Z punktu widzenia chętnych na kredyt hipoteczny mamy „perfect storm”. Spadają marże, spada oprocentowanie, rośnie zdolność. A do tego widać lekkie poluzowanie w podejściu banków. Trzeci kwartał roku stoi pod znakiem zdecydowanie korzystnych tendencji.
Po niemrawym początku roku nie ma już śladu. W drugim kwartale na rynku kredytów hipotecznych w końcu zaczęły się cenowe ruchy, a kończący się właśnie trzeci kwartał to potwierdzenie, że rośnie temperatura konkurencji.
W pożegnaniu z marazmem dużą zasługę mają cięcia stóp procentowych. Przypomnijmy, że w mijających trzech miesiącach mieliśmy dwukrotnie do czynienia z obniżeniem ceny pieniądza. Rada Polityki Pieniężnej w lipcu i we wrześniu zdjęła po „ćwiartce” ze stopy referencyjnej. Rynek spodziewa się dalszego ciągu, a WIBOR 3M w tej chwili jest na poziomie bardzo zbliżonym do głównego wskaźnika NBP. Niepewność co do dalszych ruchów RPP nie znikła, ale koncentruje się bardziej na harmonogramie cięć i ich skali niż ogólnym kierunku.
Oprocentowanie i marże poniżej symbolicznych przystanków
W regularnych podsumowaniach zmian na rynku hipotek sięgamy do danych z comiesięcznych rankingów Bankier.pl. Przez ostatnich kilkanaście miesięcy banki przygotowywały symulacje dla tego samego profilu kredytobiorców. To para z dzieckiem, mieszkająca w Warszawie, zaciągająca kredyt na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym i podsuwanym przez bank pakietem sprzedaży krzyżowej. Bardzo zbliżony typ klienta śledziliśmy wcześniej, co pozwala spojrzeć z dalszej perspektywy na ostatnie cenowe trendy.
Oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą obniżyło się w porównaniu z końcówką czerwca 2025 r. W czerwcu średnia z propozycji banków wynosiła 6,35 proc., a na koniec III kw. – 6,20 proc. Ruch tym razem nie był jednak tak zdecydowany jak w miesiącach wiosennych, gdy stawki zjechały o ok. 0,5 pp.
Średnia marża kredytów z oprocentowaniem zmiennym w końcu przebiła „od dołu” granicę 2 pp. To godzien odnotowania moment, ponieważ wskaźnik powraca na terytorium z „1” na początku po ponad dwóch latach.
W porównaniu z czerwcem 2025 r. średnia marża spadła o blisko 0,07 pp. i znalazła się na poziomie 1,92 pp. Obserwując rynek w ostatnich miesiącach dostrzec można było objawy konkurencyjnych rozgrywek banków. Kredytodawcy, przynajmniej ci agresywniej celujący w zwiększenie udziału w rynku, zaczęli w końcu reagować na ruchy rywali. Korzystają kredytobiorcy, którzy nieco chętniej patrzą obecnie na zmiennoprocentowe warianty kredytów.
Przed dwoma laty na rynku widoczny był niepokojący trend w bankowych cennikach – marże dla kredytów z okresowo stałą stopą „rozjeżdżały się” z marżami dla zmiennego oprocentowania. Stawialiśmy wówczas hipotezę, że klienci wybierający stałą ratę przez kilka lat lekceważyli w porównaniach marże obowiązującą w dalszym okresie, a banki wykorzystały nadarzającą się okazję do podbicia ceny. Ostatni rok oznaczał powrót do normalności. Dla obu wariantów kredytów uśredniona marża zbliżyła się do siebie i, co ważne, spada. W minionym kwartale marże dla stałoprocentowych kredytów po raz pierwszy znalazły się poniżej poziomu 2 pp.
Zdolność kredytowa liniowo w górę
Jeśli poszukiwać wyraźnych średnioterminowych trendów na rynku hipotek, to przykładem świeci rosnąca stale zdolność kredytowa. Średnia z szacunków kredytodawców we wrześniu sięgnęła 1,11 mln zł. Ta sama rodzina jeszcze w marcu mogła liczyć na 980 tys. zł.
W szacunkach banków widzimy lekkie fluktuacje, kierunek nie jest w każdym miesiącu taki sam, nawet w czasach spadku stóp procentowych. W perspektywie kilku miesięcy i po uśrednieniu symulacji wszystkich graczy widać nieprzerwany marsz w górę. Na koniec III kw. na rynku był tylko jeden bank proponujący rodzinie z dochodem 15 tys. zł miesięcznie mniej niż 1 mln zł. W styczniu 2025 r. ta grupa liczyła 6 instytucji.
Dla każdego z banków, w każdym z miesięcy, oszacowaliśmy wskaźnik DSTI wynikający z prezentowanych symulacji. Wskaźnik ten ujmujemy jako relację pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej dla klientów kwoty do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
Średnia ze wskaźników DSTI lekko wzrosła w trzecim kwartale 2025 r. Zmiany miesiąc do miesiąca widoczne są zwykle na drugim miejscu po przecinku, ale po raz pierwszy widzimy w tym wskaźniku wartość 49 proc. To znak poluzowania podejścia kredytodawców, godzien dalszej obserwacji.
Trochę stabilizacji lada moment?
Korzystne dla kredytobiorców tendencje mogą cieszyć, ale w dużej mierze są one wynikiem zewnętrznych okoliczności. To od nich będzie zależeć dalszy rozwój sytuacji, a ostatnie tygodnie sugerują przystanek w obniżkach stawek. Przykładowo, kolejne korekty w cennikach stałoprocentowych hipotek w bankach najczęściej majstrujących w menu przynoszą zmiany o zaledwie pojedyncze punkty bazowe. Przynajmniej początek IV kw. zapowiada się na mniej emocjonujący niż mijający okres.
