obniżkę przeciętnie o ok. 2 proc. m/m, z kolei na rynkach wtórnych spadek nieznacznie przekroczył 1 proc. m/m. Jedynie na łódzkim rynku wtórnym zanotowano dalszy wzrost – o ok. 1,2 proc. m/m.
– Na horyzoncie nie widać żadnych istotnych sygnałów, które mogłyby zmienić sytuację w nadchodzących miesiącach. Ogromy wzrost podaży spowodował, że kupujący mają w czym przebierać, a to prowadzi do częstszych korekt cen ofertowych – ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Jak dodaje, tak znaczący wzrost podaży to nie tylko efekt spadku popytu.
– „Bezpieczny kredyt 2 proc.” znacząco zmniejszył liczbę mieszkań na rynku. Oferta zaczęła się odbudowywać na początku 2024 r., a perspektywa wprowadzenia kolejnego programu stymulującego sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych sprawiła, że deweloperzy zaczęli bardzo szybko odbudowywać podaż. Wzrost ofert sprzedaży na rynku wtórnym wynika także z faktu, iż część mieszkań kupowana inwestycyjne w ostatnich latach wraca obecnie do sprzedaży – mówi Małgorzata Wełnowska.
Mniej chętnych na kredyty, ale tragedii nie ma
Spadek popytu widać także wśród potencjalnych kupujących, którzy posiłkują się kredytem mieszkaniowym. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej w listopadzie w Polsce udzielono 15,7 tys. takich kredytów – o 10,3 proc. mniej niż w październiku oraz o 35,7 proc. mniej niż w analogicznym miesiącu 2023 r. W tej perspektywie punktem odniesienia jest jednak drugi najlepszy pod tym względem miesiąc w ostatnich latach. W relacji dwuletniej tegoroczny listopad był o niebo lepszy. Uruchomiono bowiem o 134 proc., a nominalnie o 9 tys. kredytów mieszkaniowych więcej.
Wyraźniej spada jednak liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe. Jak informuje BIK, w ostatnim miesiącu 2024 r. Polacy złożyli 26,03 tys. wniosków – o 43,8 proc., a nominalnie o 20 tys. mniej niż rok wcześniej.
Kupujący czekają na ruch rządu i RPP
Mniejsze zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi, pomimo rosnącej w porównaniu z początkiem 2024 r. zdolności kredytowej, wiązać można również z oczekiwaniem na wprowadzenie przez rząd, po rocznej przerwie, kolejnego programu wsparcia kredytobiorców.
– Rok 2025 będzie rokiem oczekiwania. Potencjalni nabywcy będą oczekiwać na rozpoczęcie obniżek stóp procentowych oraz ewentualny kolejny program rządowy, z kolei deweloperzy w dalszym ciągu będą mierzyć się z długimi procedurami administracyjnymi i niedoborem gruntów. Stopy procentowe pozostają wysokie, a dodatkowo oczekiwania co do rozpoczęcia cyklu obniżek przesuwają się na dalszą część roku. W przypadku braku impulsu od strony polityki monetarnej sprzedaż mieszkań powinna pozostać dość niska, w szczególności w segmencie popularnym, gdzie popyt kredytowy ma duże znaczenie. Patrząc dodatkowo na pęczniejącą ofertę mieszkań, można oczekiwać, że ceny mogą lekko spadać – prognozuje Bartosz Wałecki, analityk w Michael / Ström Dom Maklerski SA.
Jak dodaje, ewentualny program rządowy, o ile zostanie nieco bardziej wyważony, nie powinien mieć jednak aż takiego wpływu na rynek i przede wszystkim ceny jak „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Listopad przyniósł również korektę indeksu urban.one dla Warszawy. Zanotowano 126,76 pkt. – o 0,21 pkt. mniej niż miesiąc wcześniej oraz o 5,19 pkt. więcej niż przed rokiem.
W przypadku średnich kwot oczekiwanych przez deweloperów zanotowano obniżkę o 0,3 proc. m/m. Z kolei mieszkania przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki obniżyła się w relacji miesięcznej o 1,7 proc.
Spadki cen dotkną większe mieszkania i mniejsze miasta
Zdaniem ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, choć obecnie podwyżki cen mieszkań, przynajmniej znacząco przewyższające wskaźnik inflacji CPI, nie powinny mieć miejsca, to wyraźniejsze obniżki stawek będą miały charakter lokalny.
– W mniejszych miejscowościach i mniej atrakcyjnych lokalizacjach ceny mogą się stabilizować lub nawet nieznacznie spadać. Deweloperzy i właściciele mieszkań będą bardziej chętni do negocjacji cen czy też do proponowania różnych bonusów, by utrzymać zainteresowanie ofertą u kupujących – komentuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Jak dodaje Małgorzata Wełnowska, tanieć mogą przede wszystkim mieszkania bardzo duże, ale także te o niskim standardzie wykończenia.
– A to z uwagi na fakt, że biorąc pod uwagę ceny materiałów budowlanych, usług wykończeniowych i mebli, doprowadzenie mieszkania do dobrego stanu to dodatkowy duży koszt – mówi ekspertka Cenatorium.
W odwrotnym kierunku powędrował za to indeks urban.one liczony dla działek budowlanych. W listopadzie odczyt wzrósł o 0,23 pkt. m/m do 150,30 pkt. W relacji rocznej wzrost wyniósł 7 pkt.
