Remont mieszkania. Jakie prace trzeba zgłosić zgodnie z przepisami?

Planując remont w mieszkaniu, należy mieć na uwadze, że niektóre prace wymagają poinformowania o nich urzędników, a także uzyskania zgody ze strony spółdzielni czy też wspólnoty mieszkaniowej. Szczególnie, jeśli naruszają części wspólne i konstrukcyjne budynku. Drobne prace zazwyczaj można przeprowadzić bez żadnych zgłoszeń i zezwoleń, choć i tu warto zajrzeć do regulaminu zarządcy.

Poradnik, gdzie zgłosić planowany remont, to kolejna publikacja z nowego cyklu redakcyjnego pod hasłem „Taniej. Remont”. Do tej pory na łamach Bankier.pl ukazały się wyniki sondy dotyczącej najczęściej wskazywanych uciążliwości budownictwa mieszkaniowego oraz ranking kredytów na sfinansowanie odświeżenia mieszkania. Partnerem akcji jest bank Citi Handlowy, który zdobył Złotego Bankiera 2018 w kategorii "Kredyt gotówkowy”.

"Taniej. Remont" to nowy cykl publikacji na łamach Bankier.pl
"Taniej. Remont" to nowy cykl publikacji na łamach Bankier.pl (fot. Bibua.pl / Bankier.pl)

Remont remontowi nierówny. Dlatego na etapie jego planowania właściciel mieszkania powinien zadbać o uzyskanie wszelkich zgód i pozwoleń, które są wymagane w przypadku określonych prac. W tym celu konieczne jest określenie, czy mają one charakter bieżącej konserwacji, remontu czy przebudowy. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane nie musimy informować o pracach tylko w przypadku bieżącej konserwacji. 

Obok zakresu planowanych prac kolejną istotną kwestią jest status prawny mieszkania – użytkowanie wieczyste czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Bowiem nawet w przypadku mieszkań własnościowych niektóre prace nie tylko muszą zostać zgłoszone w odpowiednim urzędzie lub wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, ale również konieczne jest poinformowanie o nich zarządcy budynku.

 „Wolnoć Tomku w swoim domku”

Wielu właścicieli mieszkań niesłusznie uważa, że we własnej nieruchomości mogą przeprowadzić prace remontowe, jakie tylko przyjdą im do głowy. Niestety prawo budowlane stanowi całkiem coś innego. Okazuje się, że bez dopełniania jakichkolwiek formalności możliwe jest wykonanie w mieszkaniu prac polegających wyłącznie na bieżącej konserwacji. Pod tym pojęciem kryją się wszelkie proste czynności, które każdy właściciel lokalu mieszkalnego powinien wykonywać w celu zapobieżenia pogarszaniu się stanu technicznego obiektu, a co za tym idzie, zapewnienia jego bezpiecznego i zgodnego z przeznaczeniem użytkowania.

W praktyce zgłoszenia czy pozwolenia na budowę nie wymagają takie czynności, jak przeprowadzenie modernizacji łazienki czy kuchni, malowanie ścian, wymiana glazury, a także montaż klimatyzacji, systemu alarmowego lub internetu. – Na własna rękę można przeprowadzać wszelkie prace remontowe wewnątrz mieszkania, jeśli nie ingerują w strukturę części wspólnych budynku. Czyli malowanie, tapetowanie, wymiana parapetów wewnętrznych, wymiana podłóg, wykładanie powierzchni glazurą i terakotą, gładzie gipsowe, wylewki poziomujące itp. Nie ma też konieczności zgłaszania prac instalacyjnych polegających na wymianie sanitariatów, kuchenek, pieców c.o. i grzejników – informuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Należy jednak pamiętać, że wszystko, co przekracza zakres konserwacji, wymaga już co najmniej zgłoszenia.

Prace wymagające zgody

W przeciwieństwie do bieżącej konserwacji remont oraz przebudowa posiadają definicję w ustawie Prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt. 8 poprzez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Natomiast przebudowa (art. 3 pkt. 7a) to czynności, w wyniku których następuje zmiana paramentów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu, z wyjątkiem charakterystycznych wielkości jak kubatura, powierzchnia zabudowy, jego wysokość czy długość. 

W związku z powyższym wszelkie prace, które wiążą się z przebudową części wspólnych wymagają zgłoszenia bądź uzyskania pozwolenia na budowę. Nie można też zapomnieć o powiadomieniu wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni. Niektóre prace remontowe mogą bowiem wymagać akceptacji ze strony zarządcy. Dlatego warto sprawdzić, co mówi regulamin wspólnoty lub spółdzielni, który może dawać prawo do ingerowania w kwestie związane z pracami remontowymi.

Bogowie na budowie. Jaką umowę zawrzeć z ekipą remontową, żeby przeżyć

Bogowie na budowie. Jaką umowę zawrzeć z ekipą remontową, żeby przeżyć

Pierwszy dzień remontu – ekipa przywozi maszyny i materiały. Kolejne dni – praca wre, ale trudno dopatrzeć się postępów. Zbliżamy się do umówionego terminu, tylko że końca nadal nie widać. Pieniądze za część robót zapłacone, więc ekipa zrobiła sobie przerwę. Co teraz? Czytaj dalej...

W przypadku wspólnot mieszkaniowych zgoda na przebudowę części wspólnych budynku wymagać będzie podjęcia uchwały. Ta natomiast może być uzyskana na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów. W przypadku spółdzielni sprawa jest bardziej skomplikowana. Właściciel posiadający własnościowe prawo do lokalu ma bowiem ograniczone prawo rzeczowe. Natomiast prawo własności nadal przysługuje spółdzielni, która ma decydujący głos co do możliwości przebudowy lokalu czy części wspólnych. Ostateczna decyzja leży zatem w rękach zarządu spółdzielni lub uprawnionych do tego organów. – Pewną ostrożność należy zachować w przypadku podejmowania prac remontowych mieszkań spółdzielczych, zarówno własnościowych, jak i lokatorskich. Są to bowiem ograniczone prawa rzeczowe, a właścicielem lokali pozostaje spółdzielnia. W związku z tym szereg spółdzielni mieszkaniowych ustala własne regulaminy dotyczące zakresu prac remontowych, które można wykonać bez zgłaszania czy uzyskiwania pozwolenia władz spółdzielni. Zanim więc przystąpimy do remontu mieszkania spółdzielczego, koniecznie należy ustalić zasady obowiązujące w danej spółdzielni – potwierdza Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dodatkowo w bloku spółdzielczym mogą również znajdować się mieszkania stanowiące odrębną własność. Jednak i w tym przypadku spółdzielnia, która zarządza nieruchomością wspólną, podejmuje decyzje dotyczące prac ingerujących w części wspólne, zazwyczaj na podstawie wewnętrznych regulacji.

Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Przed rozpoczęciem prac remontowych, które podlegają pod definicję remontu, należy je zgłosić we właściwym, ze względu na położenie nieruchomości, starostwie powiatowym bądź w urzędzie miasta na prawach powiatu. Dokument powinien określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania prac oraz termin ich rozpoczęcia. Ponadto należy załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz - w zależności od potrzeb - mogą być potrzebne odpowiednie szkice i rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane w odrębnych przepisach. Do remontu można przystąpić po upływie 30 dni od dnia zgłoszenia – tyle czasu ma właściwy organ na wniesienie sprzeciwu lub wezwanie do uzupełnienia ewentualnych braków.

Jeśli natomiast planowana jest przebudowa, w wyniku której dojdzie do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych, właściciel musi uzyskać pozwolenie na budowę. Stosowny wniosek należy również złożyć w starostwie powiatowym bądź w urzędzie miasta, załączając do niego m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami wymaganymi przepisami odrębnymi, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ewentualnie decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Po dostarczeniu niezbędnych dokumentów na decyzję organu administracji architektoniczno-budowlanej czeka się do 65 dni. Do prac można przystąpić nie wcześniej niż po upływie 14 dni od doręczenia pozwolenia, lecz nie później niż w terminie 3 lat, ponieważ zgodnie z ustawą Prawo budowlane taki jest czas obowiązywania decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę.

Pozwolenie konieczne do uzyskania przy planowanych pracach remontowych mieszkania

Zakres prac

Konieczne zezwolenie

Przykładowy zakres prac

bieżąca konserwacja

nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia na budowę

modernizacja łazienki, modernizacja kuchni, malowanie ścian, tapetowanie, montaż klimatyzacji, założenie systemu alarmowego, przyłączenie sieci internetu, wymiana parapetów wewnętrznych, wymiana podłóg, wykładanie powierzchni glazurą i terakotą, gładzie gipsowe, wylewki poziomujące, wymiana sanitariatów, kuchenek, pieców c.o. i grzejników,

remont

zgłoszenie

zmiana pokrycia dachu, wymiana okien (bez zmiany ich wielkości), malowanie oraz tynkowanie elewacji, naprawa podjazdu do garażu, adaptacja poddasza lub piwnicy na cele mieszkalne lub usługowe (niewymagające przebudowy), docieplenie wewnętrzne, wymiana instalacji c.o., wodnej i kanalizacyjnej,

przebudowa

pozwolenie na budowę

wymiana okien (jeśli zmieniamy ich wielkość), wstawienie okna dachowego lub nowych drzwi, wyburzenie otworu drzwiowego w wewnętrznej ścianie nośnej, wyburzenie ściany nośnej, adaptację poddasza lub piwnicy z rozbudową i przebudową na cele mieszkalne, budowę kominka, wymianę instalacji gazowej,

Źródło: Bankier.pl

W praktyce często właściciel mieszkania nie jest pewien, czy planowany przez niego zakres prac kwalifikuje się do remontu czy przebudowy. W takiej sytuacji lepiej dokonać zgłoszenia w odpowiednim urzędzie, opisując zamierzone prace. Zgodnie z przepisami, jeśli urząd nie zgłosi sprzeciwu w ciągu 30 dni, to można rozpocząć remont. Natomiast, jeśli okaże się, że planowe prace stanowią przebudowę, wówczas urząd poinformuje o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.

Zgoda konserwatora zabytków

Inna sytuacja jest w przypadku prac remontowych w budynku wpisanym do rejestru zabytków. Tu zgłoszenie prac nie wystarczy. Wykonywanie jakichkolwiek robót budowlanych przy remoncie zabytku lub w jego otoczeniu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę od wojewódzkiego konserwatora zabytków. Warto zaznaczyć, że pozwolenie potrzebne jest również w przypadku prac konserwatorskich oraz restauracyjnych. Konserwator zabytków jest zobowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia.

Ponadto, aby uzyskać pozwolenie od konserwatora, musimy przedłożyć dokumenty potwierdzające posiadanie tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości (nie wystarczy oświadczenie, jak w przypadku zgłoszenia remontu). Jednak to nie wszystko. Przeważnie prace powinny odbywać się z uwzględnieniem zaleceń konserwatora, a dodatkowo powinny być przeprowadzone przez osoby mające stosowne kwalifikacje w zakresie konserwacji zabytków.

Na rynku pierwotnym łatwiej o zmiany

W lepszym położeniu są osoby, które dopiero co planują zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Tu kwestie przebudowy są łatwiejsze. Jeśli dostatecznie szybko nabywcy poinformują dewelopera o chęci naniesienia zamian w planie mieszkania, taką usługę może wykonać sam deweloper. Wiele firm posiada w swojej ofercie możliwość aranżacji przestrzeni lokalu mieszkalnego, m.in. dobudowania czy likwidacji ścianek działowych, przeniesienia wyjść instalacji elektrycznej, wodnej lub kanalizacyjnej.

Komentarz Partnera

Myśląc o nowej kuchni czy remoncie łazienki, nasi klienci najczęściej sięgają po pożyczkę gotówkową. Powody to przede wszystkim czas i wygoda – decyzja jest wydawana w ciągu godziny od złożenia wniosku, także online, a gotówka jest dostępna jeszcze tego samego dnia. W ten sposób sfinansujemy większe i mniejsze odświeżenie domu czy mieszkania  – kwota pożyczki może wynieść do 150 tys zł, a długi czas kredytowania pozwala ustalić wygodną dla domowego budżetu kwotę raty. Do tego dochodzą benefity: dla przykładu nowi klienci Citi Han­dlowy wraz z pożyczką w kwocie min. 10 tys. zł otrzymają kartę podarunkową do sklepów IKEA o wartości 500 zł (pod warunkiem, że decyzja kredytowa zostanie wydana do końca maja). Aplikując internetowo o pożyczkę na okres do 24 miesięcy, bank może również zaoferować prowizję 0 proc. i obniżone oprocentowanie. Pożyczka Gotówkowa w Citi Handlowy, uznana za najlepszą na rynku i nagrodzona „Złotym Bankierem 2018”, pozwala załatwić wszelkie formalności szybko i bez wychodzenia z domu: od złożenia wniosku online, poprzez dostarczenie e-mailem niezbędnych dokumentów i podpisanie umowy online oraz na dokumentach dostarczo­nych przez kuriera w dowolnie wybrane miejsce.

Paweł Rzepliński, Dyrektor Departamentu Zarządzania Produktami Ratalnymi oraz Pożyczką Gotówkową

Jednak każda decyzja to sprawa indywidualna. Warto zatem zapoznać się z umową kupna-sprzedaży oraz ewentualnymi terminami, kiedy można zgłaszać ewentualne poprawki. Z reguły są one uzależnione od harmonogramu prac. 

Samowolka grozi karami

Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych w mieszkaniu warto sprawdzić regulamin wspólnoty czy spółdzielni, które pełnią funkcję zarządcy nieruchomości. Kolejnym krokiem jest zakwalifikowanie planowanych prac do odpowiedniej kategorii, tj. remontu, przebudowy czy bieżącej konserwacji. W zależności od ich zakresu konieczne jest ich zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na budowę.

Zaniedbanie tych czynności może skutkować zakwalifikowaniem działań właściciela mieszkania jako samowoli budowlanej. W takiej sytuacji nadzór budowlany nie tylko będzie wymagał dostarczenia wszystkich niezbędnych dokumentów (zgłoszenia, pozwolenia na budowę, projektu zagospodarowania działki czy zaświadczenia o zgodności przeprowadzonych prac z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), ale również mogą zostać nałożone kary. – Złamanie przepisów może być zakwalifikowane jako samowola budowlana podlegająca karze grzywny oraz konieczności przywrócenia stanu poprzedniego – dodaje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Katarzyna Rostkowska

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 2 zenonn

Wszystko nalwży zgłosic na pejsbuku, insta i innych internetach, by ziuta z zusu miała wgląd, by prof osel krystyn móg pierdnąć. Wraże urzedąsy to terroryści, masowo powinny byc tru te dla zdrowia psychiczego narodów. Kto sekretarzowi partii szepce owe rozwiązania? gady reptiliane kosmici ...? Fuj

! Odpowiedz
3 9 mgs3

Jak idę do łazienki myć zęby to też muszę zgłaszać? Jaka kara? Wymaga pozwolenia, czy tylko zgłoszenia? Czy muszę zgłosić z półrocznym wyprzedzeniem? Iloma ustawami jest to regulowane?

! Odpowiedz
2 6 niepelnosprawny_org

a ja powiem, ze wszystko trzeba najlepej zglaszac, na zas, chocby tez, ze sie ma sasiada za przyjaciela a halasow bedzie na pewno co niemiara (a to waniejsze niz cokolwiek)...

! Odpowiedz
0 15 aszk

Niektóre treści artykułu są nieaktualne. Nie uwzględniają zmian wprowadzonych w ustawie -Prawo budowlane obowiązujących od 1 stycznia 2017 r.!

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl