Pierwszy dzień remontu
– ekipa przywozi maszyny i materiały. Kolejne dni – praca wre,
Boom na rynku nieruchomości przyczynił się do sprzedaży naprawdę dużej liczby mieszkań. Co za tym idzie, ekipy remontowe mają tyle pracy, że nie nadążają za przyjmowaniem zleceń. Niektóre z nich "po znajomości" mogą wpisać na listę przykładowo za pół roku. Taka sytuacja niestety nie wpływa korzystnie na jakość oferowanych usług. Budowlańcy, niczym bogowie, decydują co zrobią, za ile i w jakim terminie, a kiedy robota idzie pod górkę, zwijają manatki i przechodzą pod inny adres. Zawyżanie cen, prace ciągnące się w nieskończoność czy niedociągnięcia widoczne gołym okiem to tylko niektóre problemy towarzyszące remontom.
Remont to zazwyczaj kosztowna inwestycja. Decydując się na ten krok, poświęcasz wiele czasu, żeby znaleźć wykonawców, którzy cieszą się nienaganną opinią. Przeglądasz fora, zasięgasz języka wśród znajomych, wszystko po to, by mieć pewność, że trafiłeś na ekipę godną zaufania, rzetelnie podchodzącą do obowiązków. Jednak swoich pieniędzy „na słowo” nie powinieneś powierzyć nawet najuczciwszym wykonawcom. Umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona na piśmie i zawierać jak najwięcej szczegółów, które w przyszłości pozwolą zabezpieczyć interes zleceniodawcy.
Jak się przed nimi ustrzec? Rozmawialiśmy ze specjalistami i prawnikami, żeby dowiedzieć się, na co zwrócić uwagę, zawierając umowę z wykonawcą usług remontowych, gdzie dochodzić swoich praw i czy istnieją zapisy, które dadzą gwarancję dotrzymania terminu realizacji prac remontowych.
Wykorzystane w tekście cytaty pochodzą ze strony forumprawne.org.
1. Czy ustna umowa jest ważna w razie sporu z wykonawcą?
„Na dzień odbioru łazienki nie przyniósł ze sobą formularza umowy, więc na remont ścian zawarliśmy umowę ustną, jednak obiecał mi, że następnego dnia przyjedzie do mnie z umową. Oczywiście nie przyjechał, mija obecnie trzeci tydzień, kiedy fachowiec nie ma czasu, a na moje pytania, kiedy wywiąże się z zawartych umów, odpowiada, że łazienkę to on już skończył, a na ściany nie podpisaliśmy umowy i on teraz nie ma czasu.”
Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona na piśmie. Forma ta nie została jednak zastrzeżona pod rygorem nieważności, w związku z czym ustną umowę również należy uznać za ważną i obowiązującą. Istotne jest jednak, aby móc dowieść, że taka umowa faktycznie została zawarta. W tym celu warto dokumentować faktury, pisemne wykazy poszczególnych robót, zdjęcia. W sporze z wykonawcą można również posłużyć się zeznaniami świadków. – Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Umowa ustna również będzie ważna, ale w razie sporu może utrudnić wyegzekwowanie roszczeń – potwierdza Aleksandra Grzechnik, radca prawny.
2. Co powinna zawierać umowa z wykonawcą?
Umowa o wykonanie prac remontowych powinna w sposób możliwie jak najbardziej precyzyjny określać przedmiot robót. Dodatkowo, jak wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, powinna określać datę i miejsce jej zawarcia, dokładne oznaczenie stron kontraktu – zleceniodawcę, wykonawcę wraz z osobami reprezentującymi. Istotne jest precyzyjne wskazanie terminu rozpoczęcia prac oraz ich zakończenia wraz z uwzględnieniem kar za niedotrzymanie terminu. Warto zadbać o dołączenie do umowy zobowiązania zleceniodawcy do odpowiedniego przygotowania przedmiotowego lokalu do prac remontowych, wydania niezbędnej dokumentacji i udzielenie wszelkich koniecznych informacji. Umowa także powinna precyzyjnie określać sposób i wysokość wynagrodzenia za wykonane prace oraz termin płatności części zasadniczej i zaliczki. Oczywiście nie można zapomnieć o podpisach stron.
Co powinna zawierać umowa z wykonawcą?
• datę i miejsce zawarcia,
• dokładne oznaczenie stron zawierających kontrakt (zleceniodawcy i wykonawcy wraz z osobami reprezentującymi),
• precyzyjnie określony zakres prac do wykonania i dokładnie oznaczone ich miejsce,
• kosztorys,
• datę rozpoczęcia prac remontowych oraz maksymalny termin ich zakończenia,
• wysokość wynagrodzenia za wykonane prace i sposób płatności,
• zobowiązanie zleceniodawcy do odpowiedniego przygotowania lokalu do prac remontowych i wydania niezbędnej dokumentacji,
• specyfikację wykorzystywanych materiałów i urządzeń wraz z określeniem, kto zobowiązuje się je zapewnić – wykonawca czy inwestor,
• oświadczenie wykonawcy, że posiada odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia oraz dysponuje niezbędnymi środkami techniczno-organizacyjnymi i finansowymi umożliwiającymi wykonanie przedmiotu umowy,
• oświadczenie wykonawcy, że od podpisania protokołu przejęcia terenu robót do daty podpisania protokołu odbioru końcowego, odpowiada za teren budowy,
• oświadczenie wykonawcy informujące o tym, że zobowiązuje się wykonać osobiście prace bądź przez podwykonawców,
• oświadczenie o udzieleniu gwarancji,
• zapis o karach umownych za niedotrzymanie warunków umowy,
• informację o prawie od odstąpienia od umowy,
• informację o sposobie zabezpieczenia ewentualnych roszczeń inwestora z tytułu wad oddanego obiektu np. kaucja gwarancyjna,
• własnoręczne podpisy stron.
3. Jak rozliczać się z wykonawcą?
„Pod wykonaniu trzech czwartych prac, budowlaniec zażądał większych pieniędzy na dokończenie budowy, bo - jak mówił - robota mu się nie opłaca.”
– Wynagrodzenie wykonawcy można ustalić ryczałtowo lub na podstawie kosztorysu. Ryczałtowo oznacza, że z góry określa się wynagrodzenie za wszystkie prace, a wykonawca nie może żądać podwyższenia zapłaty. Ustalenie wynagrodzenia na podstawie kosztorysu oznacza rozliczanie się na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. W związku z tym, wykonawca może żądać podwyżki wynagrodzenia, jeśli z ostatecznych wyliczeń wyniknie, że prace kosztowały drożej, niż pierwotnie zakładano. W przypadku rozliczenia na podstawie kosztorysu w umowie można zastrzec, o ile maksymalnie może wzrosnąć wynagrodzenie. Jednak wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia za prace, których nie ujął w kosztorysie – wyjaśnia mec. Agnieszka Grzywka-Kulas.
Jak podkreśla radca prawny Agnieszka Roguska-Kikoła, znacznie korzystniejszym dla inwestora będzie określenie wynagrodzenia w sposób ryczałtowy. Praktyka pokazuje, że uiszczenie całości wynagrodzenia dopiero po dokonaniu odbioru końcowego wykonanych prac generuje mniejszą liczbę konfliktów z wykonawcami.
4. Zadatek czy zaliczka?
Zaliczka jest częściową opłatą za usługę, która ma zostać wykonana. Wpłaca się ją na poczet całego wynagrodzenia wykonawcy. Specyfiką zaliczki jest to, że w określonych sytuacjach podlega ona zwrotowi. Natomiast jeśli transakcja została zakończona sukcesem, inwestor wypłaca różnicę między kwotą zaliczki a całkowitą wartością usługi. Zadatek nie jest traktowany jako częściowa zapłata, ale zabezpieczenie wywiązania się z umowy, które ma chronić obie strony transakcji. Najważniejszą różnicą w stosunku do zaliczki jest to, że nie podlega on zwrotowi. Dodatkowo, jeśli umowa nie została wykonana przez jedną ze stron, wówczas strona, która nie odstąpiła od umowy, może dochodzić zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
„Gość nabrał zaliczek celem zakupienia materiałów i zapłaty ludziom (jak nam wciskał), po czym okazało się że nie ma ani pieniędzy, ani materiałów.”
– Zadatek jest formą zabezpieczenia wykonania umowy i klient, który z własnej winy nie wywiązuje się z umowy, nie odzyska zadatku. Jednak jeśli to wykonawca odstąpi od umowy, jest zobowiązany zwrócić klientowi zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka stanowi część przyszłego wynagrodzenia. W razie niewykonania umowy wykonawca powinien zwrócić zaliczkę, chyba że wykorzystał ją na zakup materiałów zgodnie z żądaniem zamawiającego. Jeśli umowa dojdzie do skutku, zaliczka i zadatek są zaliczane na poczet wynagrodzenia wykonawcy – tłumaczy mec. Agnieszka Grzywka-Kulas.
» Zadowolony ze współpracy z ekipą remontową? Przeciwnie? Podziel się doświadczeniami w badaniu Bankier.pl. Jeśli nie widzisz okna ankiety poniżej, przejdź tutaj.
5. Czy wykonawca powinien być ubezpieczony?
– Decydując się na wybór wykonawcy, warto pamiętać również o tym, aby zwrócić uwagę, czy posiada on stosowne ubezpieczenie na sumę adekwatną do zakresu prowadzonych prac. Wykonawca powinien nie tylko oświadczyć, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej w zakresie prowadzonej działalności i posiadanego mienia na wymaganą przez inwestora kwotę, ale również okazać ważna polisę ubezpieczeniową i warunki ogólne ubezpieczenia, które powinny stanowić załącznik do umowy – wyjaśnia Agnieszka Roguska-Kikoła, radca prawny.
6. Kto odpowiada za teren budowy - wykonawca czy inwestor?
– Odpowiedzialność ciąży na wykonawcy od daty objęcia terenu budowy w posiadanie. W tym celu warto w umowie wpisać, iż od podpisania protokołu przejęcia terenu robót przez wykonawcę do daty podpisania bez zastrzeżeń protokołu odbioru końcowego wykonanych prac, wykonawca odpowiada za teren budowy, w szczególności w zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy, bezpieczeństwa pożarowego czy zachowania ładu i porządku na terenie budowy, w szczególności zapewni na własny koszt usuwanie gruzu, śmieci, zbędnych materiałów i tym podobnych przedmiotów pochodzących z robót.
W tym zakresie warto również pomyśleć o wpisaniu do umowy stosownych klauzul, z których będzie wynikało, iż wykonawca naprawi na własny koszt wszelkie szkody spowodowane przez wykonawcę lub osoby, za które ponosi odpowiedzialność, na terenie budowy, w budynku lub w jego otoczeniu, w określonym terminie od dnia pisemnego poinformowania wykonawcy o wystąpieniu szkody. Jeżeli zaś wykonawca nie naprawi takich szkód, koszt usunięcia zostanie potrącony z kwoty wynagrodzenia. Inwestor powinien być w takim przypadku uprawniony do wstrzymania zapłaty wynagrodzenia do czasu zapłaty lub zabezpieczenia kosztów związanych z usunięciem takiej szkody – mówi Agnieszka Roguska-Kikoła, radca prawny.
7. Co jest najważniejsze w umowie z wykonawcą?
– Umowa powinna zawierać dokładny opis przedmiotu umowy, czyli wskazanie, jakie prace remontowe mają być wykonane - np. malowanie pomieszczeń w całym budynku, wykonanie instalacji elektrycznej zgodnie z załączonym schematem. Jeśli do umowy załączony jest kosztorys, warto wskazać w nim rodzaj materiałów, jakie mają być użyte do wykonania prac. Istotną kwestią jest, czy w usłudze zawarto dostawę towarów, jeśli tak, to powinny być podane ich paramenty (np. rodzaj, klasa lub gatunek, odcień) – podkreśla Aleksandra Grzechnik, radca prawny.
„W międzyczasie wykonawca przedstawił nam, co już zrobił i co jeszcze będzie robił – stolarka okienna i drzwi wewnętrzne. Za okna pojawiła się kwota około 20 tys. zł, wyceniłem te okna na kwotę około 11 tys. zł z montażem. Nie dość, że zapłaciłem za okna z montażem firmie, która je przywiozła i zamontowała, to jeszcze mój wykonawca doliczył sobie resztę za to, że nie kiwnął palcem”
Dodatkowo w umowie powinien znaleźć się zapis, który mówi, czy materiały, z których będą wykonywane roboty, zobowiązuje się zapewnić wykonawca czy inwestor, wyjaśnia radca prawny Agnieszka Roguska-Kikoła. Z umowy powinno także wyraźnie wynikać, iż wykonawca ponosi odpowiedzialność za jakość materiałów. Natomiast w sytuacji, kiedy nie będzie ona odpowiadała jakości określonej w ofercie, w dokumentacji technicznej lub nie będzie spełniała norm budowlanych czy innych wytycznych przewidzianych prawem, w szczególności budowlanym, inwestorowi powinno przysługiwać uprawnienie do żądania zmiany materiałów, na zgodne z wytycznymi, w każdym czasie na koszt wykonawcy.
8. Jak dopilnować wywiązania się terminu realizacji robót?
– W umowie, za zgodą obu stron, można określić przypadki, w których umowa może zostać przedłużona, ale zazwyczaj się tego nie praktykuje. Natomiast trudno jest zagwarantować sobie przez zlecającego na 100 proc. dotrzymanie terminu przez wykonawcę usługi remontowej. Zleceniodawca nie ma wpływu na sposób, sprawność, terminowość czy też jakość wykonania prac. Co najwyżej (…) można zawrzeć zapis o karach umownych dotyczących nie tylko ewentualnych opóźnień, ale także wykonania usługi nieprawidłowo, niezgodnie z umową czy też w związku z powstałymi z winy wykonawcy szkodami. Poprzez tego typu zapis wykonawca pozostaje pod presją wykonania usługi terminowo i solidnie, co zdecydowanie redukuje ryzyko opóźnień czy niedoróbek – informuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
9. Co powinna zawierać informacja o krach umownych?
– Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego, można wprowadzić do umowy zapis o karach umownych, jako zabezpieczenie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, np. niedotrzymanie terminu. W umowie trzeba określić wysokość kary, jakie poniesie wykonawca w razie niewykonania umowy w terminie. Może to być procent wartości zamówienia lub określona kwota za każdy dzień zwłoki. (…) Ponadto także w sytuacji odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron z przyczyn niezawinionych przez drugą ze stron, może ona żądać kary umownej. Oprócz wpisania kar umownych warto dodać zapis, że wykonawca będzie płacił dodatkowe odszkodowanie, jeśli wysokość kary nie zrekompensuje poniesionej przez nas szkody – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik, radca prawny.
10. Czy w umowie powinien znaleźć się zapis o odsetkach karnych?
– W przypadku opóźnień w zapłacie wynagrodzenia za wykonane czynności lub prace uprawnionemu do wynagrodzenia należą się odsetki. Odsetki należą się w takim przypadku z mocy samego prawa i nie ma potrzeby nawet zapisywania tego w umowie, chyba że strony ustalają odsetki w innej wysokości niż odsetki ustawowe (art. 481 § 1 kodeksu cywilnego) – informuje Aleksandra Grzechnik, radca prawny.
11. Jak zabezpieczyć się z tytułu wad oddanego obiektu?
– Na zakończone prace wykonawca może udzielić gwarancji. Oświadczenie o udzieleniu gwarancji powinno określać czas, przez jaki ma ona obowiązywać oraz zakres napraw, jakich dokonać ma wykonawca w razie wystąpienia usterek. Jeżeli w umowie nie zastrzeżono inaczej, odpowiedzialność z tytułu gwarancji obejmuje tylko wady powstałe z przyczyn tkwiących w wykonanym obiekcie (jego elementach).
Sposobem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń inwestora z tytułu wad oddanego obiektu jest również kaucja gwarancyjna. Polega na tym, że strony w umowie postanawiają, że inwestor zatrzyma na ustalony w umowie czas określoną część wynagrodzenia (np. 10 proc.). Kwota zostanie wypłacona po upływie całości lub części okresu gwarancji lub rękojmi, jeśli w tym okresie inwestor nie będzie musiał zaspokoić swoich roszczeń – dodaje Aleksandra Grzechnik, radca prawny.
12. Kiedy inwestorowi przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy?
– Jeżeli wykonawca wykona powierzone prace w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zlecającemu – inwestorowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, albo powierzenia dalszego wykonywania dzieła innej osobie na koszt i odpowiedzialność wykonawcy. Aby móc zrealizować powyższe uprawnienie, inwestor musi jednak wcześniej wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania prac i wyznaczyć mu odpowiedni termin. Uprawnienie inwestora może zostać zrealizowane po bezskutecznym upływie tego terminu – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik, radca prawny.
Dodatkowo, jak podkreśla radca prawny Agnieszka Roguska-Kikoła, inwestor powinien zadbać o zawarcie w umowie kluczowych informacji, jak termin rozpoczęcia i wykonania robót. Dzięki temu, w przypadku przedłużającego się terminu ich rozpoczęcia, co uzasadnia przekonanie, że terminy wykonania robót określonych w umowie nie zostaną dochowane, inwestor będzie uprawniony do odstąpienia od umowy i naliczenia przewidzianych w umowie kar umownych.
13. Jakie prawa przysługują inwestorowi z tytułu rękojmi?
– W przypadku umowy o prace remontowe wykonawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady wykonanego obiektu. Jeżeli chodzi o uprawnienia przysługujące inwestorowi z tytułu rękojmi za wady dzieła, to może złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia za dzieło albo odstąpieniu od umowy, chyba że przyjmujący zamówienie niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla zamawiającego usunie wadę. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli wada dzieła była już raz usuwana albo przyjmujący zamówienie nie uczynił zadość obowiązkowi jej usunięcia.
Odpowiedzialność ekipy budowlanej jest wyłączona, jeżeli wada powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez inwestora. Ponadto należy mieć na uwadze, że z wadą fizyczną mamy do czynienia także w razie nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez budowlańców lub osobę trzecią, za którą ponosi on odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji – tłumaczy Aleksandra Grzechnik, radca prawny.
14. Gdzie dochodzić praw za niedotrzymanie warunków umowy?
„Prace toczyły się w miarę możliwości według ustalonego planu aż do momentu, kiedy panowie odebrali ostatnią część gotówki, przekonując o kłopotach finansowych i zniknęli, nie kończąc remontu.”
– Z umowy o prace remontowe możemy dochodzić swoich praw przed sądem. Do kwoty roszczenia na sumę 75 tys. zł właściwym będzie Sąd Rejonowy, a powyżej tej kwoty – Sąd Okręgowy. Przed wystąpieniem na drogę sadową należy wezwać budowlańca do zapłaty w formie pisemnej, najlepiej wysyłając listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i dokładnie określając nasze roszczenia. Można też skorzystać z mediacji, której wszczęcie przerywa też bieg przedawnienia. Ugoda zawarta przed mediatorem sądowym może być zatwierdzona przez sąd i stanowi wówczas tytuł egzekucyjny, który może być egzekwowany przez komornika. W przypadku braku ugody, strony mogą dochodzić swoich praw w postępowaniu sądowym – mówi Aleksandra Grzechnik, radca prawny.
Przygotowując się do sporu, warto zebrać jak najwięcej dokumentów związanych z remontem np. faktury, rachunki, projekty, notatki. W tym celu należy również przechowywać korespondencję mailową i SMS-y. Warto dodatkowo prowadzić dokumentację fotograficzną lub filmową, w szczególności prac, które ulegają zakryciu.
