Działki nad wodą czy w górach kuszą, by dostawić do nich +1 domek, który będzie można wynajmować. To jednak wiąże się z konsekwencjami dla pobliskich właścicieli nieruchomości, z którymi trzeba się liczyć. Także kosztem własnego zysku.
"Nowe osiedle domków jednorodzinnych, udział w drodze wspólnej, odrębnej działce z dojściem do jeziora posiadają wszyscy mieszkańcy. Jeden z nich stawia domki pod wynajem na swojej działce. Moje pytanie: czy jego goście wynajmujący tam owe domki mają prawo korzystania ze wspólnej plaży?" - zapytała nasza czytelniczka.
- Gdyby koniecznym było udzielenie odpowiedzi na powyżej zadane pytanie w jednym zdaniu, należałoby wskazać, iż tak, goście wynajmujący owe domki mają prawo korzystania ze wspólnej plaży - wyjaśnia apl. adw. Eliza Alama z kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Maciejewskiej w Łodzi.
Zawsze jednak pojawia się "ale". Należy rozpatrzyć kwestię zarówno pod kątem przepisów prawa w ich literalnym brzmieniu, jak i pod kątem szeroko pojętych zasad współżycia społecznego. Warto bowiem wyjaśnić kwestię związaną z tym, czy pozostali współwłaściciele mają niejako obowiązek tolerowania gości korzystających ze wspólnej plaży.
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż zakres praw przysługujących gościom domków letniskowych wyznacza co do zasady zakres uprawnień, jakie przysługują właścicielowi owych domków, a także fakt posiadania przez niego udziału w drodze wspólnej oraz odrębnej działce z dojściem do jeziora. Najprościej ujmując, jeżeli zatem właścicielowi przysługuje udział w drodze wspólnej oraz odrębnej działce z dojściem do jeziora, a co za tym idzie – prawo do korzystania ze wspólnej plaży, prawo takie przysługuje także jego gościom – chyba że zostanie ono przez niego w jakikolwiek sposób ograniczone dla osób przybywających celem spędzenia urlopu w domku letniskowym – przy czym ograniczenia te mogą wynikać chociażby z samej umowy najmu zawartej między stronami.
Pozostali współwłaściciele nie pozostają jednak w tym przypadku bez przysługujących im środków prawnych i możliwości dochodzenia swoich praw oraz roszczeń. W sytuacji nadużywania prawa przez gości (m.in. polegającego na ingerencji w wykonywaniu prawa własności przez pozostałych współwłaścicieli, a w przedmiotowym przypadku najemców – tj. odtwarzanie muzyki w sposób przekraczający normy przyjęte w danych okolicznościach, organizowanie libacji alkoholowych, zapraszanie na teren plaży osób trzecich, których zachowanie godzi w przyjęte normy moralno-społeczne) mogą oni skorzystać z roszczeń dotyczących zarządu rzeczą wspólną. Należy pamiętać, iż zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, tj.:
- żądania zniesienia współwłasności,
- dokonania podziału,
- żądania rozstrzygnięcia sporu przed właściwym do tego sądem.
Z drugiej zaś strony nie należy zapominać o – choć nieposiadających legalnej definicji, niemniej jednak stale obowiązujących w porządku prawnym – zasadach współżycia społecznego. Mimo że jest to pojęcie, które pozostaje w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy, w omawianym przypadku będzie ono miało kluczowe znaczenie przy ocenie zachowania gości wynajmujących domki, a mających prawo do korzystania ze wspólnej plaży.
Podsumowując, choć goście wynajmujący domki w opisanym przypadku mają prawo do korzystania ze wspólnej plaży, należy pamiętać, iż prawo to nie tylko nie może być nadużywane, ale przede wszystkim musi uwzględniać interes pozostałych współwłaścicieli, a także nie ingerować w ich prawo do własności. Niedozwolonym jest zatem jakiekolwiek zakłócanie innych współwłaścicielom chociażby możliwości spędzania czasu wolnego czy też utrudnianie wypoczynku. Również zakłócając ciszę nocną, czy też zaśmiecając w sposób umyślny teren, goście wynajmujący domki i korzystający ze wspólnej plaży mogą narazić się na odpowiedzialność w tym zakresie.
apl. adw. Eliza Alama, kancelaria Radcy Prawnego Małgorzaty Maciejewskiej w Łódź
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: pytania@bankier.pl.
opr. aw
